中新網(wǎng)11月2日電 1日，備受關(guān)注和爭議的北京首個“限價回購”出讓地塊——白家莊地塊終于確定歸屬。據(jù)上海證券報報道，一個月來被市場廣為猜測的原開發(fā)商(一級開發(fā)商)可能成為最后贏家的說法變成現(xiàn)實。

　　1日下午三點整，為期二十余天掛牌期最后的截止時間。就在此前一個半小時，一個新的掛牌價格出現(xiàn)在北京國土資源網(wǎng)上——80854.84萬元，這也是掛牌過程中第四次被刷新價格，掛牌企業(yè)就是背后的關(guān)聯(lián)企業(yè)——北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司(下稱嘉銘公司)。

　　一級開發(fā)商成最后贏家

　　根據(jù)此次招拍掛規(guī)則，因為有兩家以上企業(yè)參與掛牌，三點整開始，房地產(chǎn)交易中心需召集掛牌企業(yè)參與最后競標(biāo)。奇怪的是，根據(jù)現(xiàn)場跟蹤報道的記者介紹，此前其它三家報價企業(yè)均沒有在競標(biāo)現(xiàn)場出現(xiàn)。于是，嘉銘公司輕松以8.08億元的掛牌價摘得白家莊地塊。當(dāng)一位市場人士受上海證券報記者委托向房地產(chǎn)交易中心詢問摘牌企業(yè)時，得到了“原土地方”的簡單回復(fù)。

　　究竟何為“原土地方”？據(jù)此前報道，嘉銘公司與一家稱為“北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”(下稱恒世華融公司)的企業(yè)均為北京嘉銘投資(集團)有限公司的子公司，而白家莊地塊涉及的一級開發(fā)商正是北京恒世華融公司，嘉銘公司也是該地塊收回前的原二級開發(fā)商。

　　2億利差打破市場平衡

　　那么，一級開發(fā)商及關(guān)聯(lián)企業(yè)重得土地使用權(quán)的好處究竟在哪里呢？一位曾有意拿地的北京開發(fā)商介紹，根據(jù)系統(tǒng)的成本測算，普通開發(fā)商與一級開發(fā)商以同一價格拿地，其收益差別在2億元左右。正因為這些利差的存在，一級開發(fā)商相關(guān)企業(yè)敢于以更高的土地掛牌價格拿地，其它開發(fā)商卻需要充分考慮成本因素。

　　造成這個成本差別的正是地塊出讓中的限價回購條款。9月20日，白家莊地塊出讓信息在網(wǎng)上剛一公布就引來關(guān)注，多家地產(chǎn)大鱷對這塊優(yōu)質(zhì)辦公與商業(yè)綜合用地表示了濃厚興趣。但是掛牌文件明確，建成物業(yè)中需有5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公物業(yè)由一級開發(fā)商以12000元/平方米單價回購。而根據(jù)目前該區(qū)域商業(yè)用房的市場價格，其單價是這一報價的3倍左右。“如果是一般的開發(fā)商拿到地塊，這一項要求就導(dǎo)致開發(fā)商少賺2億元。”上述地產(chǎn)商稱。

　　專家質(zhì)疑：招拍掛遭遇挑戰(zhàn)

　　北京白家莊地塊為“8·31”大限未過關(guān)土地，根據(jù)規(guī)定，所有未過關(guān)土地將在原開發(fā)商完成一級開發(fā)后交回土地部門招拍掛出讓。而根據(jù)北京市國土資源局的補充說明，限價回購條款的出現(xiàn)正是源于土地一級開發(fā)商北京恒世華融公司曾分別與原二級開發(fā)商嘉銘公司和北京京輝商貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂的回購協(xié)議。根據(jù)這兩項協(xié)議，上述兩公司將分別從該項目回購8000平方米的辦公用房和5000平方米的商業(yè)面積。因此，白家莊土地的回購面積實際是用于補償上述兩公司的。

　　其他開發(fā)商的疑問是，為什么不能把協(xié)議中的成本直接計入地塊底價，而讓他們背負(fù)“低地價高房價”的名聲？另外，一旦一級開發(fā)商相關(guān)企業(yè)參與競爭，巨大的利差將導(dǎo)致截然不同的成本利潤率，并直接導(dǎo)致其它企業(yè)的出局。

　　“我們公司有自身的經(jīng)營考慮，但限價回購確實是加高成本的因素。”1日，另外三家掛牌企業(yè)之一的相關(guān)人士否認(rèn)有其它因素致其退出競標(biāo)，但承認(rèn)限價回購條款是他們考察項目成本后最終放棄的原因之一。“‘8.31’大限的意義就是要把期限內(nèi)沒有開發(fā)到位的地塊嚴(yán)格收回，一旦附加條款成風(fēng)而‘自編自導(dǎo)’，招拍掛這種以透明、簡單、公平為原則的土地出讓將受到挑戰(zhàn)。”上海房地產(chǎn)評論人蔡為民稱。(于兵兵)