中新網11月22日電 據《新京報》報道，近日，發生了兩起業主維權失敗事件。一起是朝陽57住戶以拒交物業費方式抗議物業服務，被法警強制執行；另一起是昌平太平家園小區業主通過業委會投票罷免物業公司，但結果得不到承認，舊物業賴著不走，小區多名業委會成員被不明身份者襲擊。

　　兩起事件給業主維權敲響了警鐘：拒交物業費方式維權行不通，成立業委會投票罷免維權還是行不通，業主維權似乎到了山窮水盡的地步。業主到底怎樣才能有效維護自己的權益？業委會在業主維權過程中，到底面臨什么困難？

　　焦點1：2/3票權

　　●新聞事件 罷免公決遇核查難題

　　2005年6月12日，昌平區太平家園業委會召開業主大會，1400多戶業主中的1113戶業主對現有的北京嘉仁物業公司服務不滿意，投票同意更換物業公司，人數超過小區業主總戶數的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業公司的1113張選票是否代表小區內全體業主所持票權的2/3時，業主因為擔心暴露身份，業委會拒絕配合。

　　法律條文：《物業管理條例》第十二條規定，業主大會作出選聘和解聘物業管理企業等決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。這里所說的2/3票權，不是以戶為單位，而是以面積為單位。

　　●業主 根本是實名和匿名的區別

　　一位姓唐的市民就此事發表意見，他認為，2/3票權實際上就是讓業主采用實名投票，在罷免物業公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實名制投票，肯定存在風險。“不能保證安全，要調查記錄我們的選票絕對不行。”萬一罷免不成功，我們費勁白忙活不說，和物業的矛盾會更大。即使成功，相關人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔心物業找麻煩啊。

　　一位業委會成員表示，在罷免物業這種特殊投票中，搜集每戶居民的住房面積是非常困難的。2/3票權規定，不能以戶為單位，而必須換算成面積票權，即住房面積大的，所持票權就多。而小區的私人面積、公攤面積、底商面積和物業占地都需要統計，這些都在物業掌握中。如果物業不配合，業委會就拿不到這些數據，投票也就得不到有關部門的承認。

　　●建委 2/3業主不代表2/3票權

　　昌平區建委物業管理科一位工作人員表示，政府部門對物業公司的監管也要根據《物業管理條例》，業主炒物業不是個人行為，要通過業主大會投票，“必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”。“投票權”和選票不一樣，比如一個小區3平方米，住有3名業主，其中一名業主占2平方米。即使另外兩名業主投票“炒”物業，票數上達到2/3，按規定仍不能更換物業，因為沒有達到“經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”規定。業主有權利“炒”物業，但是有前提的，要按《物業管理條例》規定操作。

　　●律師 面積票權實施有難度

　　北京憶通律師事務所主任李勁松認為，《物業管理條例》中所說的“物業管理區域”到底是多大，這個區域到底誰說了算，都沒有明確說明，都給“2/3票權通過”實施增加了難度。物業和業主、業委會矛盾中，一些政府部門管理不力使矛盾升級。例如太平家園小區事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業公司拖延了時間。他認為，1113張選票代表1113戶業主，按照面積相當于10萬多票權。當時投票時有政府人員監督，昌平建委完全可以調查監督人員。

　　●專家說法 面積票權體現對財產尊重

　　也有專家指出，按面積計算票權數存有弊端北京市小區業主委員會建設的前沿人物、銀楓家園業主委員會委員北野認為，《物業管理條例》中按面積決定投票權的規定，體現了法律對財產權的尊重，100平方米住宅業主對小區的貢獻要大于50平方米住宅的業主，理應擁有更多的投票權。小區開發商在小區內擁有面積，事實上也是平等的業主，要受到平等的對待。同時，根據業主大會規范，小區業主大會投票，2/3投票權同意，可以給稱按戶投票。

　　海淀區人大代表許志永認為，“2/3票權”制約了業委會的成立和行使權力。按面積計算票權數存有弊端，有的小區開發商自己占有大部分面積，勢必給業委會成立和維護業主權益帶來困難。

　　焦點2：事實服務

　　●新聞事件 被罷免物業拒交管理權

　　太平家園小區的北京嘉仁物業公司是開發商指定的物業公司，2004年年底合同已到期。業委會隨后重新聘請了新的物業公司，但舊物業公司拒絕交出物業管理權。而按照“事實服務”的規定，即使沒有簽訂合同，業主也必須向物業公司交費。

　　法律條文：北京市高級人民法院提出的《關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》第24條規定，物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　●業主 不滿物業不簽合同還得交費不合理

　　“事實服務給那些不合格的物業公司提供了空子，”市民劉先生說，這個規定的另一層意思是，即使業委會沒有和物業公司簽訂合同，只要物業公司賴著不走，業主就拿他沒辦法，而且物業費還得照常交。這也就是說，所謂不滿服務態度，通過投票罷免，都成了空話。

　　劉先生說，根據《物業管理條例》規定：“業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同生效，前期物業服務合同自動終止。”既然沒有合同，自然沒有提供服務和享受服務的協議。當業主不愿讓不滿意的物業提供服務，但物業賴著不走時，難道業主還要必須交納服務費？

　　●建委 執行必須要有條文依據

　　昌平區建委物管科工作人員稱，政府部門按照《物業管理條例》組織業主和物業雙方進行協調，一般很難達成共識。業主和物業在法律上都是平等的民事主體，雙方都可以利用法律武器，申請法院進行裁決。至于“事實服務”的規定是否合理，是法學界研究的問題，不好表態。

　　北京一家物業公司人員透露，現在北京出現的業主“炒”物業執行難，根源就在于被“炒”的物業公司會想盡辦法、利用所有資源，干涉業主大會投票選舉，拖延退出小區時間。“只要多在小區一天，就有一天的事實服務利益。”該人員說。

　　●律師 業主沒有養活物業的義務

　　北京憶通律師事務所主任李勁松說，個別物業公司鉆了法院關于“事實服務”規定的空子，只要“事實服務”存在，即使沒有相應合同規定，業主也必須向物業公司交費。這就造成業委會“炒”了物業公司，只要物業想盡辦法一天不走，業主雖然沒和物業公司簽合同，但“事實服務”存在就要交費。物業公司通過手段，延長在小區的時間，就等于獲得了利益。

　　事實上，業主確實有為共有財產分擔義務而繳納相關費用的法定義務，但這并非物業費，而是維護建筑物極其附屬設施的成本費用的分攤。物業費包括了物業公司的利潤，業主沒有法定義務養活物業公司。

　　●專家說法 事實服務違反《合同法》

　　北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，現有的《物業管理條例》當中，業主的維權成本過高，是導致業主維權難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個有1000戶業主的社區，通過成立業主委員會，以訴訟方式換掉物業公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。

　　秦兵稱，“事實服務”嚴重違反了《合同法》，去掉雙方協商過程，實質上就是“強買強賣”。按“事實服務”理論，100個物業公司都進了小區，業主難道就要繳納100份物業費嗎？(耿小勇）