房市的“熱情”并沒(méi)有在瑟瑟冬日里消退。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)，今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，與上月持平。北京則以10.7%的漲幅位列全國(guó)之首。

　　人們?cè)谄笈握{(diào)控效果顯現(xiàn)的同時(shí)，又一次強(qiáng)烈感受到了房?jī)r(jià)持續(xù)上升的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)大師盧卡斯的研究表明，人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而進(jìn)入消費(fèi)決策。這一結(jié)論在房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到了很好的詮釋。房?jī)r(jià)的高企，背后必然有供求關(guān)系的張力在驅(qū)動(dòng)。只是這一驅(qū)動(dòng)力中究竟有多少成分是真實(shí)需求，可能很難有精確的數(shù)字加以注解，不過(guò)一些研究和事實(shí)或多或少反映出了問(wèn)題的側(cè)面。

　　中國(guó)人民銀行研究員鄒平座博士的報(bào)告認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非真實(shí)性需求達(dá)到了40%左右。其中投資需求為約13%；投機(jī)需求約為16%；非理性預(yù)期對(duì)消費(fèi)型住房產(chǎn)生的需求為約11.3%，即目前還不需要買(mǎi)房，但由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而提前買(mǎi)房。而銀行按揭提高了房地產(chǎn)需求。

　　周女士的購(gòu)房決策或許代表了相當(dāng)多數(shù)人的想法。她認(rèn)為，房?jī)r(jià)回落的可能性不大，要買(mǎi)就得趕緊，現(xiàn)在不買(mǎi)，以后肯定會(huì)更貴。

　　像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)上漲是有支撐的。作為城市化發(fā)展的組成部分，在大城市安家立業(yè)的高校畢業(yè)生數(shù)目就相當(dāng)可觀。最新統(tǒng)計(jì)顯示，高校五年留京人數(shù)就達(dá)到40余萬(wàn)人，如果其中有一半人需要買(mǎi)房，以每戶(hù)100平米計(jì)算，新增需求便達(dá)2000萬(wàn)平米。因此，“北京的消費(fèi)力不僅是北京的，而且是全國(guó)的，甚至是世界的消費(fèi)力，房子不愁賣(mài)�！狈康禺a(chǎn)商的這一說(shuō)法并非完全是忽悠。

　　而在供給方面，卻是不容樂(lè)觀。城市中心區(qū)的土地越來(lái)越稀缺是不爭(zhēng)的事實(shí)。目前北京三環(huán)以?xún)?nèi)正在銷(xiāo)售的新房樓盤(pán)為91個(gè)，但不少已銷(xiāo)售過(guò)半。1-9月，北京市商品房竣工面積1259萬(wàn)平方米，比上年同期下降29.5%。其中住宅894萬(wàn)平方米，下降36.4%。另外，空置面積繼續(xù)下降。9月末，北京商品房空置面積905.1萬(wàn)平方米，比上年末下降34.1%。

　　在尚不完善的二手房市場(chǎng)，由于強(qiáng)征個(gè)稅致使交易成本增加，從而降低了市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)速度。10月，北京二手商品房買(mǎi)賣(mài)掛牌量出現(xiàn)明顯縮量，環(huán)比下降達(dá)10.3%，“金九銀十”相對(duì)于往年冷清了不少，但價(jià)格卻沒(méi)有下滑。一手房與二手房市場(chǎng)形成的梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)也凸顯脆弱，因此兩者銷(xiāo)售價(jià)格一同上漲也就成了題中應(yīng)有之義。

　�。▉�(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：林喆）