中新網(wǎng)8月24日電 據(jù)上海證券報報道，近段時期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步實施，房地產(chǎn)投資的收益率出現(xiàn)了下降的趨勢。據(jù)調(diào)查，目前，已經(jīng)有一部分資金流出樓市，投向新的市場。
強制征收20%的個稅、限制外資炒房、增加中小面積住房供應(yīng)量……政府的調(diào)控越來越有成效，樓市中有一部分炒房客也開始了他們的“出逃”。尤其是2006年上半年股市的大漲讓很多人意識到，比起樓市來，目前股市的投資機會可能更大，一部分嗅覺靈敏的投資客顯然已意識到這一點，紛紛將資金投向股市和其他投資領(lǐng)域。
小高是上海樓市上漲的受益者之一，曾經(jīng)在樓市中賺得盆滿缽滿。2003年8月，看好上海樓市的小高把所有的資金都投入房產(chǎn)投資，買了南匯康橋半島130多萬元的獨幢別墅。首付三成42萬元，其余七成用貸款。4個月后以162萬元的價格出手，凈賺了25萬元。嘗到甜頭的小高更加頻繁地投資房產(chǎn)，商鋪、別墅、普通住宅，無一錯過。據(jù)小高說，最高潮是在2004年，那年2月他以115萬元的價格買了市中心一套101平米的兩房，恰好遇上上海房價漲幅最瘋狂的時段，房價日漲夜?jié)q，9個月后，他買的房子居然漲了90萬元。
從2005年第一輪宏觀調(diào)控開始，小高意識到了炒房的風(fēng)險和壓力，開始從樓市里撤資。那套漲了90萬元的房子也被他趕在去年6月全額征收營業(yè)稅前用160萬元的價格出售了。
由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的密集出臺，小高意識到目前繼續(xù)投資房產(chǎn)已無利可圖了，他將從樓市淘來的第一桶金投入其他投資領(lǐng)域。除了進行實業(yè)投資之外，小高還委托專業(yè)理財人士幫他打理其他資金，外匯和基金是風(fēng)險偏好不是很大的小高的主要選擇。
第一輪宏觀調(diào)控時，不少投資客還抱著一絲僥幸心理，認為捱過“寒冬”就是春天。但第二輪調(diào)控政策的實施讓投資客們意識到，繼續(xù)投資住宅的盈利空間已經(jīng)很小甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。
許亞是一名地產(chǎn)中介，她所在的中介門店在投資客眾多的世紀公園邊上，許亞的業(yè)績曾非常不錯，但前幾年的熱鬧現(xiàn)在已不復(fù)存在。許亞的不少客戶都淡出樓市轉(zhuǎn)而投資股市、金市、外匯等。不過也有一部分投資客依然活躍在樓市中，這些做慣了不動產(chǎn)投資的投資客由于不熟悉股市等其他投資渠道，認為投資房地產(chǎn)更有把握一些，除了將手頭的房子轉(zhuǎn)售為租外，更多的投資客開始關(guān)注起商用物業(yè)。“住宅幾乎沒有什么人去碰了，客戶現(xiàn)在都選擇投資商鋪和辦公房了。”許亞如是說。
與住宅相比，商鋪和寫字樓目前所受到的影響要小得多，從投資回報來看，每年的租金收入仍能保持在6%左右，對于那些只追求資金保值的投資客而言，這樣的回報率已經(jīng)達到了他們的心理預(yù)期，只要看到合適的物業(yè)，尤其是那些帶著租約的，這些投資客還是會入市做一把。
除了小高和許亞這些直接在一線投資的人之外，不少機構(gòu)和個人也看到樓市資金在轉(zhuǎn)向。從央行去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告中可以看到，中國存貸款差額高達9萬多億元，存多貸少，貨幣流動性過剩，數(shù)萬億元資金急需選擇流動方向。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2006年年初以來，股市每天開戶量約3萬戶，平均每戶資金額為5萬元左右，分流了相當部分流動資金。記者從銀行方面了解到，本輪宏觀調(diào)控后，銀行今年前幾個月資金一度大增。雖然銀行的有關(guān)人士表示不能確定這些資金是否來源于炒房資金，“但的確在樓市開始走低的那段時間里，我們這里涌來很多人開通銀證通業(yè)務(wù)和購買銀行的理財產(chǎn)品。”
相似的判斷也來自地產(chǎn)界的一些機構(gòu)，信義房地產(chǎn)研究中心的有關(guān)人士透露，在住宅投資這塊，兩輪宏觀調(diào)控已經(jīng)將投資客淘汰得差不多了。“投資客也在分化。”有關(guān)人士分析，“那部分追求高利潤的資金幾乎都已撤離了，繼續(xù)留在房產(chǎn)市場的投資客更多是追求資金保值的。”、“商用物業(yè)更受歡迎，相比住宅目前3%左右的投資收益率，商用物業(yè)6%的回報肯定更吸引人。”當然，變化還不僅僅是這些。該人士指出，2004年的一份消費者調(diào)查表明，把房產(chǎn)作為一種投資渠道的消費者(包括自住兼投資性質(zhì)的)占了46%的比重，但現(xiàn)在“估計只有20%了。”
但有關(guān)人士也指出，由于房產(chǎn)投資客的分化，留在樓市里的那部分資金，因其投資者更傾向追求長期穩(wěn)定的投資回報，而股市、匯市和黃金等市場的投資者追求的是高風(fēng)險、高回報的短線投資，所以后三種市場的變化對不動產(chǎn)投資者的影響并不太大，只要能在一定程度上滿足其投資回報期望，這部分資金可能會一直留在樓市中。
