國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)鄭京平近日強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策重在規(guī)范和防止價(jià)格上漲過(guò)快，而不是非要把房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度突然降下來(lái)：這樣既不符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，也不符合政府和百姓的利益”。但目前房地產(chǎn)商面臨的資金難題，有可能與上述愿望背道而馳。最近媒體所報(bào)道的房地產(chǎn)商的委托貸款利率高達(dá)30%就預(yù)示了某種風(fēng)險(xiǎn)。
從嚴(yán)格意義上說(shuō)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，只有房地產(chǎn)信貸，沒(méi)有多元化的房地產(chǎn)金融。面對(duì)銀根”緊縮，如何有效拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問(wèn)題。
對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段必將啟動(dòng)投資市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，三個(gè)市場(chǎng)有機(jī)組合方能構(gòu)成一個(gè)完整、連續(xù)、同時(shí)覆蓋投融資環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資信托(REITS)，正是啟動(dòng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重要融資工具之一。
由于REITS對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用，因此，我們必須學(xué)習(xí)先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)、條例對(duì)REITS實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵(lì)其發(fā)展。
設(shè)計(jì)合理稅收體制是REITS發(fā)展的關(guān)鍵。REITS雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。西方REITS產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問(wèn)題一直是人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國(guó)房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。
在REITS最為盛行的美國(guó)，REITS得以發(fā)展的根本原因在于REITS能享受稅收優(yōu)惠。首先，REITS作為人的集合不存在公司稅的問(wèn)題；其次，美國(guó)法律規(guī)定，REITS投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)就通過(guò)了議案，修訂《國(guó)內(nèi)稅收法典》，使REITS享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無(wú)需交稅。雖然早期美國(guó)的REITS同樣享受稅收優(yōu)惠，但由于當(dāng)時(shí)的稅法條款有利于避稅，所以沒(méi)能很好的發(fā)展，而20世紀(jì)80年代末期，REITS得以長(zhǎng)足發(fā)展的根本原因是隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，REITS的稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來(lái)。在我國(guó)，隨著稅收制度的規(guī)范，若REITS沒(méi)有相對(duì)于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展也會(huì)比較困難。建立相應(yīng)的法律法規(guī)應(yīng)該提上議事日程。
當(dāng)然，REITS也面臨著監(jiān)管與道德的雙重風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家，REITS作為一種房地產(chǎn)證券化的典型形式，經(jīng)過(guò)幾十年的實(shí)踐，已形成了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)范和經(jīng)營(yíng)特征，主要包括：(1)由專家或受托人經(jīng)營(yíng)；(2)財(cái)務(wù)公開(kāi)；(3)采取股票或受益憑證形式，可上市交易；(4)至少75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)，投資任何一種有價(jià)證券不得超過(guò)10%；(5)至少75%的收益來(lái)源于與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)投資，20%的總收益可來(lái)自于股利或利息；(6)必須將90%的稅后收益分配給投資者。
另外，美國(guó)稅法也規(guī)定，REITS只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動(dòng)管理，不能直接參與經(jīng)營(yíng)。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運(yùn)作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其他實(shí)體經(jīng)營(yíng)，這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)REITS的規(guī)范發(fā)展同樣具有借鑒意義。(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞)
