中新網(wǎng)9月21日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報(bào)報(bào)道，21日，一場(chǎng)規(guī)模空前的“基金盛宴”——中國(guó)(北京)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)博覽會(huì)暨2005首屆國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投融資交易會(huì)在國(guó)貿(mào)拉開(kāi)帷幕，來(lái)自世界各地的上百家基金匯聚一堂，展望中國(guó)地產(chǎn)基金的將來(lái)。
正如IREE組委會(huì)秘書長(zhǎng)何亦農(nóng)女士所說(shuō)：“這將是一次空前意義上的大整合，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上所有資源的一次大整合；同時(shí)也是一次前所未有的交流的平臺(tái)，這種交流是一種意識(shí)形態(tài)、運(yùn)營(yíng)模式的交流，從此我們進(jìn)入了國(guó)際游戲的規(guī)則中，而且還要參與規(guī)則的制定；這更是一場(chǎng)變革，因?yàn)殡S著IREE而來(lái)的，不僅僅是數(shù)以千億計(jì)的海外基金，不僅僅是眾多海外投資集團(tuán)，還有它背后如汪洋大海一樣的海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，及其規(guī)則、模式、思維、理念，這一切，都將給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的改變。”
海外基金：150億美元砸進(jìn)內(nèi)地樓市
8月15日，央行公布了《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(zhǎng)34.2%，占到開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的1.3%。
8月20日，國(guó)際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心發(fā)布了《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》指出，房地產(chǎn)調(diào)控期間外資基金累計(jì)投資中國(guó)地產(chǎn)超過(guò)150億美元，并以每年三倍以上的速度增長(zhǎng)，在中國(guó)，還沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣能吸引眾多國(guó)際資本的關(guān)注和參與。
戴德梁行最新研究表明，有62%的機(jī)構(gòu)投資者希望在未來(lái)的2006年及2007年投資于中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)市場(chǎng)在亞太地區(qū)8個(gè)國(guó)家和地區(qū)中再次蟬聯(lián)第一。預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年內(nèi)將有超過(guò)120億元的海外基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)。
日前，盛陽(yáng)基金戰(zhàn)略中心公布，外資地產(chǎn)基金投資預(yù)期指數(shù)(REVI)近期連續(xù)飆升，第三季度投資預(yù)期指數(shù)調(diào)整為126.6，創(chuàng)造了投資預(yù)期指數(shù)中國(guó)指數(shù)的最高值，而此前中國(guó)REVI指數(shù)第三季度預(yù)測(cè)值僅為104.2，這次上調(diào)幅度為20.34%，預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到6億美元左右，而第四季度，外資地產(chǎn)基金投資總額又將成為本年度投資高潮。
一連串讓人數(shù)不過(guò)零頭的數(shù)據(jù)，鮮活地勾勒出海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前的熱度。而比數(shù)字更能說(shuō)明問(wèn)題的，是海外基金進(jìn)軍中國(guó)所呈現(xiàn)出的“加速度”路線圖。
從2001年起，海外基金開(kāi)始進(jìn)入京城地產(chǎn)媒體的視線，表明海外基金進(jìn)軍地產(chǎn)的勢(shì)態(tài)開(kāi)始浮出水面。對(duì)此，香港中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰“三個(gè)階段”的提法非常具有代表性。李文杰認(rèn)為，2002年至2004年為第一個(gè)階段，在這個(gè)時(shí)期，海外大型基金率先進(jìn)入內(nèi)地的上海，而在北京主要是咨詢。
從2004年到今年7月21日人民幣升值，是第二個(gè)階段，這個(gè)時(shí)期海外大型基金進(jìn)入北京的速度提高，中小型基金也開(kāi)始尋求進(jìn)入。
人民幣升值后為第三階段，更多利好消息頻傳、更多海外基金涌入，以及更多大規(guī)模交易成型，大規(guī)模合作展開(kāi)，專家和業(yè)界人士普遍認(rèn)為，目前宣傳的一些合作規(guī)模不算太大，還只是“冰山一角”，很多大的合作還沒(méi)有向外界公布。
內(nèi)地基金：妥協(xié)中蘊(yùn)藏真正機(jī)遇
從以上歷程中可以看到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展，同樣以2004年和人民幣升值為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2004年前后出現(xiàn)的地產(chǎn)基金，更多的帶有“探路者”的悲壯色彩，致力于打造“中國(guó)制造”的地產(chǎn)基金。而以人民幣升值、海外基金大舉涌入為契機(jī)涌現(xiàn)的新一批房地產(chǎn)基金，則更多地借助“外力”，探索新的發(fā)展模式。
從“中國(guó)制造”到“合作出品”，看上去確實(shí)是走了一條迂回的發(fā)展之路，也不無(wú)某種妥協(xié)和無(wú)奈的成分。然而考量一下當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，“迂回”也許正是前進(jìn)的最有效的方式，“妥協(xié)”中也正蘊(yùn)藏著真正的機(jī)遇。
中國(guó)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛對(duì)所有想做房托基金的機(jī)構(gòu)提出了忠告：內(nèi)地公司到香港或新加坡去上市，其涉及到的諸如外匯管制等政策及法律上的障礙會(huì)更大。另有消息稱，今年，國(guó)家外管局為防止國(guó)內(nèi)資金抽逃到境外又作出新的規(guī)定：內(nèi)地到海外上市的房托基金要通過(guò)報(bào)批，這項(xiàng)規(guī)定對(duì)內(nèi)地專業(yè)機(jī)構(gòu)的房托基金在海外上市要求嚴(yán)格。
然而，較之《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺失、政策的嚴(yán)控，市場(chǎng)壁壘才是“國(guó)產(chǎn)基金”不能順利落地的根本原因，一位資深地產(chǎn)界人士表示：“基金也好、信托也好，都是地產(chǎn)資本證券化的一種方式。而資本證券化是地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度之后才能衍生出來(lái)的更高一級(jí)的、與金融交叉的市場(chǎng)領(lǐng)域，目前地基尚未打好，怎么去運(yùn)作基金呢？”地產(chǎn)基金需要的不僅僅是政策，更需要完善、規(guī)范和持續(xù)的市場(chǎng)機(jī)制，以及投資者的信心。
內(nèi)外結(jié)合 規(guī)避《基金法》禁區(qū)
然而，與海外基金“加速度”路線圖形成鮮明對(duì)比的，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金緩慢而艱難的“進(jìn)化歷程”。
2001年，北京萬(wàn)通集團(tuán)與臺(tái)灣大華建設(shè)及富邑通建設(shè)公司合作，在香港成立富華通房地產(chǎn)發(fā)展公司，馮侖任主席，富華通公司計(jì)劃于2001年10月份籌集規(guī)模達(dá)10億美元的大中華房地產(chǎn)基金，據(jù)說(shuō)有法人機(jī)構(gòu)預(yù)購(gòu)大中華房地產(chǎn)基金的80%。然而，該基金計(jì)劃最終流產(chǎn)，正式解釋為國(guó)家還沒(méi)有通過(guò)《基金法》，不允許任何形式的基金投資房地產(chǎn)業(yè)，而業(yè)內(nèi)傳言真正的原因?yàn)楹献鞲鞣皆谕顿Y方向上產(chǎn)生分歧。
2003年9月20日，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和民生銀行戰(zhàn)略合作啟動(dòng)“中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金”。精瑞基金采用在境外注冊(cè)基金，在國(guó)內(nèi)組建投資管理公司的方式成立，海外募資1億美元，國(guó)內(nèi)以信托模式再募集10億元人民幣，募集工作和基金項(xiàng)目的啟動(dòng)同時(shí)進(jìn)行，基金擬在2005年6月招募完成，而現(xiàn)在還沒(méi)有得到這方面的消息。
2003年12月18日，金地集團(tuán)公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同，該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房托基金(REITs)的基本原理，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主。金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)(金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè))是該信托計(jì)劃的特別委托人，其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬(wàn)元。
2004年7月10日，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光表示首創(chuàng)集團(tuán)正計(jì)劃發(fā)起國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金，基金規(guī)模預(yù)計(jì)為200億元，并通過(guò)上市融資400億元。基金為有限責(zé)任公司的形式，預(yù)計(jì)理想的規(guī)模是200億元人民幣，預(yù)計(jì)在兩個(gè)月內(nèi)完成。但兩個(gè)月后并無(wú)下文。
今年7月25日，深國(guó)投商用置業(yè)有限公司與美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金共同成立合資公司，前者持35%股權(quán)，后兩者各持32.5%股權(quán)，該合資公司主要從事開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2005年8月下旬，國(guó)際著名房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金與歐洲某工業(yè)地產(chǎn)巨頭結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，在香港簽署共同成立UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金的意向協(xié)議。UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金將成為中國(guó)首只聯(lián)合地產(chǎn)基金，前期啟動(dòng)資本運(yùn)營(yíng)規(guī)模不低于3.5億美元，并計(jì)劃在兩年內(nèi)通過(guò)增資和海外融資等方式使基金規(guī)模達(dá)到6億美元。
與此同時(shí)，房托基金(REITs)忽然大熱，6月16日，香港特區(qū)證監(jiān)會(huì)正式宣布修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》生效，核心內(nèi)容就是：在香港上市的REITs可以投資香港地區(qū)以外的房地產(chǎn)。換言之，境外資產(chǎn)可以在香港發(fā)行REITs。越秀城建隨后透露，將于今年11月在香港發(fā)行房托基金，這將成為香港首只房托基金。
同樣瞄準(zhǔn)房托基金的還有華銀投資控股有限公司，其投資管理部總經(jīng)理劉思彤曾在公開(kāi)場(chǎng)合明確表示，該公司正在運(yùn)作的REITs年底前便可在新加坡上市。而深國(guó)投與西蒙和摩根士丹利成立合資公司等一系列舉動(dòng)，也被認(rèn)為是低調(diào)進(jìn)行的房托基金上市的前期工作。同時(shí)，來(lái)自大連萬(wàn)達(dá)的消息表明，在以40%股權(quán)換取美國(guó)一知名投行80億元人民幣的資金后，雙方還將進(jìn)一步展開(kāi)合作——選擇萬(wàn)達(dá)的一部分購(gòu)物中心打包成資產(chǎn)包，于明年一季度以REITs的形式境外上市。
地產(chǎn)基金期待“中國(guó)制造”
除了法律障礙與市場(chǎng)壁壘，還有一個(gè)更為重要但是長(zhǎng)期被忽視的問(wèn)題，那就是房地產(chǎn)金融觀念上存在的障礙。
在這種時(shí)候，去談“觀念上的問(wèn)題”，感覺(jué)有點(diǎn)“宋人議論未定，而兵已渡河”。因?yàn)楹Ｍ饣鹨呀?jīng)不是“狼來(lái)了”，而是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商“或者為生存，或者為了活得更好，不得不與資本共舞的時(shí)候”(《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》結(jié)束語(yǔ))。
然而，從某種意義上來(lái)說(shuō)，觀念問(wèn)題是最根本的問(wèn)題，只有當(dāng)問(wèn)題解決了，其他問(wèn)題才會(huì)迎刃而解。正如深圳德思勤咨詢有限公司董事長(zhǎng)龍固新所說(shuō)：“實(shí)際上我們改善融資渠道，不僅僅是突破融資的瓶頸，最主要是改善金融思想，探討房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的模式。”
《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》指出，外資房地產(chǎn)基金雖然資本運(yùn)作能力神通廣大，但在中國(guó)房地產(chǎn)特有的政策、模式、關(guān)系和信息對(duì)稱度等多重因素制約下，他們?cè)谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有形成有效的業(yè)務(wù)模式，更缺少高效的投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。盡管海外地產(chǎn)基金正試圖通過(guò)各種方式和渠道進(jìn)入中國(guó)，且有些已經(jīng)取得了驕人的戰(zhàn)績(jī)，但他們還遠(yuǎn)沒(méi)有放開(kāi)手腳，施展自己的“真功夫”，仍然戴著“鐐銬跳舞”。而外資地產(chǎn)基金要想完全擺脫身上的“鐐銬”仍需要耐心等待，因?yàn)椤扮備D”來(lái)自于整個(gè)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)。海外基金尚且如此，何況“中國(guó)制造”呢？
也許不僅是海外基金，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都需要耐心地等待，等待一個(gè)也許還有點(diǎn)遠(yuǎn)，但已經(jīng)清晰明確的未來(lái)。(楊靜、仰靜、李海鵬）
