中新網(wǎng)7月28日電 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格同比上漲5.6%.近期頻頻出臺(tái)的新政策令下半年的北京樓市更加撲朔迷離。
據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，600余個(gè)已審批但未取得施工證項(xiàng)目無法開工，代理公司預(yù)測(cè)，北京下半年開發(fā)樓盤僅為上半年1/2。
開發(fā)量：預(yù)計(jì)新盤比去年同期有所增加
7月中旬，位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的霄云路US聯(lián)邦公寓入市。該項(xiàng)目是燕莎住宅市場(chǎng)沉寂多年后出現(xiàn)的一個(gè)高檔精裝修樓盤。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，由于項(xiàng)目所處區(qū)域位置相對(duì)不錯(cuò)，同時(shí)只有不到300套房，所以盡管正處在宏觀調(diào)控期間，但他們對(duì)銷售仍持樂觀態(tài)度。
萬科也高調(diào)宣布旗下將有3個(gè)新項(xiàng)目下半年入市。據(jù)萬科北京公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍介紹，第一個(gè)項(xiàng)目是地處朝陽公園板塊的萬科東第項(xiàng)目，總套數(shù)300套，預(yù)計(jì)8月份入市；第二個(gè)項(xiàng)目是地處長(zhǎng)安街永定路的南萬科紫臺(tái)，該項(xiàng)目有500多套，預(yù)計(jì)10月亮相；第三個(gè)項(xiàng)目是順義的萬科四季花園。
與此同時(shí)，金地集團(tuán)也表示去年獲得的馬駒橋C2地塊正在進(jìn)行產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建等前期工作，目前已做好了開工準(zhǔn)備，項(xiàng)目案名定為金地·格林小鎮(zhèn)6，預(yù)計(jì)今年秋天開盤。
“從我們了解的情況來看，今年下半年新盤可能比去年同期有所增加。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控政策的逐漸深入，尤其是對(duì)土地市場(chǎng)執(zhí)行力度的加強(qiáng)，已出讓的土地必須加快開發(fā)速度。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年6月，北京已完成審批和尚未開發(fā)的住宅土地面積約5000公頃，建筑面積約7000萬平方米，這些土地將在今后1—2年內(nèi)完成開發(fā)。
由于目前北京細(xì)則尚未出臺(tái)，尤其是對(duì)“90平方米占70%比例”暫無明確定論，在這種情況下，已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目無法開工。據(jù)官方人士透露，這樣的項(xiàng)目有603個(gè)，其中包括原定今年即將入市的新項(xiàng)目。
“即使8月份對(duì)這類項(xiàng)目有明確的處理意見，但一個(gè)項(xiàng)目從取得相關(guān)證件到開工銷售至少需要4個(gè)月，按此推斷，今年下半年整體開發(fā)數(shù)量將減少。”思源顧問董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李國(guó)平也持相同觀點(diǎn)，他表示，根據(jù)該公司調(diào)查，今年下半年供應(yīng)量將低于上半年，開發(fā)樓盤僅為上半年的1/ 2左右。
交易量：觀望情緒將持續(xù)影響項(xiàng)目銷售
從6月份開始，京城房地產(chǎn)項(xiàng)目交易量開始減少。《新京報(bào)》記者調(diào)查東部幾個(gè)高檔住宅后發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月這兩個(gè)項(xiàng)目成交量均出現(xiàn)下降。“我們前5個(gè)月每個(gè)月銷售量都在30套左右，現(xiàn)在卻只有18套左右。”朝陽北路某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
“下半年，北京房地產(chǎn)交易量可能會(huì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。”李國(guó)平分析認(rèn)為，主要是宏觀調(diào)控政策使購(gòu)房者產(chǎn)生的觀望情緒令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定時(shí)期內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)小幅萎縮。因?yàn)檎叱雠_(tái)后這一觀望期至少要持續(xù)3—5個(gè)月，所以導(dǎo)致這兩個(gè)月交易量明顯下滑。此情況和去年下半年比較相似。估計(jì)經(jīng)過一定觀望期后，年末被暫時(shí)壓制的購(gòu)房需求還會(huì)釋放出來。
“對(duì)于投資性需求而言，近期出臺(tái)的對(duì)外資及港澳臺(tái)購(gòu)買限制政策，在一定程度上也減少了部分購(gòu)買需求，東部高檔項(xiàng)目受影響尤為明顯。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理王述這樣分析。
有數(shù)據(jù)顯示，包括外省市、境外及港澳臺(tái)在內(nèi)的非北京購(gòu)買需求已占北京購(gòu)房需求的35%.2005年，外資在京買房金額占全年商品房銷售額的5.21%，港澳臺(tái)在京購(gòu)房交易金額占全年商品房銷售額的5.14%.今年上半年，港澳臺(tái)在京購(gòu)房交易金額占商品房銷售額2.98%，同期，外資在京買房購(gòu)買金額占商品房銷售額5.73%，兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)8.71%.“頻頻出臺(tái)的新政策無論對(duì)自住還是投資需求影響都不小。估計(jì)今年下半年交易量不僅比上半年，也要比去年同期低。”某項(xiàng)目開發(fā)商有些悲觀地認(rèn)為。
價(jià)格：開發(fā)商可能會(huì)堅(jiān)挺房?jī)r(jià)
東部幾個(gè)項(xiàng)目后期產(chǎn)品將在9月左右開盤。據(jù)了解，這些項(xiàng)目后期將都不同程度地上調(diào)銷售價(jià)。合生橄欖季將推出其全新頂級(jí)產(chǎn)品萊瓦薩宮，該產(chǎn)品戶型集中在175平米至186平米之間，銷售價(jià)格12000元/平米，而之前的價(jià)格只有9500元/平方米。同樣，天鵝灣二期也從10000元/平米上調(diào)到12000元/平米。
“雖然從下半年來看，購(gòu)買者的購(gòu)買力在減弱，但開發(fā)商依舊會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺產(chǎn)品價(jià)格。”一位開發(fā)商表示，雖然需求在減少，但從開發(fā)商自身角度來看，是不可能降低產(chǎn)品價(jià)格的。“房?jī)r(jià)上漲是必然的。”大地顧問董事長(zhǎng)段枚焱預(yù)測(cè)。
他認(rèn)為，供需失衡往往是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的最重要原因。如果今年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量減少，需求量即使有所萎縮，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。另一個(gè)原因則是隨著周邊配套設(shè)施的完備，城市價(jià)值也會(huì)提高。
比如說交通、環(huán)境等，這些都會(huì)有效拉升土地自身價(jià)值，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。王述的觀點(diǎn)則比較樂觀。
他認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和交易狀況，下半年，北京市房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定或適度下跌。“供應(yīng)量會(huì)加大，特別是中小戶型住宅項(xiàng)目供應(yīng)量將大幅提升。”王述還認(rèn)為，市場(chǎng)需求出現(xiàn)萎縮只是暫時(shí)現(xiàn)象，如果政策執(zhí)行得力，取決供需關(guān)系的市場(chǎng)價(jià)格在剔除非市場(chǎng)因素影響外，勢(shì)必出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。同時(shí)，由于“90平米和70%”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的約束，在未來一段時(shí)間內(nèi)，住宅市場(chǎng)，特別是小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將加劇。在此影響下，北京城市中心區(qū)房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)，近郊區(qū)房?jī)r(jià)可能會(huì)適度走低。
限價(jià)房：暫對(duì)住宅市場(chǎng)無影響
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京推出的限價(jià)房今年很難進(jìn)入市場(chǎng)。因此限價(jià)房對(duì)今年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該沒什么影響。
“還是因政策的不確定性造成的。首先是限價(jià)房土地還沒有全部進(jìn)入市場(chǎng)，其次是限價(jià)房購(gòu)買制度尚未制定出來，因此限價(jià)房對(duì)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有影響。”李國(guó)平認(rèn)為。
據(jù)了解，目前限價(jià)房尚處在拿地階段，從拿地到銷售起碼要近一年時(shí)間，所以最快也要到明年才能推出。
而且限價(jià)房供應(yīng)量小，價(jià)格也要比經(jīng)濟(jì)適用房高，在購(gòu)買人資格上的限制也會(huì)使很多人失去機(jī)會(huì)，再加上限價(jià)房在地理位置上也比較偏，所以市場(chǎng)需求未必很大。（張學(xué)冬 邢曉利）
