建設部最新公布的數據顯示，2005年我國城鎮人均住宅建筑面積已經達到26.11平方米，住宅私有率高達81.62%。這一數據引發了一些爭議，爭議的焦點在于數據的可靠性。

　　其實，拋開數據的可靠性，就這一數據的本身來說，也隱含著我國房地產業發展的隱憂。這一數據不但不能說明房地產市場發展取得了顯著的成績，反而在一定程度上暴露了房地產業的問題。

　　首先，住宅私有率高并不意味著中國解決了住房難的問題，由于嚴重的兩極分化現象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說明政府在提供住房這一公共產品方面，已經沒有多少潛力可挖，今后面臨的住房問題將會越來越嚴重。

　　其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農村居民擁有的私人住宅。農村私人住宅不僅條件簡陋，而且缺乏必要的質量保證。如果將農村居民擁有的私人住宅計算到居民住宅私有率之中，將會掩蓋住宅建設中存在的質量問題。

　　第三，我國居民購買商品房享有所有權，但是土地使用權存在著法定的年限。土地使用權屆滿后，土地之上的房屋所有權即告終結，所以，從短期來看，居民的商品房自有率比較高，但從長期來看，絕大多數居民將面臨著第二次購房的問題。從建筑質量來看，我國商品房建筑使用壽命平均只有30到40年,一旦商品房建筑使用壽命到期，那么，居民必須重新購買房屋。因此，從表面來看，我國實行的是商品房私有化制度，但從實質內容來看，城鎮居民只不過是購買期限為30到40年的房屋罷了。

　　第四，由于我國城市規劃缺乏穩定性，所以擁有自有房屋的城鎮居民所有權處于不穩定狀態，一旦城市規劃修改，他們必須重新購買商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國實現了“居者有其屋”。

　　在中國這樣一個人多地少的國家，強調住房的私有率是一個非常危險的信號。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴大作為房地產改革的政績，那么將會造成房地產業畸形發展，給未來經濟發展帶來許多不確定因素。比如，住房私有率不斷提高，將會給未來的勞動者解決住房問題帶來壓力，將會使社會弱勢群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產市場迅猛發展，不但會帶動相關產業發展，產生局部經濟過熱問題，而且會使得其他相關產業面臨被擠出的效應，我國糧食生產、工業化建設的用地將會越來越少，中國經濟將會呈現不穩定狀態。

　　當前，許多城市將房地產市場發展作為經濟發展的支柱產業，希望通過房地產發展帶動相關產業發展。這樣的發展思路存在嚴重問題。房地產需求分為兩種：一種是消費性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產性需求和資本性需求。消費需求具有剛性約束特點，隨著城鎮化步伐的不斷加快，將會有大批人口涌入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問題。如果完全依賴房地產市場，那么將導致城鎮房地產市場的發展出現兩極分化現象，房地產開發商將會把主要的資金投入到高檔商品房建設中，因為只有這樣才能在單位土地面積上獲得更多的收益；而那些急需住房的工薪階層，卻由于無力承受不斷提高的商品房價格，而面臨失去基本生活保障的危險。

　　所以，政府必須通過修改城市規劃，在城市中心區域內為解決工薪階層的基本住房問題，保留適當的土地空間。

　　(來源：第一財經日報 作者：喬新生 中南財經政法大學教授）