中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，日前，福州市物價(jià)部門在全國率先完成對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測算工作，并向媒體公開發(fā)布了測算結(jié)果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約2160元/平方米，社會(huì)平均利潤約1400元/平方米，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房價(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的41%左右。
這在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大的震動(dòng)。有關(guān)人士稱，其意義就在于成為第一個(gè)用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)向房價(jià)虛高黑幕開戰(zhàn)的范本。
房價(jià)成本測算：用數(shù)據(jù)提高房地產(chǎn)透明度
房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。開發(fā)商一直對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對(duì)此又毫不知情。為改變這種信息完全不對(duì)稱的現(xiàn)狀，福州市物價(jià)部門決定定期測算并公布全市房價(jià)成本。
如何對(duì)商品房的成本進(jìn)行測算？據(jù)福州市物價(jià)局局長朱光華介紹，測算工作是分地段、分等級(jí)進(jìn)行，此次測算共對(duì)福州市市區(qū)100多塊、合計(jì)2600多畝取得土地使用權(quán)的地塊，其土地取得費(fèi)用、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等成本進(jìn)行細(xì)化測算，最終得出普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本、平均利潤以及房價(jià)成本結(jié)構(gòu)中各自所占的比重。所有數(shù)據(jù)均來自國土資源、房管、交易登記等部門，真實(shí)準(zhǔn)確。
朱光華表示，一直以來商品房價(jià)格屬于企業(yè)自主定價(jià)，物價(jià)部門因此無權(quán)介入或干涉。但中國《價(jià)格法》規(guī)定，物價(jià)部門具有測算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì)平均成本的職能，這就為在市場經(jīng)濟(jì)條件下政府依法宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格提供了可能。通過定期公布商品房社會(huì)平均成本的測算這一制度，可推動(dòng)商品房價(jià)格的合理形成，提高這一行業(yè)的透明度，讓商品房價(jià)格回歸理性。
消費(fèi)者期待：購房消費(fèi)明明白白
“早就應(yīng)該這樣了，房地產(chǎn)黑得太離譜了！”這是許多被采訪者在得知福州市開展商品房社會(huì)成本測算工作之后的第一反應(yīng)。福建省消委會(huì)消費(fèi)投訴部主任段建平認(rèn)為，這一做法切實(shí)維護(hù)了消費(fèi)者的知情權(quán)，值得其他地方借鑒。
福建省消委會(huì)提供的資料顯示，2005年上半年福建省消委會(huì)接到的商品房投訴多達(dá)278起，其投訴金額占到總投訴金額的50%以上，而且此類投訴大多是群體性投訴，部分投訴件投訴人數(shù)達(dá)到數(shù)百戶。
不少消費(fèi)者在接受記者采訪時(shí)都表示，其實(shí)消費(fèi)者要求的并不高，只要能夠明明白白地知道商品房價(jià)格的主要構(gòu)成有哪些，每一部分多少錢，利潤大致是多少就可以了。但現(xiàn)在很多開發(fā)商都是籠統(tǒng)標(biāo)價(jià)，其中的利潤更是“深不可測”。
福建省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副研究員吳德進(jìn)對(duì)房價(jià)成本測算也給予了肯定。他說，信息不對(duì)稱可能導(dǎo)致虛假需求，從而扭曲價(jià)格形成機(jī)制，由于開發(fā)商占據(jù)信息有利地位可以人為誘導(dǎo)需求，從而形成不真實(shí)的價(jià)格信號(hào)。房價(jià)成本測算工作則使房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和利潤相對(duì)透明，使得購房者能清清楚楚消費(fèi)，對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格有積極意義。
遭遇質(zhì)疑：房產(chǎn)成本測算行路艱難
福州物價(jià)部門對(duì)商品房社會(huì)平均成本進(jìn)行測算并公布在全國算是一個(gè)創(chuàng)舉，但作為福州市物價(jià)局局長的朱光華并不輕松。
據(jù)朱光華介紹，福州市物價(jià)局早在2004年就提出社會(huì)成本測算問題，福建省物價(jià)局在2005年下發(fā)的“關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知”中將之納入其中，要求各級(jí)價(jià)格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級(jí)普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，但沒有一家公布。究其原因，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響重大，“不少物價(jià)部門都有顧慮”。
房地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)大多對(duì)測算結(jié)果采取了質(zhì)疑的態(tài)度。東煌(福建)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分管成本核算的林經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的檔次不一樣，所以成本肯定也不一樣。另有部分開發(fā)商認(rèn)為，開發(fā)有一個(gè)時(shí)間差，現(xiàn)在土地價(jià)格上漲的厲害，拿以前的地價(jià)測算成本顯然不準(zhǔn)確。福建省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士認(rèn)為這種測算方法“值得商榷”，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人則以“話題敏感，不好說”為由拒絕發(fā)表意見。
福建省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長伍長南也認(rèn)為，房價(jià)成本測算對(duì)消費(fèi)者引導(dǎo)意義不大。他表示，商品房成本不是銷售價(jià)格的唯一影響因素，設(shè)計(jì)理念、建筑風(fēng)格、市場營銷都會(huì)影響銷售價(jià)格。另外，當(dāng)前商品房市場仍然是賣方市場，開發(fā)商原來怎么定價(jià)現(xiàn)在還會(huì)怎么定價(jià)。
福州市物價(jià)局被不少消費(fèi)者視為向房產(chǎn)黑幕開戰(zhàn)的勇士，但記者在采訪朱光華時(shí)卻感受到他的些許無奈。據(jù)其透露，福州市物價(jià)部門已經(jīng)測算出每個(gè)樓盤的成本，在此基礎(chǔ)上可測算出每個(gè)樓盤的平均利潤，對(duì)購房者的指導(dǎo)作用更大，但沒有向社會(huì)公布。其中原因，朱光華的解釋是“太敏感了”。(沈汝發(fā))
