中新網7月12日電 北京限價商品房如何“設限”仍然是一個懸念。6日，北京市國土局有關人士向《中國經濟時報》記者證實，“(方案)目前還沒有正式確定。”此外，北京市建委有關人士則透露：與限價商品房有關的政策可能要經市長辦公會或更高的上層來決定。

　　北京即將推出的兩批限價地塊究竟會花落誰家？誰又將扮演未來京城限價商品房建設主角？一時間備受人們關注。

　　北京市國土局有關負責人士近日表示，除了此前已經公布的總面積為126公頃、規劃建筑面積約200萬平方米的6塊限價商品房用地外，北京目前正在醞釀推出第二批中低價位商品房用地。在寸土寸金的京城，政府突然拋出大量的“廉價”土地，開發商們會不會爭建限價房呢？

　　“我認為它不完全是一種市場行為。”陽光100常務副總經理范小沖表示，“一般來說，像我們這樣完全市場化的公司，很難參與進去。而且這(限價商品房建設)不一定是我們公司的強項，可能也拿不到這樣的土地。”

　　明天第一城營銷總監陳云峰表示，該公司對上述地塊非常關注，只要政策允許，有可能參與限價商品房的開發。“我們公司過去開發的住宅產品價格比較便宜，一方面是公司成本控制得好；另一方面則是因為我們公司不是追求高利潤的公司。”陳云峰說，“限價商品房銷售應該不成問題，只要贏利就行。”

　　“由于相關政策還沒有出臺，需要再看一下。”“是否參與限價商品房建設，主要取決于一個公司產品、市場以及戰略定位，與產品開發周期也有很大的關系。我們公司現在還有產品在做。”與明天地產對限價土地表現出的積極態度相比，北京泰華房地產公司有關負責人則是一種觀望心態。

　　北京海晟房地產開發公司負責人明確表示，該公司對限價房“現在還沒興趣。”記者試圖探詢對方不感興趣的個中原因，得到的答案非常簡單——“公司沒有從這個方面去考慮。”

　　北京另一家房地產公司對上述話題的表態則顯得模棱兩可和難以琢磨。“這個問題要問董事長。”該公司總經理張先生說，“作為個人來講，我還是感興趣。一來可以打品牌，另外還可以迎合政府政策。”特別是談到后者，張認為“這還是有必要的。”

　　唐僧肉還是雞肋？

　　范小沖認為，限價房開發肯定不會賺不到錢。“過去的經濟適用房和現在的限價商品房，市場肯定好賣，因為它們相對于周邊貴的房價形成一個價格洼地，市場必然看好。”他說。

　　北京房協委員蔡金水也認為，限價商品房的市場“沒問題”。“目前市場上缺的就是這個(限價商品房)。現在市場上有的是房，不是缺房，關鍵是大多數房子普通消費者買不起。”蔡金水認為，從價格上來說，限價商品房是介于經濟適用房和中高檔住房之間的住房，準確地說就是面向工薪階層的普通商品房。

　　他說，限價房與經濟適用房有共同點，也有不同點。共同點是它們面向的都是社會中低收入者，不同之處在于，限價商品房需要按章交納土地出讓金和相應的稅費，而經濟適用房過去是不用交納土地出讓金的，在稅費方面也享有減免政策，因此限價商品房比經濟適用房貴，利潤空間比經濟適用房大，便是情理之中的事情。

　　“限價商品房，首先面臨的是價格怎么限的問題。如果開發商拿到手的土地成本折算成樓面價達到5000塊，政府讓它賣3000塊，開發商肯定賠錢，人家肯定不會干，這就要求地價不能高。”蔡金水表示，在這種情況下，北京市政府日前推出的改土地掛牌為招標的措施無疑是對的，實行土地出讓招標，誰建的房子價格低就可以把土地賣給誰。

　　他預測，未來北京限價商品房的利潤空間可能將被限定在8%以內。

　　“現在北京經濟適用房的利潤率被限定在3%，我國房地產市場目前的平均利潤率大約在15%左右，8%是過去開發商的‘法定’利潤，現在全社會平均利潤率也比較接近8%。”蔡金水說，如果拿8%和全世界房地產業目前3%—5%的平均利潤水平相比，已經相當可觀了。

　　中原地產李文杰則認為，限價商品房的開發存在著一定的風險。“房地產是不斷變化的，不僅房價隨市場的變化比較大，而且成本變動也大，特別是原材料、建材不斷上漲，這些因素都會影響到限價商品房的利潤空間。”“限價商品房不是所有人都能買，也不會放開賣，限價商品房不是沒有風險，關鍵一點，購房市場是由政府控制的。”李文杰說，限價商品房的出售可能也有潛在的風險。

　　誰是主角？

　　眼下，在京城房地產市場，和一些開發商的觀望和遲疑態度形成鮮明對比的是，一些大型國有開發商對限價商品房建設似乎情有獨鐘。

　　7月1日，北京建工集團董事長孫維林在接受媒體采訪時就曾表示，建工集團旗下的房地產公司正在努力爭取參與限價商品房建設，并且已和有關部門進行了溝通。

　　他同時表示，建工集團作為集勘探、設計和施工一條龍的大型國有企業，做限價商品房和大面積的中低檔經濟適用房優勢更多。據該集團分管房地產開發的副總經理戴彬彬介紹，建工集團目前比較傾向于規劃中的市區南邊的某一地塊。

　　除了建工集團，首都開發集團及金隅集團等數家北京知名國資開發企業也都在不同場合流露出對即將落實的“限價商品房”非同尋常的興趣。

　　首開集團董事長劉希模日前也透露，首開有意參與北京市政府醞釀中的“限價商品房”開發計劃。“作為北京市國有大型房地產骨干企業，首開要為調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲承擔相應的責任。”劉希模說。據悉，首開中意的限價商品房地塊，與該集團開發的商品房項目“萬象新天”毗鄰。

　　北京另一家“國字號”房企金隅集團也正在積極運作“限價商品房”的開發事宜。“等北京市房地產調控實施細則一出臺，事情就會有結果。”金隅集團的一位內部人士日前告訴記者。有分析人士認為，搶占“限價商品房”先機，正在成為國資房企們現階段的最大共識。

　　一位不愿具名的業內人士認為，限價商品房和經濟適用房也許具體運作方式可能不一樣，但都是一種限制性的產品類型，不是完全市場說了算，政府有關部門的制度安排、管理思路、管理模式在某種意義上起決定性的作用。這位人士表示，對于限價商品房開發來說，國有企業和民營企業各自都有不同的優勢，民營企業更大的優勢在于機制非常靈活。

　　李文杰表示，限價商品房實質上就是一種變相的經濟適用房，雖然現在與之相關的政策還沒有出臺，但是從以往的經驗來看，私營企業參與不是很多，像這種類似經濟適用房的帶一定補貼性質的住房開發，以往主要以國有企業為主，不是企業愿不愿意，往往是一個統一的安排，不是每一個企業都能做的，特別是在政府困難的時候，更離不開國企的參與，國企也有這種義務。

　　“國企本身是政府下屬的企業，不能單純以贏利為目的，應考慮到社會效益。另外國企從事這項工作更適合政府監管，同時大型國企抵御風險的能力也較強。”李文杰說，對私營或者是股份制企業來說，有一個投入產出的問題，“有的企業有這種實力，但它不一定感興趣。”

　　范小沖也認為，國有企業有許多優勢。“通常，國有企業還為政府承擔了如市政設施建設等很多方面的事情，對政府做出的貢獻也比較大。私營或民營企業愿不愿意做限價商品房開發另當別論。從某種角度看，國有企業從事這項工作政府可能更放心。”(周雪松)