中新網(wǎng)9月7日電  據(jù)新華網(wǎng)報道，變“集資建房”為“市場化運作”，轉(zhuǎn)“低價房”為“團(tuán)購折扣房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……這是建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委集資建房“禁令”出臺前后，地方黨政機(jī)關(guān)和部委廳局采取的應(yīng)對措施。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“禁令”的滯后性毋庸置疑，但集資建房產(chǎn)生的大量“隱性囤房”，必須盡快納入調(diào)控視野，這樣才能使調(diào)控落到實處。

　　“自有土地”集資建房運行兩年多

   “隱性囤房”難以估量

　　“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動骨，不少先知先覺的地方廳局早就將‘自有土地’運作成了第二套甚至第三套住房。”就在三部委集資建房“禁令”出臺前，廣西建設(shè)部門一位負(fù)責(zé)人坦率地說。

　　事實上，早在2003年，廳局單位可以利用自有土地建設(shè)房屋的相關(guān)文件就已經(jīng)出臺，“集資建房”在文件中變成“市場化運作”第二套房子，但這與“集資建房”如出一轍。

　　據(jù)了解，江西某地政府2000年7月開始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設(shè)新區(qū)，當(dāng)年底就在新區(qū)新建2000多套住房，以“市場化運作”的旗號來解決市直機(jī)關(guān)工作人員住房問題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場價格是1800元-2000元/平方米。而同期新區(qū)周邊地區(qū)商品房均價已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米左右。2006年，這一區(qū)域的商品房均價為3600元-4500元/平方米。

　　熟悉商品房運作規(guī)律的業(yè)內(nèi)人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會城市中屢見不鮮，短短2年至3年時間，政府就與開發(fā)商聯(lián)手抬高了新開發(fā)區(qū)2-3倍的土地價格，看似“市場化運作”的背后，實際上是將行政權(quán)力與牟取部門利益進(jìn)行了交易。

　　在東北、華南、華中擁有多家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的業(yè)內(nèi)人士吳玉斌認(rèn)為，這些現(xiàn)象不是個案，而是地方各級政府和部門普遍存在的情況。“凡是有權(quán)有錢的單位都在蓋房子，比如公檢法、國地稅、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”吳玉斌估計：“東北市場上集資建房面積占房屋開發(fā)總面積的20%-30%，甚至更多，市場經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的華南、華東也有2%-15%。”

　　開發(fā)商“變臉”牟暴利

    “權(quán)房”交易謀求部門“陽光”利益

　　記者對一些省會城市廳局機(jī)關(guān)采訪時，不少“一把手”明確表示：“國家政策要用足，為單位和下屬多謀福利，才能‘得民心’，前幾年沒有抓住機(jī)會搞房子的，現(xiàn)在還是要學(xué)會打‘擦邊球’找‘陽光’機(jī)會，不然離任之后誰也不會理睬你。”就是在這樣一種心態(tài)驅(qū)使下，房產(chǎn)商和一些地方政府機(jī)關(guān)紛紛變“集資建房”為“市場化運作”，挪“低價房”為“團(tuán)購房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……確保自身利益實現(xiàn)。

　　變“集資建房”為“市場化運作”。其基本程序是：把單位或者部門擁有的土地向規(guī)劃部門、土地管理部門上報，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關(guān)部門做好備案后就可以動工；工程全部采用招投標(biāo)、工程監(jiān)理等規(guī)范做法，房屋分配采用內(nèi)部“評分”分配。但這一做法大大減少了土地出讓金，單位無須交納營業(yè)稅，這就減少了一半以上的成本，部門和職工完全可以以低于市場價格一半以上甚至更低的價格購買到房屋。

　　變“低價房”為“團(tuán)購房”。在“集資建房”和“低價房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和廳局為解決問題，紛紛采取“團(tuán)購房”的方式，來規(guī)避風(fēng)險。不少房地產(chǎn)開發(fā)商存在著由于資金鏈條發(fā)生問題，無法在規(guī)定年限內(nèi)完成房屋開發(fā)的，相關(guān)職權(quán)部門往往開出價碼：允許土地延期開發(fā)，但前提是留下一定數(shù)量由政府部門成員“團(tuán)購”。房地產(chǎn)開發(fā)商杜峰源承認(rèn)：“團(tuán)購價往往比市場價低1/4—1/3，開發(fā)商受益、職權(quán)部門受益，國家財政和宏觀調(diào)控措施就打了折扣。”

　　從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”。“搬遷”“擴(kuò)容”是政府抬升地方房價的主要做法。政府將辦公地點搬遷到新區(qū)的同時，將原辦公場所拍賣給開發(fā)商，同時要求開發(fā)商“共同開發(fā)”新區(qū)；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的潛在效益。

　　在搬遷已成定局的情況下，政府和相關(guān)業(yè)務(wù)部門“暗示”開發(fā)商低價內(nèi)部銷售部分土地，政府部門則公開或者私下要求公務(wù)員集體購買開發(fā)商初期難以銷售的樓盤，將開發(fā)商部分“溢出”利潤轉(zhuǎn)化為部門的群體利益，并承諾在其他項目建設(shè)過程中給予開發(fā)商更多利益。銀行也樂于向公務(wù)員貸款，開發(fā)商、政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房價也就自然節(jié)節(jié)攀升。

　　曾留學(xué)韓國的學(xué)者陸群有把這種房屋占有狀況稱為“隱性囤房”和職能部門與開發(fā)商之間的“權(quán)房交易”。他說：“開發(fā)商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機(jī)關(guān)工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無從考量，統(tǒng)計部門也無法公布這類空置房屋的數(shù)據(jù)，這部分信息不透明恰恰成為房價高企的‘助推劑’。”

　　將單位、部門的住房狀況納入統(tǒng)計、審計視野

　　不少專家學(xué)者建議，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為全社會高度關(guān)注問題的背景下，應(yīng)該將部門考核、單位業(yè)績、干部考核捆綁起來，將單位、部門的住房狀況納入統(tǒng)計、審計視野，在最短時間內(nèi)弄清楚“隱性囤房”狀況，對全國房地產(chǎn)市場作出正確的評估。（何豐倫 黃玫 陳春園)