目前上海住房市場正處于政策適應期，繼續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策的可能性并不大；而且隨著短期調(diào)控目標的基本實現(xiàn)，政策面上已有略微松動的跡象。如在8月份，人行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進行政策松綁；上海市公積金管理中心也將職工首次購房公積金貸款最高調(diào)升為30萬元。這也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來上海首次接連出臺兩項樓市激勵措施。

　　短線在調(diào)整中走穩(wěn)

　　半年來的上海房價調(diào)整主要原因在于調(diào)控政策的出臺使投資成本大幅上升，對于投資者來講，已經(jīng)沒有了投資空間，自住型的剛性需求沒有能力接盤的情況下，房價下調(diào)不可避免。

　　近期的價格走勢主要決定于：樓市在供應量增加的情況下，是否有足夠的買家接盤。從供應方面看，隨著9、10月份房產(chǎn)銷售旺季的到來，原先捂盤扛價的開發(fā)商很可能將紛紛出手，近期將有一大批樓盤上市，市場供應量將大幅度回升。從需求方面看，隨著價格的持續(xù)調(diào)整和公積金及商業(yè)性個人住房信貸政策的放松，自住需求將逐步增大，這有利于價格在相對低位的走穩(wěn)。此外，政策的明朗化也有利于上海樓市短期發(fā)展的趨于穩(wěn)定，目前成交量有所回升就是最好的體現(xiàn)。因此，價格在下調(diào)中走穩(wěn)與成交量逐漸放大將是上海住房市場短期的主基調(diào)。

　　中期呈現(xiàn)緩慢調(diào)整

　　從中期看，上海住房市場供應量大于需求量的局面并不能明顯的改觀。根據(jù)具體的數(shù)據(jù)分析，今年年初本市網(wǎng)上在售的一手房面積在1100萬平方米左右，1—8月全市新增批準預售商品房總面積約1600萬平方米，兩者相加再減去今年8個月的市場吸納，至今年8月底仍在銷售的商品房面積達1800萬平方米。按照保守估計，到年底這個數(shù)字將增加到2400萬平方米。這個數(shù)值是去年底的兩倍多，也是歷史上的最高記錄。

　　此外，因為今年僅上海市政府“兩個1000萬”工程還有約1000萬平方米的項目沒有上市。所以，我認為，由于供應量大量累積，在今后的2年里，上海樓市都將面臨供應量大于需求量的局面。

　　正是由于上述原因，使兩、三年內(nèi)僅僅依靠本地居民具有購買力的住房需求，是很難消化掉現(xiàn)有與新增的住房存量。而境外與外地居民投資需求的恢復還存在很多政策方面的不確定因素，其中的住房信貸政策取向有決定性的作用。上海住房一級市場交易面積與住房信貸增量的相關(guān)性為0.963,二級市場的這一數(shù)據(jù)為0.975。而本市住房市場的交易面積與儲蓄存款增量的相關(guān)性大約為0.75。可見，上海住房市場的交易量對住房消費信貸的增量呈現(xiàn)出高度的依賴，同時，上海住房成交價格也與住房消費信貸量表現(xiàn)出高度的正相關(guān)。

　　進一步推斷，隨著今年4月份以來緊縮的房貸政策導致的上海個人住房貸款增速大大放慢，今后一、兩年住房交易價格與交易量的增長已很難恢復到前兩年的水平。 (來源：新聞晚報；作者：鄭捷）