中新網(wǎng)7月27日電 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)報(bào)道，始于4月的一輪觀望氛圍在房地產(chǎn)買賣雙方間一直橫亙不去，并且將很多開(kāi)發(fā)商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地。
以受持續(xù)觀望影響最具代表性的上海與北京來(lái)看，7月20日這一天，北京18個(gè)區(qū)域內(nèi)13萬(wàn)套可售住宅中成交數(shù)僅為65套，上海19個(gè)區(qū)域內(nèi)16萬(wàn)套可售住宅中成交量則是92套。上海交通大學(xué)教授顧孟迪說(shuō)，“上海現(xiàn)在購(gòu)買者非常少，不像以前，一個(gè)樓盤開(kāi)出來(lái)有很多人排隊(duì)，網(wǎng)上每天平均交易一百多套，不能與以前相比。”
業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，參與觀望則并不需要付出任何代價(jià)和成本，而這種買賣雙方的較量，最終肯定會(huì)是以開(kāi)發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。所以房?jī)r(jià)“肯定會(huì)跌且必須跌”。
買賣雙方能僵持多久？
兩年前退出房地產(chǎn)行業(yè)的香港人鄧智仁6月間高調(diào)宣布復(fù)出后，重整旗鼓進(jìn)了北京。20日在他正裝修的辦公樓里，鄧智仁對(duì)記者說(shuō)，從目前情況來(lái)看，相信這種觀望勢(shì)頭較為強(qiáng)勁。
鄧智仁表示，觀望刺傷了開(kāi)發(fā)商，對(duì)買房人亦為不利，一方面買房人寄希望在政策高壓下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下挫，但開(kāi)發(fā)商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心態(tài)受到重挫，而買房人的愿望也久久不能實(shí)現(xiàn)。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前的死扛做法是一種愚蠢舉動(dòng)，“普遍觀望對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最不利的，他的資金鏈、他需要支付的利息和經(jīng)營(yíng)成本，都會(huì)相應(yīng)提高。”
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，參與觀望則并不需要付出任何代價(jià)和成本，鄧智仁就此判斷，這種買賣雙方的較量，最終肯定會(huì)是以開(kāi)發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。
盡管崩潰的跡象目前暫未顯露，但是焦慮的狀態(tài)事實(shí)上早已出現(xiàn)。曾一再表示不想將壓力轉(zhuǎn)嫁給售樓員的潘石屹，其新開(kāi)項(xiàng)目6月間曾一度陷入低迷銷售狀態(tài)，在進(jìn)行了為期數(shù)月拜會(huì)客戶活動(dòng)、結(jié)束連續(xù)的南下北上西進(jìn)之后，潘石屹于7月15日公開(kāi)宣稱，9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)將走出觀望期。這是繼今典集團(tuán)張寶全此前發(fā)出購(gòu)房者的錢包不可能捂太久的呼聲之后，開(kāi)發(fā)商又一次向市場(chǎng)放出的明確信號(hào)。
此后，潘石屹說(shuō)出了他的判斷依據(jù)，他說(shuō)，7月份以來(lái)全國(guó)許多項(xiàng)目的銷售比5、6月份要好一些。如沒(méi)有新的政策出臺(tái)，會(huì)一步步地好起來(lái)。
北京師范大學(xué)教授董藩也贊同這一觀點(diǎn)，盡管他明確向記者表示何時(shí)走出觀望期只是個(gè)人推測(cè)，但他估計(jì)時(shí)間不會(huì)太遠(yuǎn)。他認(rèn)為，一般政策造成的觀望期都是短期的，觀望之后必然要作出選擇，對(duì)真實(shí)需求來(lái)說(shuō)不能承受太長(zhǎng)等待時(shí)間，而且在市場(chǎng)穩(wěn)定或仍然趨升的背景下，等待獲得的收益會(huì)為零或負(fù)值。
但素有“地產(chǎn)教父”稱謂的鄧智仁則表示了反對(duì)意見(jiàn)，他稱，開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)發(fā)出錢包會(huì)捂不住、觀望期將很快結(jié)束的信號(hào)，純屬無(wú)聊，“這是在安慰自己，因?yàn)樗行┛嚥蛔×恕！编嚲嬲f(shuō)，越是僵持下不，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越是危險(xiǎn)，某些開(kāi)發(fā)商甚至可能會(huì)瀕臨破產(chǎn)境地。
九家不跌，第十家會(huì)跌
“我不相信寒冬這么快就會(huì)過(guò)去。”鄧智仁一直深信，調(diào)控及其后帶來(lái)的觀望是在革開(kāi)發(fā)商們的命。
北京師范大學(xué)教授董藩也表示，每個(gè)較強(qiáng)的干預(yù)政策出臺(tái)后都會(huì)形成一個(gè)振蕩期，如果市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)的預(yù)期不明確時(shí)，就會(huì)表現(xiàn)為觀望。“很多人先看是會(huì)跌還是會(huì)漲，都在等后續(xù)政策，等價(jià)格下跌。
這無(wú)形中助長(zhǎng)了政策勢(shì)頭的波及面。鄧智仁說(shuō)，北京也會(huì)是一樣，這種骨牌效應(yīng)才開(kāi)始，只是不斷拉長(zhǎng)的觀望期延緩了慢冷的速度和勢(shì)頭，因此，這種買賣雙方的僵持在鄧看來(lái)毫無(wú)意義，“是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有眼光，應(yīng)該跌的不跌，所以買家不進(jìn)入”。
“房地產(chǎn)價(jià)格下降的市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)，多方博弈的格局已形成。”上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)助理權(quán)衡這樣描述目前的市場(chǎng)。
就在潘石屹發(fā)出9月市場(chǎng)將走出低迷的觀點(diǎn)之后，國(guó)內(nèi)一知名地產(chǎn)網(wǎng)站上有人發(fā)起投票，試圖以此來(lái)證明該觀點(diǎn)是否準(zhǔn)確，此項(xiàng)名為“現(xiàn)有政策下，如你想買房，會(huì)一直觀望嗎？”的投票中，有90%的票給了“會(huì)觀望，且會(huì)持續(xù)觀望半年到一年”的選項(xiàng)。
鄧智仁表示，在這種久拖不決的對(duì)峙過(guò)程中，必然會(huì)有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)位，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在這場(chǎng)較量中不斷消耗著成本，一味堅(jiān)持將會(huì)被拖跨。
鄧智仁認(rèn)為，盡管國(guó)家此后有可能對(duì)住宅市場(chǎng)不會(huì)出臺(tái)新的政策，但現(xiàn)有政策已經(jīng)夠嚴(yán)厲，若一直強(qiáng)硬地執(zhí)行下去，給市場(chǎng)的壓力是顯而易見(jiàn)的；同時(shí)，國(guó)家有可能會(huì)出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控或規(guī)制政策，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)隱含的風(fēng)險(xiǎn)更大，一直不能被準(zhǔn)確評(píng)估出來(lái)，這勢(shì)必再次打壓那些從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)里的資本，從而進(jìn)一步影響到住宅市場(chǎng)。
“我要說(shuō)明一個(gè)真實(shí)情況，以20年的經(jīng)驗(yàn)，我告訴大家，要跌！”聲稱在中國(guó)境內(nèi)有多處房產(chǎn)的鄧智仁堅(jiān)持“肯定會(huì)跌且必須跌”的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，現(xiàn)在的關(guān)鍵是誰(shuí)帶頭跌的問(wèn)題，硬頂著，最終會(huì)跌得一塌糊涂，“誰(shuí)帶頭跌誰(shuí)就先賺一點(diǎn)，別人搶了先機(jī)你再跌，你虧不起。”
鄧智仁在看跌的同時(shí)，否認(rèn)了開(kāi)發(fā)商私下聯(lián)盟扛價(jià)的效用，認(rèn)為這只是重蹈家電、IT業(yè)從前的覆轍，陡勞無(wú)益，“這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)屬于有眼光的人，現(xiàn)金為王，九家不跌，總有第十家會(huì)跌，否則這就是個(gè)弱智時(shí)代。”
至于跌幾成鄧說(shuō)他無(wú)法預(yù)測(cè)，他也預(yù)測(cè)不了，但他認(rèn)為，一旦出現(xiàn)跌勢(shì)，觀望期將會(huì)縮短。(章劍鋒)
