北京房地產經過了2005年上半年的熱銷、政策出臺、觀望、新盤減少、成交量放緩等多種因素的影響，下半年的走勢受到多方關注。近日，成業行發布了2005年下半年的市場預測，該預測從多個角度對樓市的進程進行了深入探討。

　　土地、資金開始緊缺；新盤供應量不會激增；價格漲幅放緩。

　　在政府連續兩年加大對房地產調控的今日，開發房地產已不像先前那樣充分誘惑和刺激，而平添了更多的風險和不確定性因素。

　　自從土地招拍掛制度實行以來，盡管上半年政府公布的《北京市2005年土地供應計劃》號稱全年土地供應總量在6500公頃以上，但不可否認的是：獲得土地的成本比以往任何時候都要高出許多，特別是居住用地1950公頃(商品房+經濟適用住房)僅占總供應面積的30%，這和2004年時50%的住宅用地供應比例相比呈現下降趨勢，也意味著商業用地、工業用地和科教、辦公用地呈現上升的趨勢。

　　按照經濟學的理論，供給無法最大化的滿足需求，只有通過促進生產或者通過價格杠桿來調節市場矛盾。

　　正如世人看到的那樣，房價上漲是發展商獲得高額利潤的必然選擇，也是市場需求旺盛促進的結果，同時政府在2004年實施的土地新政使發展商為獲得高額利潤產生了緊迫感，因此價格的飆升幅度驚人。盡管政府試圖使“地荒論”的論調不攻自破，但是今年居住用地供應量仍然緊缺，特別是那些四環以內、不需要動用大規模拆遷的用地更少。因此，即使政府適度地增加了住宅用地的供應量，也有多數發展商不愿去獲得那些偏遠且未來銷售價格提升幅度有限的土地資源，這導致未來有可能出現土地的開發空置率上升的趨勢。因此，在政府增加土地供應的基礎上，不能得出商品房供應就一定可以呈正比增長的結論。

　　2005年的下半年，多數地產商仍然處于徘徊選擇的十字路口上，直到2006年上半年會有初步的結果開始顯現。

　　2005下半年房地產市場走勢將呈現以下特點：

　　1.商品住宅的供應量較上半年會有小幅增長，包括目前多個已取得預售許可證、但尚未正式對外宣布開盤的項目。

　　2.寫字樓市場供應量不會出現劇增現象。目前的CBD、中關村、金融街的大量寫字樓多已入市，特別是中關村和金融街的寫字樓項目大部分已具備現房規模，但有喜有憂：金融街的消化能力較強；中關村的集中放量使得銷售價格開始走低，空置率依然較高，在政府調控力度加大的現在，不會出現快速消化的情形。而CBD內的寫字樓會逐漸呈現起色，目前供應量相對穩定，但后續會有一些項目相繼入市，但對市場的影響或沖擊不大。

　　3.大規模的集中商業供應量不會再次出現。一年前大量shoppingmall規模的大型物業集中炒作，“忽如一夜春風來”的景象在今年將不復存在，而居住小區的商業配套正在累積增量，但多被零散消化，未來的商業物業仍多以提供社區配套服務的業態為主要形態，但更強調特色化和專業化，經營風格也更趨多元化。

　　4.在政府一系列政策的主導下，房屋價格的增幅會有所減緩，但不可否認的是全年房價仍呈上升趨勢，但下半年的增幅應低于上半年。

　　5.由銀行銀根緊縮帶來的效應將會愈加明顯，開發商想要從銀行獲得貸款的難度無形之間增大，一些開發商為了急于開工，從而達到取得預售許可證的條件，只能想盡辦法，使得工期和上市日期被拖延，這也為下半年新盤供應量的增加帶來了一定難度。

　　6.下半年，樓市開發的重點區域主要在東四環一線、北部清河、百旺山一帶和南四環附近，而熱點區域主要還是在東部朝陽北路和北部清河一帶。

　　7.房地產是經濟發展的風向標之一，政府出臺新政也僅是適度地調節房地產發展增長的速度，而并非出于抑制房地產發展，據此可以推斷，下半年房地產的多數指標仍呈增長，但增長幅度較去年、2005年上半年會有降低，這也是政府實現為房地產降溫的初衷。(來源：北京青年報；成業行提供)