中新網(wǎng)8月16日電 據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，15日，中國(guó)人民銀行公布了《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告提示了六大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并首度披露了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的四種主要渠道。
報(bào)告表示，當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)，五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。
在提示風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，央行報(bào)告提出了如下政策建議，應(yīng)堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購(gòu)房和短期炒作行為。要提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，鼓勵(lì)中小戶型住房的消費(fèi)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)過(guò)程中注重環(huán)境保護(hù)。為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險(xiǎn)制度等。
值得關(guān)注的是，報(bào)告對(duì)一直以來(lái)關(guān)于境外“熱錢”炒房現(xiàn)象予以承認(rèn)，報(bào)告表示，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(zhǎng)34.2%，占開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的1.3%。二是間接投資，購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤(pán)，再進(jìn)行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購(gòu)買房產(chǎn)。
報(bào)告引用了人民銀行金融市場(chǎng)司的調(diào)查稱，上海境外資金占全部購(gòu)房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò)222億元，較2003年增長(zhǎng)13.5%，其中用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額的12.8%；用于購(gòu)房的外資約70億元。境外資金購(gòu)房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房，2005年前兩月，境外資金購(gòu)買上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長(zhǎng)47.6%和73%，購(gòu)買單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(zhǎng)2.8倍和3.1倍。
該報(bào)告還說(shuō)，2004年房屋銷售價(jià)格較快上漲，但土地價(jià)格增幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。此外，雖然對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(zhǎng)，但住房開(kāi)發(fā)貸款2004年以來(lái)月增幅連續(xù)回落，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩。從個(gè)人購(gòu)房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)房貸款呈現(xiàn)出集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區(qū)和住房公積金貸款快速增長(zhǎng)等特征。(張立棟、徐思佳)
