中新網(wǎng)10月21日電 據(jù)東方早報(bào)報(bào)道，“目前，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問題凸顯期。”中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路在首屆中國(guó)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上指出。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)在各地烽煙四起，但在非成熟運(yùn)行的市場(chǎng)環(huán)境下，各方面問題也逐漸暴露，給廣大商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營(yíng)者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資浪費(fèi)

　　在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在著許多“先天不足”。

　　首當(dāng)其沖的就是商業(yè)地產(chǎn)的盲目發(fā)展。“商業(yè)地產(chǎn)與城市規(guī)劃未掛鉤，供給過(guò)剩的問題越來(lái)越明顯。”國(guó)務(wù)院政策研究室綜合司司長(zhǎng)陳文玲嚴(yán)肅地指出，“我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上半年的空置率已接近30%，投資浪費(fèi)現(xiàn)象是不言而喻的。”

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，全國(guó)商業(yè)用房空置面積為2878萬(wàn)平方米，占全國(guó)商品房空置面積的27.2%，比住宅空置面積高出18%。盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)的新開工面積仍然迅速增長(zhǎng)。

　　中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄認(rèn)為，結(jié)構(gòu)失衡是一些地方商業(yè)地產(chǎn)閑置率居高不下的主要原因。一方面是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地域之間的不平衡，如大城市、沿海城市、市中心商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、過(guò)猛、過(guò)集中；另一方面是業(yè)態(tài)之間的不平衡，如流通產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)開發(fā)不多，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)相對(duì)不足。“盲目開發(fā)將使問題越來(lái)越嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須進(jìn)入理性開發(fā)階段。”

　　此外，運(yùn)營(yíng)方式和后期管理方面的缺陷和不足也使人擔(dān)憂。“大部分商業(yè)地產(chǎn)造起來(lái)以后就把它當(dāng)作商品房賣掉，或者分塊賣給營(yíng)銷商，營(yíng)銷商則各自設(shè)計(jì)各自的東西，這樣的分散作戰(zhàn)將使項(xiàng)目發(fā)展受到極大限制。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)賣掉之后，還會(huì)有許多問題隨之而來(lái)，不規(guī)范的管理卻制約了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展力。”陳文玲表示，“如果這些問題不解決，矛盾積累造成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，更會(huì)使整個(gè)行業(yè)受到影響甚至挫折。”

　　轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式

　　轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方式，提升商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量，已成為政府以及投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、使用者共同的責(zé)任。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院政策研究室綜合司司長(zhǎng)陳文玲提出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該把握“三個(gè)適度”。一是適度超前，“既滿足經(jīng)營(yíng)者的需要又滿足消費(fèi)者的需要，這應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)供給方式的出發(fā)點(diǎn)，并可以適度超前，而我們現(xiàn)在的問題是過(guò)度超前，追求超大型、追求超多功能、追求全球第一，這個(gè)沒有必要，還是不求最大但求最好、但求最強(qiáng)、但求競(jìng)爭(zhēng)力最高。”

　　二是適度規(guī)模，“現(xiàn)在無(wú)論是總體規(guī)模、單體規(guī)模還是擴(kuò)張規(guī)模都顯得過(guò)大，開發(fā)規(guī)模超過(guò)了市場(chǎng)需求，擴(kuò)張能力超過(guò)了運(yùn)營(yíng)能力，這實(shí)際上是把投資者逼上了一個(gè)懸崖，適度規(guī)模是任何一個(gè)企業(yè)都需要把握的原則，否則可能面臨由盛轉(zhuǎn)衰。”

　　三是適度發(fā)展，“國(guó)家改革開放26年，可我們的商業(yè)地產(chǎn)還處于模仿階段，沒有創(chuàng)新、沒有內(nèi)在功能和運(yùn)營(yíng)能力的塑造，這可能會(huì)使我們的投資付諸東流。所以，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)一步優(yōu)化布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、優(yōu)化質(zhì)量、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)和優(yōu)化管理，使未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)能有較清晰的市場(chǎng)信號(hào)和較透明的市場(chǎng)預(yù)期，這對(duì)每一個(gè)投資者都是有利的。”

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林還表示，繼續(xù)培育和推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是政府接下來(lái)的重點(diǎn)工作，包括加強(qiáng)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的研究，盡快出臺(tái)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，加大對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的調(diào)控。

　　商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展值得關(guān)注

　　企業(yè)和行業(yè)也在思考商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的問題。

　　中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要處理好多方面的關(guān)系。“如開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，現(xiàn)在是開發(fā)容易經(jīng)營(yíng)難，因?yàn)椴簧偕虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及到了城市的形象問題，所以政府會(huì)支持，立項(xiàng)就能夠得到貸款，貸款就會(huì)動(dòng)工，但建起來(lái)以后怎么經(jīng)營(yíng)考慮得不夠。還有策劃與規(guī)劃的關(guān)系，現(xiàn)在大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是先規(guī)劃后策劃、有規(guī)劃無(wú)策劃，特別是缺乏前期的策劃準(zhǔn)備。”

　　“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，基于市場(chǎng)現(xiàn)狀做出合理規(guī)劃和預(yù)期是很關(guān)鍵的。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)副董事李杰也表示，“在我們所接觸的客戶中，的確有一部分追求極端的高、極端的大氣，但這會(huì)導(dǎo)致自身投資回收期大幅度的延長(zhǎng)、回報(bào)率大幅度的降低。”

　　他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在還是需要做到從實(shí)際出發(fā)，用發(fā)展的眼光來(lái)看問題，要清楚自己項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，考慮到未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)；要清楚項(xiàng)目周邊的情況，包括商務(wù)氛圍、交通、需求等；還要充分體會(huì)國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引導(dǎo)和制約。(李和裕）