中新網(wǎng)10月25日電 據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，24日，廣州12個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)倡議聯(lián)合向開(kāi)發(fā)商追討房屋專項(xiàng)維修資金整半月，已有60多個(gè)小區(qū)響應(yīng)，新增8家小區(qū)業(yè)委會(huì)正式加入追討行列……維修金收支和管理混亂的“冰山一角”正在這個(gè)內(nèi)地最早進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市揭開(kāi)。
所涉9億元專項(xiàng)維修資金缺口的背后是數(shù)十萬(wàn)戶業(yè)主的切身利益。家住廣州番禺區(qū)一小區(qū)的林女士告訴記者：“買(mǎi)房時(shí)已將維修基金繳給開(kāi)發(fā)商，但過(guò)了幾年后才知道，小區(qū)維修基金賬戶上沒(méi)有錢(qián)。”她說(shuō)，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，加大了追討力度，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)把錢(qián)劃到賬上，還給業(yè)主們發(fā)了維修基金銀行卡“但拿卡到銀行一查，卻空無(wú)一文！”
現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：出現(xiàn)9億元缺口
商品住宅應(yīng)繳資金總額約23億元，已歸集14.13億元，歸集額仍欠缺約9億元
10月8日，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門(mén)口廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、番禺區(qū)如意中心等12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合發(fā)起倡議，呼吁廣州涉及專項(xiàng)維修資金問(wèn)題的樓盤(pán)和業(yè)主加入集體追討行列。這12家樓盤(pán)，不同程度地存在專項(xiàng)維修資金的糾紛，涉及業(yè)主近萬(wàn)戶。相關(guān)業(yè)主委員會(huì)主任表示，希望通過(guò)這次集體追討，明確1998年10月至2003年9月期間專項(xiàng)維修資金的繳交主體，并強(qiáng)制追回由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項(xiàng)維修資金。
10月18日，廣州市國(guó)土房管局通報(bào)，截至2006年8月底，廣州市老八區(qū)的816個(gè)物業(yè)小區(qū)建立了專項(xiàng)維修資金。全市十區(qū)有36.1816萬(wàn)戶業(yè)主繳交了專項(xiàng)維修資金，商品住宅應(yīng)繳資金總額約23億元，已歸集14.13億元。歸集額尚缺約9億元。
目前，12家業(yè)委會(huì)還在進(jìn)行一項(xiàng)針對(duì)廣州各樓盤(pán)專項(xiàng)維修資金的調(diào)查工作，意在摸清各個(gè)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的應(yīng)繳數(shù)和實(shí)際到賬數(shù)，并對(duì)專項(xiàng)維修資金去向進(jìn)行初步摸查。
廣州是內(nèi)地最早進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的城市，相比其它城市更早面臨房屋維修問(wèn)題。隨著小區(qū)維護(hù)的不斷增多，維修資金問(wèn)題浮出水面，呈集中爆發(fā)之勢(shì)。“物業(yè)保修期過(guò)后，小區(qū)電梯壞了、外墻剝落等問(wèn)題都得靠專項(xiàng)維修資金來(lái)解決。這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)竟沒(méi)有維修資金！”不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任們一肚子苦水。
正因如此，數(shù)十家業(yè)委會(huì)積極響應(yīng)。
最大癥結(jié)：繳交主體不明
從1998至2003年，廣東規(guī)定與國(guó)家規(guī)定沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開(kāi)發(fā)商交存爭(zhēng)議
廣州市國(guó)土房管局物管處負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)推算出的約9億元資金缺口確實(shí)存在，但是否都要追繳又要具體分析。資金缺口從表現(xiàn)上看，既有開(kāi)發(fā)商未繳的，也有業(yè)主應(yīng)繳未繳的。
廣州海珠區(qū)一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，造成維修資金巨大缺口的原因之一，是業(yè)主交納的物業(yè)維修基金，被開(kāi)發(fā)商或物管公司長(zhǎng)期挪用；其次，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)交納的部分或其他自留物業(yè)的部分物業(yè)維修基金長(zhǎng)期沒(méi)有交納。
“其實(shí)，造成維修資金巨大缺口的主要原因是，在維修基金的繳交主體上，廣東規(guī)定與國(guó)家規(guī)定在一段時(shí)間內(nèi)相沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開(kāi)發(fā)商交，爭(zhēng)議較大。”另一位維修資金“問(wèn)題樓盤(pán)”的業(yè)委會(huì)主任說(shuō)。
據(jù)了解，2003年9月1日，國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。該條例規(guī)定，專項(xiàng)維修資金由業(yè)主支出；而早在1998年10月1日起施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，該項(xiàng)資金由物業(yè)建設(shè)單位支出。
由此帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，從1998至2003年期間，維修基金到底誰(shuí)來(lái)交？業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商？這成為維修資金繳交問(wèn)題的最大癥結(jié)。
12個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主委員會(huì)在倡議中表示，他們請(qǐng)求廣東省人大明確1998年10月至2003年9月的繳交主體，以解決“法規(guī)沖突”；請(qǐng)求國(guó)土房管部門(mén)，對(duì)于拒繳專項(xiàng)維修資金的開(kāi)發(fā)商按物業(yè)管理法規(guī)給予嚴(yán)肅處罰，強(qiáng)制追回應(yīng)繳的專項(xiàng)維修資金；同時(shí)，請(qǐng)求司法部門(mén)對(duì)挪用侵吞專項(xiàng)維修資金的單位和個(gè)人追究刑事責(zé)任。
政府也有難處。廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)簡(jiǎn)文豪說(shuō)，目前維修基金追討出現(xiàn)矛盾，主要原因是法規(guī)規(guī)定的繳交主體表述上有沖突；其次，廣州缺乏行使行政強(qiáng)制措施的具體依據(jù)；另外，行政主管部門(mén)關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理辦法尚未出臺(tái)。
漏洞凸顯：制度亟待完善
房管局和法院各執(zhí)一詞：房管局稱應(yīng)由司法渠道解決；法院表示不予受理
針對(duì)商品房維修基金管理暴露出來(lái)的問(wèn)題，廣州市國(guó)土房管局表示，今后廣州專項(xiàng)維修資金的繳交將與開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)等相掛鉤，“不繳維修金，甭想開(kāi)新盤(pán)”；在資金的使用上醞釀出臺(tái)規(guī)定將小區(qū)細(xì)分，以利于業(yè)主合法使用維修資金。
但對(duì)于兩部法律法規(guī)沖突的協(xié)調(diào)問(wèn)題，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人員介紹說(shuō)，目前他們認(rèn)為1998年10月1日至2003年8月31日前，應(yīng)通過(guò)建設(shè)單位交納首期專項(xiàng)維修資金；1998年9月30日前或2003年9月1日后，應(yīng)由購(gòu)房者交納首期專項(xiàng)維修資金。
但“由建設(shè)單位交納首期專項(xiàng)維修資金”到了開(kāi)發(fā)商那里，卻成為小區(qū)業(yè)主們看不到盡頭的艱難追討之路。廣州12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)希望主管部門(mén)對(duì)拒不按規(guī)定繳納首期專項(xiàng)維修資金的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制繳款。
廣州市國(guó)土房管局表示，依據(jù)現(xiàn)有管理規(guī)定，他們目前無(wú)權(quán)對(duì)未繳款人強(qiáng)制執(zhí)行責(zé)令繳款，應(yīng)由司法渠道解決。但是，從前幾次追討維修資金的經(jīng)驗(yàn)看，法院方面則認(rèn)為，該糾紛不屬于民事案件，不予受理。
對(duì)此，業(yè)委會(huì)不止一次地提出問(wèn)題：“我們到底應(yīng)該找誰(shuí)才能討到小區(qū)的專項(xiàng)維修資金？”
廣州市國(guó)土房管局說(shuō)，目前他們已向建設(shè)部、廣東省建設(shè)廳反映該問(wèn)題，以期推動(dòng)進(jìn)一步完善專項(xiàng)維修資金管理辦法出臺(tái)；同時(shí)希望立法部門(mén)解決地方性法規(guī)與國(guó)家規(guī)范性文件之間的沖突，盡快解釋法律適用問(wèn)題。（韓建清 李剛）
