(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

　　經濟適用房成本首次被法院判決強制公開，顯示當前此類房屋的成本及售價大多雖然明文規定，但操作中購房者仍難明底細

　　★ 本刊記者/謝良兵(發自哈爾濱)

　　其實王樹春的訴訟請求非常簡單：哈爾濱市物價局必須向社會公布經濟適用房小區——樂福小區(又稱巴黎廣場)的房價成本。王原本以為作為買房人的知情權，這個要求并不過分。但正是這個小小的請求，卻讓這位現年77歲的老人足足等待了3年的時間。

　　遲到三年的勝訴　　

    2006年8月15日，哈爾濱市物價局終于在其官方網站——哈爾濱價格信息網上，公布了樂福小區經濟適用住房的建設成本。然而這個消息，作為當事人的王樹春此時并不知道。“什么？公布了？你怎么知道的？在什么地方公布的？”8月26日當《中國新聞周刊》記者聯系上王樹春時，他還將信將疑。

　　事實上，早在5月24日，哈爾濱市中級人民法院就已經對此案做出了終審判決：哈市物價局必須對王樹春提出的樂福小區經濟適用住房成本和價格以及兩表審批的依據給予公布。

　　但是，幾個月過去了，王樹春一直未見物價局有任何動靜。于是，王樹春又于8月1日向法院申請強制執行。顯然，哈市物價局的最終妥協，無疑是受到了法院“強制執行”的壓力，盡管其在網站上公布成本時并未提及王樹春及此訴訟。

　　王樹春原本住在哈爾濱市動力區體育頭街道321棟，這是哈電集團汽輪機廠的職工住宅區。2003年4月，同屬哈電集團的哈電地產置業股份有限公司對該地塊進行動遷，并開發成單位自建經濟適用房樂福小區。

　　作為動遷戶及哈電集團內部職工，王樹春與哈電置業簽訂內部職工認購協議，認購了樂福小區G棟3單元1層1號使用面積53平方米的一套兩居室。當時協議規定的此套房總價格為169249元。“我認為這個價格過高。我的退休月工資才500元左右，房價與收入比太多。”王樹春對本刊記者說。

　　他向開發商要求公布房價成本，但開發商并未答應。于是，2003年8月12日，王樹春向哈爾濱市道里區人民法院提起訴訟，認為樂福小區住房基準價格(每平方米建筑面積2280元)有可能被物價部門核定過高。

　　2003年11月10日，道里區人民法院做出判決：認為當時開發商尚未向市物價局提出定價申請，故無法啟動制定價格程序。駁回王樹春對哈市物價局的起訴。王樹春向哈爾濱市中級人民法院提出上訴，依然敗訴。

　　2004年6月17日，在哈電置業提出定價申請后，哈市物價局對樂福小區經濟適用房住房銷售價格做出了批復。2005年8月8日，王樹春再次將哈市物價局告上法庭。他引用哈爾濱市的有關規定認為，經濟適用住房銷售價格實行政府指導價格，利潤限定在3%以下，經濟適用住房建設成本由市建設行政主管部門審核，銷售價格由市物價部門批準，按項目向社會公布。

　　2006年3月10日，道里區人民法院一審判決，要求哈市物價局公布成本。哈市物價局對該判決不服，上訴至哈市中級人民法院。哈市中級人民法院維持原判。

　　被質疑的成本表

　　然而，勝訴并不意味著目的的達到。王樹春從“哈爾濱價格信息網”上，將物價局公布的成本表打印了一份進行研究，并認為該成本表仍有可商榷之處。“公布的這個建設成本表依然有定價過高的嫌疑。”王樹春說。

　　根據有關規定，經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。在哈市物價局公布的《樂福小區經濟適用住房建設成本》中，三部分相加，基準價格的確為物價局批復的建筑面積每平方米2300元～2900元。而60.67～76.97元/平方米的利潤也符合經濟適用房利潤3%的控制線。

　　“旁邊的商品房都才賣2000多，經濟適用房還賣到2300那么貴？”王樹春質疑道。本刊記者采訪樂福小區的開發商哈電置業時，有關負責人稱，自己開發的經濟適用住房，符合有關成本核算標準，“不存在房價過高”。

　　但是，如果將哈市物價局公布的樂福小區建設成本細表與本刊獲得的一份哈市《經濟適用房平方米造價構成表》做比較，就會發現有一些費用出現了較大差異。比如：樂福小區建筑安裝工程費是760～1300元/平方米，而《造價構成表》中規定的該費用為600元/平方米。

　　“根據我的計算，物價局給樂福小區經濟適用房的定價至少比規定多出了700多元/平方米。而且近3萬平方米商鋪面積應該沖減經濟適用房建設成本。”王樹春對本刊記者說。在《經濟適用房平方米造價構成表》中，有特別注明：1.根據1998年哈爾濱市市政府收費項目制表；2.哈爾濱市內任何地區新建房屋造價是相同的。

　　而據《哈爾濱日報》報道：哈市房產住宅局局長邊洪霄透露，2004年8月份哈爾濱的住宅價格平均為2249元/平方米。事實上，直到2005年年底，哈市的商品房住宅均價也不過為2480元/平方米。“樂福小區此時正處于銷售階段。”

　　另據《黑龍江晨報》報道，2005年哈爾濱市計劃建設的100萬平方米經濟適用住房，其價格被嚴格限定在2000元/平方米以內。“如果按照這樣的比照，樂福小區作為經濟適用房，其銷售價格并不‘經濟’。”王樹春說。

　　一位業內人士向本刊透露，經濟適用房作為微利商品房，只是在土地供應政策和價格管理政策上區別于一般商品，其余仍按市場化運作。

　　因此，北京國際投資發展公司總裁杜猛在接受本刊采訪時就直言，如果經濟適用房利潤真正控制在3%以下，是不會有開發商愿意做的。

　　根據本刊的調查，作為老工業基地的哈爾濱，單位自建經濟適用房成了該市經濟適用房的重要組成部分。而一些項目由于定價過高，本單位職工購買不起單位自建的經濟適用房，開發商便開始公開或半公開地提高價格對外銷售。哈電置業開發的樂福小區就存在著這樣的情況。

　　不過，即便如此，經濟適用房的開發商依然在叫苦。在哈電地產置業股份有限公司董事長桑洪看來，開發建設過程中有很多不可預見的東西，不管是開發3年還是5年，建設成本每年都在呈現增長趨勢，而經濟適用住房的價格是提前審定批準的，很難申請調整價格。“我們開發的樂福小區住宅是一個虧損項目。”桑洪近日在接受新華社記者采訪時說。

　　勝訴的標本意義

　　作為首例要求物價局公布房價成本并勝訴的案子，王樹春的舉動在哈爾濱市一石激起千層浪，引來群眾和地產商的廣泛關注。黑龍江省法學研究所研究員李麗英認為，此案的真正意義并不在勝訴本身。“長期以來，購房者一直處于信息不對稱的弱勢地位，王樹春此舉在維護自己權益的同時，給政府有關部門和房地產企業帶來了很多值得思考的東西。”李麗英在接受當地媒體采訪時說。

　　據本刊了解，道里區法院曾就如何判決進行過全院法官的大討論。最后決定以物價局“未能提供開發商在開發樂福小區時建設成本價格不予向社會公布的證據”為由，判決王樹春勝訴。“我們也擔心來自各方面的壓力。”道里區法院一位法官對本刊記者說。

　　顯然，哈爾濱道里區人民法院的這紙判決讓人們開始思考，通過法律手段能讓經濟適用房的房價成本得以公布，那么，商品房的價格成本呢？一個背景是福州市物價部門去年在全國率先公布該市市區商品房社會平均成本，引起極大爭議。

　　“目前，國家文件中沒有規定要對具體經濟適用住房項目公布成本。即使是公布這個成本，讓物價部門來公布也不太合適。”在接受本刊記者采訪時，哈爾濱市物價局經營性收費管理處主任科員姜軍說。在他看來，公布成本也不會擴展到商品房領域。

　　他認為，按哈爾濱市的有關規定，經濟適用住房建設成本由市建委審核，銷售價格由市物價局批準，讓物價局來公布由市建委審核的成本似乎不妥。“每一個經濟適用住房的成本資料都有幾百頁，這些都是開發商的賬目數據。如果公布的話，要公布到什么程度，經費又從哪里出，這都是個問題。”姜軍對本刊記者說。

　　在當時的法庭辯論中，哈市物價局方面還認為，具體的某建設項目的成本，由于征地方式、拆遷補償、建筑工程技術等的不同，開發商之間具有市場競爭性，其中可能存在經營者的商業秘密。根據《價格法》第36條規定，未經開發商允許，物價局不能公布。

　　《工人日報》的一篇分析文章稱，有法學專家針對此案認為，國家對經濟適用房價格按建設成本確定早有詳細規定，操作上沒有任何難度，也不應視為商業秘密。況且，法律賦予消費者知情權，政府部門理應將其公之于眾以維護公眾利益。“公布房價成本只是還老百姓一個知情權。”這位分析人士說。 ★