中新網10月24日電  在嚴格的房地產宏觀調控下，房地產企業的融資方式越來越多元化。據《中國證券報》報道，業內專家表示，隨著央行一再提醒房地產信貸的潛在風險，房地產企業通過銀行渠道間接融資的難度在提高，上市融資、私募融資、利用信托資金等方式越來越普遍，房地產的融資多元化趨勢更加明顯。

　　“不管換什么招，最后要么是股權融資，要么是債權融資。”華遠集團總裁任志強昨日在“2006年中國地產金融年會”上說，房地產融資方式越來越多，但概括起來只有這兩種。他表示，股權和債權融資的重大差別在于，股權融資要解決資本增加的問題，而債權融資要解決的則是短期資金的負債問題。

　　任志強說，有很多人不愿意把自己的股權讓出來一部分，或者當別人用股權融資的時候認為人們是賤賣，其實恰恰理解錯了。股權解決的是自有資金，當自有資金增加的時候，哪怕剩余的股權數量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。

　　雖然房地產融資歸根結底只分為股權和債權融資兩種方式，但各自又有不少細分的融資方式。

　　SOHO中國聯席總裁張欣認為，從資金來源上說，SOHO中國的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風險最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預售制度中買房者的購房款。

　　“客戶付的錢是最真實的市場融資方式，沒有利息，而且預售的房子已經有主，就不是空置房，大大降低了市場空置的風險性。”張欣說，預售制度是絕大部分國內房地產項目的運作模式，SOHO中國在CBD開發的項目大部分是這類的，預售的速度遠遠比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設可能要一年半的周期，但在今年的市場來講基本是五到六個月就可以結束銷售，提前一年實現回款。

　　公開上市是正在逐步擴大的融資渠道，今年以來，保利地產在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實現A股上市，為奧運項目融資。最新的案例是業務主要在上海的瑞安房地產本月在香港掛牌上市，融資62億元。

　　信托資金也是房地產企業重要的資金來源。很多房地產企業都用到了這種融資辦法，以股權投資的方式夾層融資或者貸款的方式，可以將民眾的資金直接投入到房地產開發里，同時也讓民眾通過這種方式分享房地產的利潤。

　　盡管融資渠道越來越多元化，銀行信貸仍會是房地產企業最重要的資金來源。中國人民銀行公布的2006年二季度貨幣政策執行報告顯示，6月末，商業性房地產貸款余額為3.4萬億元，同比增長20.6%，比年初增加3952億元，其中房地產開發余額1.3萬億元，同比增幅為28.9%；購房貸款余額為2.1萬億元，同比增長15.9%。

　　不過，中國證監會市場監管部副主任胡冰提醒，房地產金融最大的障礙是房地產公司本身的誠信問題，有很多房地產公司不規范。他表示，證券化是房地產回收資金的一個渠道，未來試點階段先做商業地產的證券化會更穩妥一些。（申屠青南 費楊生）