中新網10月21日電 據東方早報報道，“目前，是我國商業地產的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。”中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路在首屆中國國際商業地產高峰論壇上指出。隨著中國城市化進程的加快，商業地產在各地烽煙四起，但在非成熟運行的市場環境下，各方面問題也逐漸暴露，給廣大商業地產投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰。

　　商業地產投資浪費

　　在業內專家看來，中國商業地產市場存在著許多“先天不足”。

　　首當其沖的就是商業地產的盲目發展。“商業地產與城市規劃未掛鉤，供給過剩的問題越來越明顯。”國務院政策研究室綜合司司長陳文玲嚴肅地指出，“我國商業地產上半年的空置率已接近30%，投資浪費現象是不言而喻的。”

　　來自國家統計局的數據也顯示，今年上半年，全國商業用房空置面積為2878萬平方米，占全國商品房空置面積的27.2%，比住宅空置面積高出18%。盡管如此，商業地產的新開工面積仍然迅速增長。

　　中國商業經濟學會副會長黃國雄認為，結構失衡是一些地方商業地產閑置率居高不下的主要原因。一方面是商業地產開發地域之間的不平衡，如大城市、沿海城市、市中心商業地產發展過快、過猛、過集中；另一方面是業態之間的不平衡，如流通產業、零售業開發不多，基礎設施開發相對不足。“盲目開發將使問題越來越嚴重，商業地產發展必須進入理性開發階段。”

　　此外，運營方式和后期管理方面的缺陷和不足也使人擔憂。“大部分商業地產造起來以后就把它當作商品房賣掉，或者分塊賣給營銷商，營銷商則各自設計各自的東西，這樣的分散作戰將使項目發展受到極大限制。同時，商業地產賣掉之后，還會有許多問題隨之而來，不規范的管理卻制約了商業地產的持續發展力。”陳文玲表示，“如果這些問題不解決，矛盾積累造成商業地產市場良莠不齊，更會使整個行業受到影響甚至挫折。”

　　轉變商業地產發展方式

　　轉變商業地產的發展方式，提升商業地產的發展質量，已成為政府以及投資者、經營者、管理者、使用者共同的責任。

　　對此，國務院政策研究室綜合司司長陳文玲提出商業地產發展應該把握“三個適度”。一是適度超前，“既滿足經營者的需要又滿足消費者的需要，這應該是商業地產供給方式的出發點，并可以適度超前，而我們現在的問題是過度超前，追求超大型、追求超多功能、追求全球第一，這個沒有必要，還是不求最大但求最好、但求最強、但求競爭力最高。”

　　二是適度規模，“現在無論是總體規模、單體規模還是擴張規模都顯得過大，開發規模超過了市場需求，擴張能力超過了運營能力，這實際上是把投資者逼上了一個懸崖，適度規模是任何一個企業都需要把握的原則，否則可能面臨由盛轉衰。”

　　三是適度發展，“國家改革開放26年，可我們的商業地產還處于模仿階段，沒有創新、沒有內在功能和運營能力的塑造，這可能會使我們的投資付諸東流。所以，中國的商業地產需要進一步優化布局、優化結構、優化質量、優化運營和優化管理，使未來的商業地產市場能有較清晰的市場信號和較透明的市場預期，這對每一個投資者都是有利的。”

　　建設部政策研究中心副主任王玨林還表示，繼續培育和推進商業地產的發展是政府接下來的重點工作，包括加強對商業網點布局的研究，盡快出臺城市商業網點規劃條例，加大對大型商業地產設施的調控。

　　商業地產可持續發展值得關注

　　企業和行業也在思考商業地產可持續發展的問題。

　　中國商業經濟學會副會長黃國雄表示，商業地產開發需要處理好多方面的關系。“如開發和經營的關系，現在是開發容易經營難，因為不少商業地產開發涉及到了城市的形象問題，所以政府會支持，立項就能夠得到貸款，貸款就會動工，但建起來以后怎么經營考慮得不夠。還有策劃與規劃的關系，現在大部分的商業地產項目都是先規劃后策劃、有規劃無策劃，特別是缺乏前期的策劃準備。”

　　“對商業地產投資者來說，基于市場現狀做出合理規劃和預期是很關鍵的。”仲量聯行中國區副董事李杰也表示，“在我們所接觸的客戶中，的確有一部分追求極端的高、極端的大氣，但這會導致自身投資回收期大幅度的延長、回報率大幅度的降低。”

　　他認為，商業地產開發商現在還是需要做到從實際出發，用發展的眼光來看問題，要清楚自己項目的優勢、劣勢，考慮到未來的競爭對手是誰；要清楚項目周邊的情況，包括商務氛圍、交通、需求等；還要充分體會國家宏觀政策對商業地產發展的引導和制約。(李和裕）