中新網(wǎng)8月25日電  據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海的房產(chǎn)交易價(jià)格已成為下降最明顯的城市。此次加息雖非瞄準(zhǔn)個(gè)人自住房貸的剛性需求，不過(guò)仍對(duì)個(gè)人自住房貸款造成一定影響，百姓購(gòu)房只能指望公積金政策的再度放寬。

　　制度體現(xiàn)政策傾斜

　　中國(guó)人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。作為本次利率調(diào)整的一部分，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.80%，個(gè)人住房公積金貸款利率則保持不變。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶表示，這是人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的一個(gè)配套政策，傳遞出政府對(duì)自用住宅消費(fèi)市場(chǎng)鼓勵(lì)的信號(hào)。

　　貸款戶數(shù)萎縮

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一段時(shí)間以來(lái)，上海樓盤成交量大幅下跌，6月份上海全部簽約房源共16245套，較上月暴跌35.6%，7月份的成交量又在此基礎(chǔ)上再度下跌一成。此外，從房屋價(jià)格來(lái)看，7月份，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲幅度達(dá)到5.7%。深圳以13.6%的漲幅成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市，而上海則繼續(xù)成為房產(chǎn)交易價(jià)格下降最明顯的城市，價(jià)格比去年同月下降3.5%。

　　這還只是問(wèn)題的一個(gè)方面。去年9月，上海市公積金管理中心宣布，住房公積金累計(jì)歸集總額突破1000億元，上海成為了全國(guó)首個(gè)歸集破千億的城市，其中累計(jì)提取金額528.57億元，85.3萬(wàn)戶家庭獲得了共計(jì)755.38億元的公積金貸款。上海市公積金管理中心副主任李朝興透露，近年來(lái)，上海市住房公積金歸集量的年增幅達(dá)到18%以上。

　　該中心某工作人員解釋稱：“房屋總價(jià)居高不下，同時(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)期成交低靡，隨之而來(lái)的就是公積金放貸量持續(xù)萎縮，歸集量不斷增加。”

　　據(jù)了解，去年以來(lái)，上海公積金貸款戶數(shù)一直處于下降狀態(tài)，單單去年1至7月，貸款戶數(shù)就已降至4.5萬(wàn)戶，同比減少23%。整個(gè)2005年，上海共發(fā)放公積金房貸89.73億元，而2004年數(shù)字是104.78億元，2003年的數(shù)字是114.29億元。很顯然，在缺乏其他投資渠道的情況下，加大貸款額度、拓展貸款用途，幾乎成為了提高資金效率的惟一出路。

　　“1996年起至2005年的9年時(shí)間里，上海房?jī)r(jià)一路上升，但普通公積金貸款額度卻一直沒(méi)有提高。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，放寬公積金貸款限制，是公積金管理政策調(diào)整的必然趨勢(shì)。“與其讓公積金成為投資工具，不如把有限的公積金用在需要真正購(gòu)房的市民中，如低于100平方米以內(nèi)的，總價(jià)在80萬(wàn)左右的房子，可以貸到30萬(wàn)至50萬(wàn)元，再譬如家庭收入低于某一限額，可以多貸一些，殘障人士等，還可以再多貸一些等。”

　　繼續(xù)松綁大勢(shì)所趨

　　除了觀望心態(tài)外，導(dǎo)致上海樓市縮量盤整的最主要因素，仍在支付能力不足。來(lái)自上海有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的“上海百姓2006年生活期望”抽樣調(diào)查顯示，“新上海人”以及月收入在3000元到4000元的“老上海人”，購(gòu)房愿望分別達(dá)到36.4%和37.5%。由此可見(jiàn)，自用住房背后的需求是剛性的。

　　上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華這樣評(píng)價(jià)公積金制度的調(diào)整：“可以感受到政府希望緩解低收入居民買房難的愿望，但由于近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，公積金貸款額度的增加只是杯水車薪。”

　　上海公積金管理中心某工作人員表示了同樣的意思，他介紹說(shuō)：“1996年時(shí)，一套房?jī)r(jià)15萬(wàn)元的房產(chǎn)，公積金最多可以貸到10萬(wàn)元。公積金貸款比例達(dá)到70%。現(xiàn)在普通公積金貸款的最高額度盡管達(dá)到了20萬(wàn)元，但是原來(lái)賣15萬(wàn)元的房子，可能已經(jīng)漲到了80萬(wàn)元。公積金貸款的比例下降到了25%。”

　　由戶到人政策醞釀中

　　針對(duì)這一問(wèn)題，坊間盛傳，進(jìn)一步大規(guī)模地調(diào)整公積金制度正在醞釀之中，其中包括以戶為單位的公積金貸款將改為以個(gè)人為單位貸款、擴(kuò)大公積金使用范圍，滿足人生不同階段的居住需求、用公積金優(yōu)先還銀行房貸、對(duì)購(gòu)買中低價(jià)房或重大工程配套商品房的市民，除自籌資金外，將提供全額住房公積金貸款等。

　　“有關(guān)計(jì)算貸款額度單位由戶到人的政策，確實(shí)正在研究和制定過(guò)程中”上海市公積金管理中心政策法規(guī)處處長(zhǎng)沈亮指出，市場(chǎng)上關(guān)于公積金貸款額度會(huì)提高一倍的說(shuō)法，并不十分準(zhǔn)確。“具體的計(jì)算方式還沒(méi)有確定，但總的公積金貸款額度肯定突破目前最高30萬(wàn)元的上限”。

　　對(duì)于此，該中心主任萬(wàn)曾煒表示，公積金貸款的額度取決于兩個(gè)因素，一是上海市公積金的歸集總量，二是上海市貸款職工的總數(shù)。“目前公積金管理中心正在對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行觀測(cè)，如果市場(chǎng)平穩(wěn)，購(gòu)房人數(shù)遞減，資金總量更為寬裕的話，貸款額度有可能進(jìn)一步得到提高。”此外，他還透露說(shuō)，上海正在研究提取部分公積金用作首付款，以支持自住型購(gòu)房消費(fèi)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上海的這一取向并非單騎突進(jìn)，今年以來(lái)，北京、杭州等地也都紛紛拓寬公積金房貸的額度及覆蓋范圍，提高公積金繳納人群的首次購(gòu)房能力，降低購(gòu)房成本，促進(jìn)本地房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，利于自住者購(gòu)房置業(yè)。

　　而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》指出，各企事業(yè)單位按規(guī)定比例繳付的“三險(xiǎn)一金”免征個(gè)人所得稅，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)胡怡建教授認(rèn)為，免稅在一定程度起到了暗示的作用，鼓勵(lì)提高公積金繳款比例。

　　“擺脫公積金使用單一模式，擴(kuò)大公積金使用范圍是大勢(shì)所趨。”印堃華表示，隨著政策放寬，會(huì)有越來(lái)越多的人提取公積金用于還貸、醫(yī)療、養(yǎng)老、補(bǔ)充失業(yè)金等。公積金的功能會(huì)進(jìn)一步完善和多元化。(衛(wèi)容之）