中新網(wǎng)7月12日電 北京限價(jià)商品房如何“設(shè)限”仍然是一個(gè)懸念。6日，北京市國(guó)土局有關(guān)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者證實(shí)，“(方案)目前還沒有正式確定。”此外，北京市建委有關(guān)人士則透露：與限價(jià)商品房有關(guān)的政策可能要經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)或更高的上層來(lái)決定。
北京即將推出的兩批限價(jià)地塊究竟會(huì)花落誰(shuí)家？誰(shuí)又將扮演未來(lái)京城限價(jià)商品房建設(shè)主角？一時(shí)間備受人們關(guān)注。
北京市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人士近日表示，除了此前已經(jīng)公布的總面積為126公頃、規(guī)劃建筑面積約200萬(wàn)平方米的6塊限價(jià)商品房用地外，北京目前正在醞釀推出第二批中低價(jià)位商品房用地。在寸土寸金的京城，政府突然拋出大量的“廉價(jià)”土地，開發(fā)商們會(huì)不會(huì)爭(zhēng)建限價(jià)房呢？
“我認(rèn)為它不完全是一種市場(chǎng)行為。”陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖表示，“一般來(lái)說(shuō)，像我們這樣完全市場(chǎng)化的公司，很難參與進(jìn)去。而且這(限價(jià)商品房建設(shè))不一定是我們公司的強(qiáng)項(xiàng)，可能也拿不到這樣的土地�！�
明天第一城營(yíng)銷總監(jiān)陳云峰表示，該公司對(duì)上述地塊非常關(guān)注，只要政策允許，有可能參與限價(jià)商品房的開發(fā)。“我們公司過(guò)去開發(fā)的住宅產(chǎn)品價(jià)格比較便宜，一方面是公司成本控制得好；另一方面則是因?yàn)槲覀児静皇亲非蟾呃麧?rùn)的公司�！标愒品逭f(shuō)，“限價(jià)商品房銷售應(yīng)該不成問題，只要贏利就行。”
“由于相關(guān)政策還沒有出臺(tái)，需要再看一下�！薄笆欠駞⑴c限價(jià)商品房建設(shè)，主要取決于一個(gè)公司產(chǎn)品、市場(chǎng)以及戰(zhàn)略定位，與產(chǎn)品開發(fā)周期也有很大的關(guān)系。我們公司現(xiàn)在還有產(chǎn)品在做。”與明天地產(chǎn)對(duì)限價(jià)土地表現(xiàn)出的積極態(tài)度相比，北京泰華房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人則是一種觀望心態(tài)。
北京海晟房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人明確表示，該公司對(duì)限價(jià)房“現(xiàn)在還沒興趣。”記者試圖探詢對(duì)方不感興趣的個(gè)中原因，得到的答案非常簡(jiǎn)單——“公司沒有從這個(gè)方面去考慮�！�
北京另一家房地產(chǎn)公司對(duì)上述話題的表態(tài)則顯得模棱兩可和難以琢磨。“這個(gè)問題要問董事長(zhǎng)�！痹摴究偨�(jīng)理張先生說(shuō)，“作為個(gè)人來(lái)講，我還是感興趣。一來(lái)可以打品牌，另外還可以迎合政府政策�！碧貏e是談到后者，張認(rèn)為“這還是有必要的�！�
唐僧肉還是雞肋？
范小沖認(rèn)為，限價(jià)房開發(fā)肯定不會(huì)賺不到錢。“過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房和現(xiàn)在的限價(jià)商品房，市場(chǎng)肯定好賣，因?yàn)樗鼈兿鄬?duì)于周邊貴的房?jī)r(jià)形成一個(gè)價(jià)格洼地，市場(chǎng)必然看好�！彼f(shuō)。
北京房協(xié)委員蔡金水也認(rèn)為，限價(jià)商品房的市場(chǎng)“沒問題”�！澳壳笆袌�(chǎng)上缺的就是這個(gè)(限價(jià)商品房)。現(xiàn)在市場(chǎng)上有的是房，不是缺房，關(guān)鍵是大多數(shù)房子普通消費(fèi)者買不起。”蔡金水認(rèn)為，從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，限價(jià)商品房是介于經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔住房之間的住房，準(zhǔn)確地說(shuō)就是面向工薪階層的普通商品房。
他說(shuō)，限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房有共同點(diǎn)，也有不同點(diǎn)。共同點(diǎn)是它們面向的都是社會(huì)中低收入者，不同之處在于，限價(jià)商品房需要按章交納土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，而經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)去是不用交納土地出讓金的，在稅費(fèi)方面也享有減免政策，因此限價(jià)商品房比經(jīng)濟(jì)適用房貴，利潤(rùn)空間比經(jīng)濟(jì)適用房大，便是情理之中的事情。
“限價(jià)商品房，首先面臨的是價(jià)格怎么限的問題。如果開發(fā)商拿到手的土地成本折算成樓面價(jià)達(dá)到5000塊，政府讓它賣3000塊，開發(fā)商肯定賠錢，人家肯定不會(huì)干，這就要求地價(jià)不能高�！辈探鹚硎荆谶@種情況下，北京市政府日前推出的改土地掛牌為招標(biāo)的措施無(wú)疑是對(duì)的，實(shí)行土地出讓招標(biāo)，誰(shuí)建的房子價(jià)格低就可以把土地賣給誰(shuí)。
他預(yù)測(cè)，未來(lái)北京限價(jià)商品房的利潤(rùn)空間可能將被限定在8%以內(nèi)。
“現(xiàn)在北京經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率被限定在3%，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的平均利潤(rùn)率大約在15%左右，8%是過(guò)去開發(fā)商的‘法定’利潤(rùn)，現(xiàn)在全社會(huì)平均利潤(rùn)率也比較接近8%。”蔡金水說(shuō)，如果拿8%和全世界房地產(chǎn)業(yè)目前3%—5%的平均利潤(rùn)水平相比，已經(jīng)相當(dāng)可觀了。
中原地產(chǎn)李文杰則認(rèn)為，限價(jià)商品房的開發(fā)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)�！胺康禺a(chǎn)是不斷變化的，不僅房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)的變化比較大，而且成本變動(dòng)也大，特別是原材料、建材不斷上漲，這些因素都會(huì)影響到限價(jià)商品房的利潤(rùn)空間。”“限價(jià)商品房不是所有人都能買，也不會(huì)放開賣，限價(jià)商品房不是沒有風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵一點(diǎn)，購(gòu)房市場(chǎng)是由政府控制的�！崩钗慕苷f(shuō)，限價(jià)商品房的出售可能也有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
誰(shuí)是主角？
眼下，在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)，和一些開發(fā)商的觀望和遲疑態(tài)度形成鮮明對(duì)比的是，一些大型國(guó)有開發(fā)商對(duì)限價(jià)商品房建設(shè)似乎情有獨(dú)鐘。
7月1日，北京建工集團(tuán)董事長(zhǎng)孫維林在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，建工集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司正在努力爭(zhēng)取參與限價(jià)商品房建設(shè)，并且已和有關(guān)部門進(jìn)行了溝通。
他同時(shí)表示，建工集團(tuán)作為集勘探、設(shè)計(jì)和施工一條龍的大型國(guó)有企業(yè)，做限價(jià)商品房和大面積的中低檔經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)勢(shì)更多。據(jù)該集團(tuán)分管房地產(chǎn)開發(fā)的副總經(jīng)理戴彬彬介紹，建工集團(tuán)目前比較傾向于規(guī)劃中的市區(qū)南邊的某一地塊。
除了建工集團(tuán)，首都開發(fā)集團(tuán)及金隅集團(tuán)等數(shù)家北京知名國(guó)資開發(fā)企業(yè)也都在不同場(chǎng)合流露出對(duì)即將落實(shí)的“限價(jià)商品房”非同尋常的興趣。
首開集團(tuán)董事長(zhǎng)劉希模日前也透露，首開有意參與北京市政府醞釀中的“限價(jià)商品房”開發(fā)計(jì)劃。“作為北京市國(guó)有大型房地產(chǎn)骨干企業(yè)，首開要為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！眲⑾ＤＵf(shuō)。據(jù)悉，首開中意的限價(jià)商品房地塊，與該集團(tuán)開發(fā)的商品房項(xiàng)目“萬(wàn)象新天”毗鄰。
北京另一家“國(guó)字號(hào)”房企金隅集團(tuán)也正在積極運(yùn)作“限價(jià)商品房”的開發(fā)事宜。“等北京市房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則一出臺(tái)，事情就會(huì)有結(jié)果�！苯鹩缂瘓F(tuán)的一位內(nèi)部人士日前告訴記者。有分析人士認(rèn)為，搶占“限價(jià)商品房”先機(jī)，正在成為國(guó)資房企們現(xiàn)階段的最大共識(shí)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房也許具體運(yùn)作方式可能不一樣，但都是一種限制性的產(chǎn)品類型，不是完全市場(chǎng)說(shuō)了算，政府有關(guān)部門的制度安排、管理思路、管理模式在某種意義上起決定性的作用。這位人士表示，對(duì)于限價(jià)商品房開發(fā)來(lái)說(shuō)，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)各自都有不同的優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)更大的優(yōu)勢(shì)在于機(jī)制非常靈活。
李文杰表示，限價(jià)商品房實(shí)質(zhì)上就是一種變相的經(jīng)濟(jì)適用房，雖然現(xiàn)在與之相關(guān)的政策還沒有出臺(tái)，但是從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，私營(yíng)企業(yè)參與不是很多，像這種類似經(jīng)濟(jì)適用房的帶一定補(bǔ)貼性質(zhì)的住房開發(fā)，以往主要以國(guó)有企業(yè)為主，不是企業(yè)愿不愿意，往往是一個(gè)統(tǒng)一的安排，不是每一個(gè)企業(yè)都能做的，特別是在政府困難的時(shí)候，更離不開國(guó)企的參與，國(guó)企也有這種義務(wù)。
“國(guó)企本身是政府下屬的企業(yè)，不能單純以贏利為目的，應(yīng)考慮到社會(huì)效益。另外國(guó)企從事這項(xiàng)工作更適合政府監(jiān)管，同時(shí)大型國(guó)企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)�！崩钗慕苷f(shuō)，對(duì)私營(yíng)或者是股份制企業(yè)來(lái)說(shuō)，有一個(gè)投入產(chǎn)出的問題，“有的企業(yè)有這種實(shí)力，但它不一定感興趣。”
范小沖也認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)有許多優(yōu)勢(shì)�！巴ǔ�，國(guó)有企業(yè)還為政府承擔(dān)了如市政設(shè)施建設(shè)等很多方面的事情，對(duì)政府做出的貢獻(xiàn)也比較大。私營(yíng)或民營(yíng)企業(yè)愿不愿意做限價(jià)商品房開發(fā)另當(dāng)別論。從某種角度看，國(guó)有企業(yè)從事這項(xiàng)工作政府可能更放心�！�(周雪松)
