近來，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象有所緩解，但房價過高問題還是尤為突出。專家指出，房地產(chǎn)價格上漲過快主要源于市場供求關(guān)系失衡。國家應(yīng)繼續(xù)采取調(diào)控措施，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房價過高問題。
經(jīng)適房土地供應(yīng)不低于70%
國家為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量，在今年5月出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中推出一項有力措施，規(guī)定中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；同時，繼續(xù)停止別墅類項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。
專家建議，各級地方政府在制訂土地開發(fā)供應(yīng)計劃時，應(yīng)充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降。
目前，中國房地產(chǎn)市場的最大問題是，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對應(yīng)。
中國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應(yīng)以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計，中國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，目前只占商品住宅總投資的5%。相關(guān)人士指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入量，才能有效改善中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房價的作用。
二、三級市場發(fā)展加快
國家在加快發(fā)展住房二、三級市場時，專家建議應(yīng)采取有針對性的政策措施，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準入制度；健全住房交易市場法律法規(guī)，促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。同時，國家還應(yīng)重視實施“差價換房”“分期付款售房”、“租賃住房”、“預先訂房”、“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式，從而實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的供求平衡。
業(yè)內(nèi)人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進入住房二級市場，而中國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。如北京，今年二手房的預期交易量為10萬套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發(fā)展，北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩(wěn)定住房價格。
對于房價，人們勢必聯(lián)想到價格如漲勢仍然不降，那么新一輪調(diào)控措施將有可能出臺，相繼新的信貸調(diào)控政策也會有新的動向。建設(shè)銀行有關(guān)負責人表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場趨勢的分析和判斷，在風險可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時，實行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。
中國銀監(jiān)會負責人則表示，今后將嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。
征稅重心應(yīng)轉(zhuǎn)向保有
專家建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。
為了抑制房地產(chǎn)投機需求，國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋給社會。國家還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為國家在征收消費稅時應(yīng)確定一個上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。
據(jù)了解，房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長，空置面積又很大，房地產(chǎn)價格不應(yīng)該持續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。
(文章來源：中華工商時報 作者：張偉娜）
