中新網9月28日電 據中華工商時報報道，據信托機構的有關人士透露，近日，銀監會向各地銀監局下發了《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，即“212號文”件。該《通知》對房地產信托發行門檻進行的嚴格規定表明，此前處于相對寬松的房地產信托門檻被提高，開發企業想通過信托方式獲取項目前期的“過橋貸款”已幾近無望。

　　負債型信托“龍頭”擰緊

　　據悉，“212號文件”的出臺源于今年6月銀監會對各地信托業交叉監管中房地產業和證券業暴露的問題。銀監會有關人士告訴記者，由于承諾過高回報以及利率變化等因素的影響，截至5月，已有部分到期信托計劃未能到期清算，其中，房地產信托占比高達61%。其實，今年7月下旬，中國人民銀行副行長吳曉靈曾在“2005中國宏觀經濟走勢與產業發展高層論壇”上提出，要注意“負債型”房產信托產品風險。她認為，自從“央行121號文件”出臺、控制信貸對房地產投入后，房地產信托取得巨大發展，但根據央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司不負責運營過程中發生的風險。而現在房地產信托產品資金運用方式大多是貸款，即做成了負債產品，這是個重大隱患。

　　自2003年6月央行下發“121號文件”起，由于房地產企業要想獲得商業銀行發放房地產開發貸款，其所投入的自有資金不能低于開發項目總投資的30%，而且必須“四證齊全”。在除了銀行幾乎沒有其他融資方式的情況下，很多資金告急的房地產企業在“121號文件”銀根收緊的條件下，轉而選擇了不受此項政策制約的房地產信托，房地產信托曾呈“井噴”之勢快速發展。

　　資料顯示，僅2003年第四季度發行的房地產類信托項目共37個，募集資金共35億元，占該季度信托總數量、總金額的42.5%、40.4%。而此前，從2002年7月到2003年6月121號文件出臺之前的一年中，信托公司僅發放房地產類信托20個，不足全部信托總數的25%。2004年，中央開始對房地產業進行宏觀調控，銀監會46號文給信托公司做出11條規定，并公布了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見稿)》、《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》等，信托公司發行計劃明顯放緩。

　　業內人士認為，此次“212號文件”中的三項規定，特別是對開發企業做出的“二級資質”的要求，實際上是對“過橋信貸”式房地產信托關上了大門。因為對于市場上絕大多數以項目公司形式進行開發的企業來說，具備二級資質的少而又少。雖然此項政策沒有明確涉及土地一級開發和存量市場，但現在存量房市場流動性很差，這部分房地產信托業務量很小。不少信托公司感嘆，房地產信托業務實際上沒法做了。

　　對房地產業運行影響不大

　　“212號文件”的內容經媒體披露后，房地產業界的反應并不強烈。因為很多企業對尚未公布的“212號文件”尚不了解，另外，目前采用信托的企業在開發公司中并不普遍。由于信托公司為了規避市場風險，此前在房地產信托業務中實際上也在參照“121號文件”的要求對企業進行選擇，銀監會對信托公司的“報備”方案審查得也很嚴格，回復時間往往比較長。雖然形式上是備案，但對不符合銀監會相關要求的信托計劃會受到監管部門的懲罰。因此，真正能夠做成信托計劃的房地產企業實際并不多。有數據顯示，今年一季度，中國房地產開發投資總額為2323億元，而截至2004年，中國信托行業所管理的各類信托資產總額才有2102億元。顯然，如此規模對房地產業的影響不大。

　　據掌握著一定代理項目的房地產顧問公司反映，在宏觀調控后，由于獲得低成本的銀行貸款越來越難，目前希望通過房地產信托找資金的企業還是挺多的。但如果要求開發企業具備二級資質，實際上信托渠道被斬斷了。另外，對于房地產開發企業來說，大多在取得四證前，因需要大量資金來交納土地出讓金、建設資金，處于資金饑渴期。而“四證齊全”、前期投入超過35%的項目已經度過饑渴期，完全可以選擇相對便宜的銀行貸款了。“212號文件”對部分房地產企業影響比較大，但在市場中不是主流，對行業影響不大。

　　多渠道融資為時不會太遠

　　自2003年以來，由于銀行信貸擠壓，房地產信托、上市融資、利用外資、房地產信托投資基金(REIT s)等日益活躍，很多人樂觀地認為房地產業的多元化融資時代已經來臨。但隨著政府對房地產業的宏觀調控，所有這些所謂“多元化融資渠道”并沒有從政策上真正放開。

　　目前，能夠在境外上市的房地產公司很少，而曾經火熱一時的借殼上市企業再融資的比例也非常小。雖然去年《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》中，將困擾房地產信托計劃的200份合同的限制有條件地放開了，為推行REITs創造了條件，但由于相關法律、法規不到位，該《辦法》尚待正式出臺，這一利好也僅限于理論階段。與外資合作雖然在房地產開發中成為企業融資的一大補充，但外資在著眼于人民幣升值因素、國內房地產市場風險等條件下，對合作條件、收益分成要求越來越高，房地產投資利用外資的比例在下降。自從去年“德隆”旗下金新信托出現“乳品信托兌付危機”以來，信托業實際已經在“監管風暴”的洗禮中。

　　針對房地產金融問題吳曉靈此前曾表示，要完善房地產企業的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場。控制了房地產對信貸的過度依賴，就應該給人家開一條路，應該發展多層次的資本市場，讓房地產企業有直接融資的渠道。

　　“212號文件”被披露后，業內非常關心房地產信托計劃200份合同的限制是否會真的放開。銀監會法規部副主任李伏安對此表示，當前房地產信托在市場擴張中主要問題發生在信托機構在企業選擇以及回報承諾上，而200份合同不是關鍵問題。此間李伏安明確表示，今后要在政策上鼓勵發展穩定的、適當的、多元化的房地產融資工具。業內人士認為，這表明了一個總體發展方向。

　　另外值得注意的是，由于中國銀行現有資本充足率在4.5%-4.7%之間，離2004年銀監會提出的到2007年前國內各商業銀行資本充足率不低于8%的要求還有很大距離，商業銀行一定會將風險高的房地產信貸資產轉向風險較低的債權資產，以多種新型融資渠道實現高資本充足率的目標。目前建設部已明確，國家近期不再出臺新的調控措施，但是房地產信貸政策將會成為下一步政府對房地產進一步調控的一大看點。因距2007年時間很短，多渠道融資很快將走出眼下霧里看花的局面。(陸昀）