從11月15日保利2.48億元競(jìng)得大屯地塊、金地7.56億元拿下四惠東熱地，到11月20日華潤(rùn)10.35億元將廣安門外地塊收入囊中，短短一周內(nèi)，就有三塊市中心地段的住宅地塊成交。分析人士認(rèn)為，本月成交高潮的一大成因，是土地部門有意在年底前加快供地速度，以完成年度供地計(jì)劃。
值得注意的是，土地供應(yīng)步伐的加快，并不能阻止開發(fā)商天價(jià)“競(jìng)地”的腳步。大屯、四惠東、廣外這三塊地，無一不創(chuàng)下區(qū)域同類價(jià)格的新高，而土地高價(jià)成交所帶來的蝴蝶效應(yīng)，令抑制房?jī)r(jià)的政策愿景面臨尷尬。
市場(chǎng)：住宅熱地交易頻現(xiàn)高潮
本周華潤(rùn)置地以10.35億元競(jìng)價(jià)拿下的廣外地塊，已是這個(gè)月成交的第三宗位于市中心上佳地段的住宅地塊。在此之前的11月15日，一天就有兩宗市內(nèi)住宅熱地成交。一宗是朝陽(yáng)區(qū)大屯鄉(xiāng)小營(yíng)地塊，另一宗為四惠橋東北側(cè)地塊。
從體量看，三塊地中最大的是廣外地塊。其土地面積5.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積21萬平方米。體量最小的是大屯地塊，規(guī)劃建筑面積不足4萬平方米。而排在第二位的四惠地塊，盡管建筑規(guī)模只有10.24萬平方米，不到廣外地塊的一半，但其土地面積與后者相當(dāng)。也就是說，這塊地的容積率只有廣外地塊的一半，未來將形成市區(qū)罕見的低密度社區(qū)。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公布的信息顯示，10月份成交的地塊中只有一宗商業(yè)地塊位于市內(nèi)，其他的住宅地塊全部在郊區(qū)。相比上個(gè)月的土地交易情況而言，本月住宅熱地成交堪稱高潮迭起。
分析：加快供地速度完成年度計(jì)劃
據(jù)了解，已成交的這三宗市中心“黃金”地段的住宅地塊，均是“8·31”大限未過關(guān)土地。其中，華潤(rùn)拿下的廣安門外地塊是招拍掛之后唯一一塊曾流拍的土地。
土地分析人士認(rèn)為，本月出現(xiàn)住宅熱地集中成交現(xiàn)象并非偶然。一個(gè)主要的原因是，“年前制定的土地供應(yīng)計(jì)劃尚未完成，因此土地部門在年底前有意加快供地速度，以完成年度指標(biāo)。”
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)，截至11月份，北京市今年出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地面積總計(jì)為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃。而2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃。今年出讓的住宅地塊尚不足計(jì)劃供應(yīng)量的60%。當(dāng)然，土地部門相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，土地供應(yīng)還包括劃撥、出讓和租賃。因此實(shí)際供應(yīng)并非只完成了六成。
預(yù)期：天價(jià)競(jìng)地引發(fā)蝴蝶效應(yīng)
盡管供地速度在提升，但在市場(chǎng)分析人士看來，供應(yīng)量仍然太少。“這是導(dǎo)致開發(fā)商天價(jià)拿地的原因。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰舉例說，四惠地塊體量10萬平方米，成交價(jià)7.5億元，堪稱天價(jià)。“13家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)一塊地，成交價(jià)是底價(jià)兩倍。如果同一區(qū)域有十塊這樣的地，對(duì)價(jià)格的抑制作用則完全不同。”
事實(shí)上，不僅僅是四惠地塊，就連體量不足4萬平方米的大屯地塊，同樣也吸引了13家房企前來競(jìng)爭(zhēng)。似乎在開發(fā)商看來，只要是市區(qū)好地段的地塊，天價(jià)也值得。
按四惠東7400元/平方米的土地成本價(jià)計(jì)算，加上建安等其他開發(fā)成本，以及“未封頂樓盤不能進(jìn)行按揭貸款”政策實(shí)行后開發(fā)商資金成本的提高，預(yù)計(jì)其產(chǎn)品最終售價(jià)將超過1.5萬元/平方米。而目前該地塊相鄰的最貴的東恒時(shí)代項(xiàng)目，售價(jià)也不過11500萬元/平方米。
“15000元/平方米的價(jià)格預(yù)期將會(huì)帶來一系列的負(fù)面效應(yīng)。周邊樓盤立即就會(huì)漲，接著產(chǎn)品問世出現(xiàn)價(jià)格新高，將區(qū)域房?jī)r(jià)抬升到一個(gè)新的坐標(biāo)上。”分析人士認(rèn)為，在當(dāng)下抑制房?jī)r(jià)的大氣象下，這種蝴蝶效應(yīng)堪憂。但開發(fā)商卻因此樂此不疲天價(jià)競(jìng)地。在四惠東地塊一帶均有新項(xiàng)目的中遠(yuǎn)報(bào)價(jià)8億，方恒報(bào)價(jià)7億，也就不足為怪了。
(文章來源：北京晨報(bào) 作者：楊舒萌)
