中新網10月31日電 據北京現代商報報道，商務部商業地產調查組近日曝出的產權商鋪的問題，不過是在加深外界對此種商業地產經營模式的“原罪”認識。易鋪網CEO陳建明悲觀地認為，不管是在建的大型購物中心，還是產權商鋪集中的社區底商，只要“定位不準確，招商不成功，管理不科學”，都將重蹈巨庫覆轍。

　　罪因剖析：“壞就壞在產權賣散了”

　　根據調查組的情況反饋，在北京、長春、武漢等地，因為當初銷售時承諾的租金回報不能兌現，產權商鋪投資者(或者租戶)退房、退租事件屢見不鮮，包括北京的碧溪家居廣場。此前有業內人士預言：2005年將是產權商鋪的“訴訟年”。“業權賣散后，整體規劃、經營管理都無從談起。”一直關注商業地產問題的北京偉業商業策劃有限公司董事總經理蔡宇翔直言。

　　2004年因“巨庫之痛”等系列文章而名聲鵲起的業內人士潘好龍，將產權商鋪的癥結比喻為惡性循環三角關系：產權分割出售后，開發商、投資人和租戶的三方利益很難再統一。“開發商關心的是是否好賣，追求高價格；投資人講的是租金回報，希望長期穩定；而租戶則關心商鋪是否有人氣，希望早期有一定免租期。”潘好龍認為，多數開發商在銷售時一味追求高售價，直接導致整個鏈條進入惡性循環。

　　解決之道：“人氣需養，不可一蹴而就”

　　與去年年底對接二連三的不利消息極度敏感相比，現在的潘石屹已經能夠正視建外SOHO商鋪租賃“差強人意”的現狀。“人氣是要養的。”他平靜地說。先期開發的東區一、二、三期，目前商鋪租賃面積超過80%，這讓潘石屹看到了希望。他樂觀預計，再有半年、一年時間，離國貿橋較遠的建外SOHO西區商鋪也將旺起來。

　　時至現在，蔡宇翔依然將建外SOHO作為北京產權商鋪中“銷售成功、經營失敗”的“典型案例”。據他掌握的資料，目前建外SOHO商鋪的整體出租率不到50%，整體租金水平僅及當初銷售時宣傳(60-80美金/平方米.月)的1/3。潘石屹也承認，現在新開盤的建外SOHO西區因為還在施工狀態，租賃狀況一時難以好轉。

　　但他認為，開發商不能因此而放棄。潘石屹介紹，從去年開始到明年，SOHO中國每年投入600萬元，用于補貼代理公司找租戶、或者建外SOHO的整體推廣活動；而且公司還單獨成立了“租務市場部”。蔡宇翔卻認為，這些都是“細枝末節的改良，不能根本上解決產權商鋪的問題”，包括如何統一、協調分散小業主的關系。

　　潘石屹則認為，“協調會有難度，卻不是不能解決”，辦法是“把投資人對租金的回報調整到正常的市場預期”。SOHO中國租務市場部總監范曉梅介紹，在具體操作中，公司一般會把屈臣氏、7-11等租金偏低的零售業態放在非黃金位置、甚至相對較偏的鋪位中。

　　連鎖反應：Shopping Mall的悲慘未來

　　據了解，目前北京在建的商業地產面積約為600-700萬平方米。易鋪網CEO陳建明認為，不僅僅是產權商鋪存在問題頻現的高風險，如果大型購物中心做不到“定位準確、招商成功、管理科學”，也會步產權商鋪后塵，包括已在北京興起的Shopping Mall建設。

　　他同時也表示，即便都是產權商鋪，如果對經營管理的要求不同，其經營風險也不一樣。他以萬通等服裝、小商品批發市場為例，雖然也是產權商鋪，但因為消費者來此地圖的是“實惠，所以“并不需要很高的購物環境、經營管理水平等”。(賀文）