最近，有不少媒體報道有些商業銀行分行開始對住房抵押貸款松綁的消息，將個人首付從三成降為二成，有的還將貸款的利率作了下調。這些消息無須得到確切的證實，因為這是市場競爭的必然結果，即使現在沒有出現，將來也會出現。

　　銀行對住房按揭貸款情有獨鐘的原因之一，是銀行監管制度的變化。2004年之后，我國銀行開始實施資本充足率管理，在此約束下，商業銀行一邊通過各種方式補充資本金，一邊調整自己的業務結構，盡可能地擴大低風險的業務。

　　對于銀行而言，低風險的業務主要有兩類，一類是政府債券，另外一類就是住房抵押貸款。我國目前的債券市場容量還十分有限，銀行還不可能通過大規模地增加持有債券數量的方式，完成自己的業務結構調整。而最近幾年的住房抵押貸款業務的高速增長，讓銀行找到了調整自己業務結構的出路，幾乎所有的銀行都將房地產抵押貸款作為未來的戰略重點來發展。

　　商業銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個重要原因，是住房抵押貸款的風險與收益不對稱，風險小而收益大。一般而言，低風險的貸款，利率也應該較低，這樣才符合風險與收益對等的原則。在美國等利率市場化程度高的國家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國家，利率市場化程度不高，但政府強行規定按揭貸款的利率比公司業務貸款低。而我國的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風險脫節，使住房抵押貸款市場出現了惡性競爭局面。在利率市場化還不能發揮作用的情況下，銀行必然以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務，這是房地產金融風險的制度性原因。

　　國外早有前車之鑒。上個世紀80年代后期，日本出現了連續5年的房地產價格的高速上漲，產生了嚴重的房地產泡沫，日本銀行監管制度的變化導致商業銀行對房地產貸款的偏好是重要原因之一。1985年前后，為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經營風險，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動產貸款上產生惡性競爭，刺激了房地產泡沫的不斷膨脹。

　　日本的銀行資本金比率一直比較低，平均只有3%左右，與8%的標準有很大的差距。當時的日本政府執行雙重標準，銀行既可以按照日本本國的4%的標準，也可以按照8%的國際標準，對于有海外分支機構的銀行，必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，調整銀行資產結構也成為當然的選擇。房地產抵押貸款的風險權重只有一般公司貸款業務風險的一半，意味著銀行發放相同數量的貸款，如果是房地產抵押貸款，只需要一半的資本金即可。受此影響，日本的銀行將資金大量投放到不動產領域，助長了房地產泡沫。

　　在目前的利率水平下，商業銀行是不會真正執行緊縮的房地產金融政策的，正確的辦法是降低房地產住房抵押貸款的利率，拉開住房抵押貸款與公司貸款的利率差距。只有這樣，銀行之間在按揭貸款市場的惡性競爭才會消除，房地產金融的系統風險才會降低。(來源：每日經濟新聞；作者：尹中立)