2005年7月21日19時，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日銀行間外匯市場上外匯指定銀行之間交易的中間價，外匯指定銀行可自此時起調整對客戶的掛牌匯價。現階段，每日銀行間外匯市場美元對人民幣的交易價仍在人民銀行公布的美元交易中間價上下千分之三的幅度內浮動，非美元貨幣對人民幣的交易價在人民銀行公布的該貨幣交易中間價上下一定幅度內浮動。

　　從實證的角度看，歷史上一個新興國家或地區從經濟啟動到經濟騰飛過程中，都伴隨著本幣市場化國際化的過程，同時在外來資金大量進入時，這個國家和地區的貨幣，股票和房地產都是正相關的，幾乎沒有例外。本幣的升值能否帶來以本幣計價的房產的升值，在不同國家會有不同的結果。但是這種不同也只是正相關和不相關而已，也就是說沒有一個國家因本幣的升值而出現下跌的情況。雖然人民幣升值對各行業的影響是較為復雜和多角度的，往往是利空和利多的綜合，但是從戰略上，外資對一個新興國家和地區的大舉進攻，其資本軍團通常兵分三路，首選貨幣，其次是股市，第三是房地產。從投資對象的流動性看，最適合國際熱錢的是貨幣和股票。

　　一般國家或地區對外開放在各個方面是同步推進的，所以表現為本幣、股票和房地產幾乎是并駕齊驅。像東亞國家及地區包括日本、新加坡就是本幣升值期間都伴隨本地房地產的大幅上漲。日元在1985年廣場協議后升值，整個過程歷時3年。日本的地價和房價同步上漲，升幅超過2倍。同期，新臺幣跟隨日元升值，從1美元兌40新臺幣升值到1美元兌24新臺幣，臺灣房地產也大幅升值，不同資料給出數據不一，但最少升值2倍，多的據稱有10倍之多。

　　由于我們金融開放相對滯后(這是非常正確的戰略選擇)，尤其是股票存在制度性導致的流動性障礙，和嚴格的固定匯率制度，使得外資不能進入貨幣市場，不敢貿然以QFII在股市大量建倉。對政策風險心有余悸，所以僅僅是對部分國際化程度較高的北京、上海等城市的房地產做了試探性的投資。外資在中國沒有做到貨幣、股票和房地產三路齊頭并進的戰略態勢。因此在“資本門”沒有開放的前提下，外資做多中國的過程不能確認已經完成。

　　按照單位風險預期回報均衡的假設，外資投資中國房產和投資中國A股票市場的風險預期回報率是相同的。所以在人民幣匯率持續看好的預期下，對部分房地產是利好。由于中國幅員遼闊，經濟發展水平差異較大，人民幣升值對各個地區房地產的影響是不同的。如果把中國房地產分為國際化城市和內部循環經濟城市兩部分，人民幣升值對國際化城市的房地產影響較大，而對于內地封閉經濟城市的房地產影響是間接的。如果將中國看成一個巨大的公司，北京、上海的房地產要比內地城市房地產的人民幣屬性更高，因為只有相對于外資可兌換交易的人民幣資產才會收到人民幣匯率提升的好處。

　　由于基本判斷是外資做多中國的過程沒有完成，在人民幣預期升值的過程中，外資對投資中國房地產的態度會因不同的情況，而出現不同的結果。我們將面臨以下情況:

　　1.股市改革久拖不決，對房地產的影響；

　　2.股權分置改革到位，股市上升對房地產的影響；

　　3.人民幣自由兌換進程中，人民幣匯率的補漲，對房地產的影響。

　　一般來說，在升值初期，經濟形勢良好，需求增加，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期卻會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上，從而增加房地產投資需求，推高房價;升值過程中，房價在不斷上漲，租金收益逐步下降，泡沫形成，但支持房價的宏觀經濟卻受到越來越大的負面影響；最后，幣值升至最高時，貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為外商直接投資下降、凈出口下降)、外資需要下降，使房地產需求下降，從而使房地產價格漲速下降，房價到了最高點，但出口受到重大影響、外資撤退，因而房價下降，宏觀經濟開始走向衰退，這就是一個新興經濟國家的經濟周期。

　　中國經濟結構有其特殊性，由于貨幣市場禁止和股票制度性障礙，外資通常只能選擇房地產了。但是目前中國投資物業的回報率持續下降，以上海為例，上海的住宅租金回報率已經從前年的6%下降到目前的3.5%;商業物業也從前年的10%以上，下降到目前的7%左右。

　　而這些回報率與美國長期國債利率(無風險收益率)4.4%左右相比，已經沒有太大的吸引力，這是由于中國房地產在過去的3年中，幾乎已經翻了一倍。所以，外資進入中國房地產需要面對更復雜的情況，要比投資東亞國家及地區冒更大的風險。在租金不變的情況下，租金回報率下降是由物業價格上升導致的。

　　所以在第一種情況下，人民幣匯率的緩慢升值，對存量房地產有利好作用，但是如果在宏觀調控條件下，中國房地產不一定會吸引大量的外資進入。一旦股權分置改革到位，上市公司質量有所提高，股市上升則會使國內房地產資金回流股市，在租金不變的情況下，物業租金回報率可能會上升，反而會吸引外資進入房地產。如果中國經濟保持8%-9%的增長，人民幣和股市的補漲可能不會影響房地產。

　　在人民幣匯率提高2%以后，密切關注海外資金的動向，特別要關注匯率的松動對中國國際化物業所帶來的更多機會和挑戰。(來源：國際金融報；作者：個人理財網CEO洪曦)