中新網7月27日電 據中國經濟時報報道，始于4月的一輪觀望氛圍在房地產買賣雙方間一直橫亙不去，并且將很多開發商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地。

　　以受持續觀望影響最具代表性的上海與北京來看，7月20日這一天，北京18個區域內13萬套可售住宅中成交數僅為65套，上海19個區域內16萬套可售住宅中成交量則是92套。上海交通大學教授顧孟迪說，“上海現在購買者非常少，不像以前，一個樓盤開出來有很多人排隊，網上每天平均交易一百多套，不能與以前相比。”

　　業內人士稱，對于購房者來說，參與觀望則并不需要付出任何代價和成本，而這種買賣雙方的較量，最終肯定會是以開發商的率先崩潰而宣告落幕。所以房價“肯定會跌且必須跌”。

　　買賣雙方能僵持多久？

　　兩年前退出房地產行業的香港人鄧智仁6月間高調宣布復出后，重整旗鼓進了北京。20日在他正裝修的辦公樓里，鄧智仁對記者說，從目前情況來看，相信這種觀望勢頭較為強勁。

　　鄧智仁表示，觀望刺傷了開發商，對買房人亦為不利，一方面買房人寄希望在政策高壓下房價出現下挫，但開發商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心態受到重挫，而買房人的愿望也久久不能實現。他認為，開發商目前的死扛做法是一種愚蠢舉動，“普遍觀望對開發商來說無疑是最不利的，他的資金鏈、他需要支付的利息和經營成本，都會相應提高。”

　　而對于購房者來說，參與觀望則并不需要付出任何代價和成本，鄧智仁就此判斷，這種買賣雙方的較量，最終肯定會是以開發商的率先崩潰而宣告落幕。

　　盡管崩潰的跡象目前暫未顯露，但是焦慮的狀態事實上早已出現。曾一再表示不想將壓力轉嫁給售樓員的潘石屹，其新開項目6月間曾一度陷入低迷銷售狀態，在進行了為期數月拜會客戶活動、結束連續的南下北上西進之后，潘石屹于7月15日公開宣稱，9月份房地產市場將走出觀望期。這是繼今典集團張寶全此前發出購房者的錢包不可能捂太久的呼聲之后，開發商又一次向市場放出的明確信號。

　　此后，潘石屹說出了他的判斷依據，他說，7月份以來全國許多項目的銷售比5、6月份要好一些。如沒有新的政策出臺，會一步步地好起來。

　　北京師范大學教授董藩也贊同這一觀點，盡管他明確向記者表示何時走出觀望期只是個人推測，但他估計時間不會太遠。他認為，一般政策造成的觀望期都是短期的，觀望之后必然要作出選擇，對真實需求來說不能承受太長等待時間，而且在市場穩定或仍然趨升的背景下，等待獲得的收益會為零或負值。

　　但素有“地產教父”稱謂的鄧智仁則表示了反對意見，他稱，開發商向市場發出錢包會捂不住、觀望期將很快結束的信號，純屬無聊，“這是在安慰自己，因為他有些繃不住了。”鄧警告說，越是僵持下不，對開發商來說越是危險，某些開發商甚至可能會瀕臨破產境地。

　　九家不跌，第十家會跌

　　“我不相信寒冬這么快就會過去。”鄧智仁一直深信，調控及其后帶來的觀望是在革開發商們的命。

　　北京師范大學教授董藩也表示，每個較強的干預政策出臺后都會形成一個振蕩期，如果市場主體對未來的預期不明確時，就會表現為觀望。“很多人先看是會跌還是會漲，都在等后續政策，等價格下跌。

　　這無形中助長了政策勢頭的波及面。鄧智仁說，北京也會是一樣，這種骨牌效應才開始，只是不斷拉長的觀望期延緩了慢冷的速度和勢頭，因此，這種買賣雙方的僵持在鄧看來毫無意義，“是開發商沒有眼光，應該跌的不跌，所以買家不進入”。

　　“房地產價格下降的市場預期已出現，多方博弈的格局已形成。”上海社會科學院經濟研究所所長助理權衡這樣描述目前的市場。

　　就在潘石屹發出9月市場將走出低迷的觀點之后，國內一知名地產網站上有人發起投票，試圖以此來證明該觀點是否準確，此項名為“現有政策下，如你想買房，會一直觀望嗎？”的投票中，有90%的票給了“會觀望，且會持續觀望半年到一年”的選項。

　　鄧智仁表示，在這種久拖不決的對峙過程中，必然會有開發商主動下調價位，因為開發商在這場較量中不斷消耗著成本，一味堅持將會被拖跨。

　　鄧智仁認為，盡管國家此后有可能對住宅市場不會出臺新的政策，但現有政策已經夠嚴厲，若一直強硬地執行下去，給市場的壓力是顯而易見的；同時，國家有可能會出臺對商業地產的調控或規制政策，因為商業地產隱含的風險更大，一直不能被準確評估出來，這勢必再次打壓那些從商品房市場轉移到商業地產里的資本，從而進一步影響到住宅市場。

　　“我要說明一個真實情況，以20年的經驗，我告訴大家，要跌！”聲稱在中國境內有多處房產的鄧智仁堅持“肯定會跌且必須跌”的觀點，他認為，現在的關鍵是誰帶頭跌的問題，硬頂著，最終會跌得一塌糊涂，“誰帶頭跌誰就先賺一點，別人搶了先機你再跌，你虧不起。”

　　鄧智仁在看跌的同時，否認了開發商私下聯盟扛價的效用，認為這只是重蹈家電、IT業從前的覆轍，陡勞無益，“這是市場經濟，市場經濟屬于有眼光的人，現金為王，九家不跌，總有第十家會跌，否則這就是個弱智時代。”

　　至于跌幾成鄧說他無法預測，他也預測不了，但他認為，一旦出現跌勢，觀望期將會縮短。(章劍鋒)