在世界各發達國家的房地產銷售活動中，因主要是以存量住房交易為主，一般占到交易量的80%左右，因此，大部分是現房銷售。當然，也有部分屬于個性化的訂制別墅，需要預收部分房款。中國香港地區在經濟快速增長時期，由于人口增長過快，住房供應量一時難以滿足龐大的需求，采取了期房銷售，旨在迅速增加市場供應量，緩解供求矛盾，預防房價過快上漲。但不論是香港還是發達國家，與房地產相關的法律法規非常健全，并且消費者購房時都是委托專業律師代辦，因此，很少出現質量與合同糾紛，當然，在個別案例中也出現過因資金一時短缺不能及時交房的現象，但總體來看，市場化程度較高，各項制度完善。

　　中國房地產業真正起步是在上個世紀八十年代中后期，當時很多政策制度都借鑒了香港的辦法。至于期房預售，主要是因為中國房地產企業融資渠道比較缺乏，沒有直接融資方式，房地產開發貸款也是九十年代中后期才蓬勃興起的，此前都是以其他名目獲得銀行貸款，而個人住房貸款則是從1998年才開始迅速發展。在房地產業的起步發展階段，開發企業需要從市場上籌集資金，在直接融資匱乏、間接融資數量有限的情況下，只能通過從消費者預收款和訂金中獲得資金支持進行項目開發。由于中國房地產業的相關法律法規還不是很健全，因此，不僅因資金鏈跟不上而出現了爛尾樓，也因質量監管力度較弱而出現大量的質量糾紛，有些還存在開發商虛假合同的嚴重欺詐行為。

　　雖然期房銷售從廣東開始出現，但從新世紀初，在市場化水平逐漸提高，市場供需關系基本平衡并且供略大于求，在充分的市場競爭條件下，廣州大部分樓盤已開始實現現房銷售。但目前從全國來看，全面禁止期房銷售時機還不成熟，主要基于以下考慮：

　　一是現房銷售適于市場供需關系和房價比較穩定，甚至是供略大于求的地區。而中國目前不論是東部沿海地區還是中西部房地產市場迅速崛起的城市，都存在著房價上漲幅度過快的問題，一下子全面推行現房銷售，會因延緩供應周期而出現一個相當長時期內(1-2年)市場供應量急劇減少，因此，應因地制宜，在市場發展比較平緩的地區先行試點推進。

　　二是一些供需矛盾比較突出的地區，供應量無法滿足巨大的市場需求，一些樓盤經常在沒有開盤時就被內部認購一空。如果以現房銷售，按照房地產開發建設周期，1-2年后再上市，則會導致市場供應量的空白期，加劇供需矛盾，引發房價迅速上漲。因此，不能急于全面推行現房銷售。

　　三是當前金融品種單一的問題還沒有改善，房地產企業缺乏直接融資渠道，過度依賴于銀行貸款，如果相關的金融配套政策不能及時跟進，則會導致開發項目不能及時竣工建成，帶來更大的銀行金融風險和市場糾紛，也會帶來一些虛假行為，如施工企業墊資并造成新的拖欠工程款，私下收取訂金和預收款給消費者帶來更大的風險等。

　　因此，從長期趨勢看，房屋銷售必然會走向現房銷售，但在目前條件下，在市場環境還不具備，特別是相關金融配套政策不足的情況下，還不宜一刀切地全面強制推行，應因地制宜，經過相當長的過渡期再強制推行。(來源：中國建設報；作者：建設部政策研究中心住宅與房地產業研究處副處長、副研究員文林峰)