業主——“老百姓需要一個和諧的生活環境，但現在我們業主每天回家面對的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐嚇電話等等。”清鏡明湖花園小區業主、著名歌唱家朱明瑛如是說，因為業主與物業公司的糾紛，現在的小區比以前更亂了。

　　物業——與業主的疲憊不堪相比，物業公司的一位負責人則抱怨：“我們服務了卻收不到錢，一個小區只有不到一半的人交物業費，不交費我們就運作不下去。所以我們只能挑一些愛挑頭的人告，以達到示范效應。”

　　法官——不斷增加的物業糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區人民法院民庭副庭長馬軍表示，海淀區法院的法官經常要加班，去年加班六個月，今年加班八個月。馬軍說，法官們白天審判，晚上回家寫判決書。這說明什么？說明物業糾紛的案子太多了。

　　律師——“事實上，打官司并不能解決問題，物業糾紛產生的根源是現行制度設計的缺陷和偏差。”一位法律界人士表示，不解決根源問題，物業糾紛的官司只能越打越多，越打越亂，嚴重影響社會穩定。

　　中新網11月23日電 不久前，北京市朝陽區法院對一批物業糾紛案件進行了大規模的集中強制執行，這不僅讓很多業主為之震動，更讓整個社會把關注的焦點聚向物業糾紛這一社會“頑疾”。

　　據《中國經濟時報》報道，各界專家紛紛對此事提出了自己的看法。有專家認為，業主與物業公司權利義務不對等，制定物業服務格式合同迫在眉睫。

　　強制執行背后的表演成分

　　10月30日，北京市朝陽區法院98名執行法官和法警兵分6路前往歐陸經典、芍藥居等13個小區，對57戶常年拒繳物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。

　　對此，北京市消費者協會副秘書長張明認為，“堵被窩”的方式更暴露了法院執法的不文明。“朝陽區法院選擇不交物業費的業主進行大規模的強制執行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執法，違背了法律的公正原則。事實上，中國還有很多行業應該進行強制執行，有那么多拖欠農民工資的糾紛，為什么不選擇強制執行？！”

　　“我相信，這一事件在社會上引起的極大反響可能已經超乎了朝陽區法院最初的預料。”一位不愿具名的律師分析，朝陽區法院近幾年受理的物業糾紛案件急劇上升，在其受理的七千多件有關物業糾紛的案件中，90%以上都是物業公司贏。很多業主認為法院判案不公，所以在判決生效后，仍然不交物業費，促使法院有了此次大規模的強制執行。

　　“強制執行從法律角度看沒有任何問題，法院判決生效后業主拒不執行是對法律尊嚴的挑戰，朝陽區法院完全可以進行強制執行。但是這種強制執行不可以選擇堵被窩方式，更不可以在大量的攝像機、照相機面前執行。”北京市第一中級人民法院民庭副庭長王忠如是說。

　　有律師認為，法院選擇強制執行的手段有很多種，可以凍結欠費業主的銀行賬戶要求其交款，也可以抵押和變賣其財產等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權的強制執行。還有很多專業人士認為，這種從被窩里拉出來，穿著秋衣秋褲，甚至連鞋都沒穿上，就被當著家人、孩子的面拖出家門，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上激起了更多業主的憤怒。

　　“而且，法院事前邀請了很多新聞媒體的記者一同前往，這讓人感覺更像是一場表演。強制執行的目的是讓欠費業主繳費，在幾千件的案件中，朝陽區法院只選擇了幾十戶進行強制執行，這和物業公司有挑選地狀告一些業主維權積極分子的方法很相似。”一位法學院的院長表示，法院強制執行了這幾十戶，再經過新聞媒體的宣傳報道，給其他已經判決后仍在欠費的業主以警告，再不交費下一個就輪到強制執行你了。

　　業主與物業公司權利義務不對等

　　根據中消協的統計，自2003年到2004年，商品房投訴名列前五名，而且基本上都是群體性投訴。

　　法律專家一致認為，最初，業主在買房時不自愿地連帶簽署《物業管理委托合同》，業主依據合同必須交費，而物業公司的服務卻沒有受到相應的約束和監督，所以一旦物業公司服務不到位，單個業主又不能起訴物業公司，并且還得繼續交費。這是非常不公平、不合理的事。

　　北京匯佳律師事務所邱寶昌律師認為，這種現行制度設計的缺陷和偏差，導致業主與物業公司權利義務不對等。開發商享有指定物業公司、確定物業管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務；前期物業服務合同由開發商和物業公司擬定，沒有體現業主的意志，業主只能被動的接受。后期業主承擔交納物業管理費的義務，卻不享有選擇服務者(物業公司)和協商物業費用的權利。這是對業主權利的一種極大侵害。

　　“而且，現行的《物業管理條例》可操作性不強，《物業管理委托合同》又不完善，約定的內容不完全、不規范，無法涵蓋很多事實。”朝陽區人民法院民二庭庭長馬勇認為，這種合同的不確定性，造成物業公司服務的伸縮性很大。同時，物業公司還存在缺乏服務意識并且法律意識淡薄、物業服務人員的素質層次不齊等問題。

　　“根據消協受理的投訴情況來看，業主與物業公司的糾紛責任多在物業公司。”北京市消協副秘書長張明認為，大部分物業公司不想當服務者，而想當管理者。到期限時物業公司只管收費，至于服務是否達標，既沒有相應的條款規定，業主也沒有相應的監督渠道。

　　“按照現行的《物業管理條例》規定，社區可以成立業主委員會來監督物業公司。”陳旭律師說，但事實卻是業主大會召開難，業主委員會成立更難。據了解，北京共有3000多個住宅小區，物業管理企業2458個，截至今年上半年，全市共成立業主大會339個。按照這個比例，絕大多數的小區仍處于物業公司“獨霸”的局面。但即便已經成立業主委員的小區，由于業委會沒有工作經費，委員無報酬，業委會的主體地位沒有明確，使得業委會的工作不能有效的開展。

　　制定物業服務格式合同

　　“物業糾紛之所以是‘頑疾’，是因為物業糾紛一直重復著以前的一些老問題。”王忠法官說，搜集1999年的相關物業糾紛案件研究發現，到今天物業糾紛的焦點還是以前的老問題：物業管理服務不符合業主要求引起的糾紛、物業公司亂收費、財務收支不透明的糾紛、物業占用業主財產、侵害業主共同權益引起的糾紛、業主拒交物業費的糾紛、成立業主委員會引起的糾紛、開發商遺留問題引起的糾紛、業主大會選聘與解聘物業公司引起的糾紛以及業主與業主委員會之間的糾紛等等。

　　而且，物業糾紛牽動的不是一個人，背后是一大群人。一旦發生糾紛，物業公司有選擇地起訴個別業主，而對業主最不利的就是舉證困難。“我們碰到很多案件，業主認為物業供暖達不到規定溫度，因此不交物業費。但是，業主很難拿出證據。”馬軍法官認為，侵權以及物業公司服務不達標的證據業主很難拿到，所以經常處于敗訴的位置。因此，法院也呼吁設立舉證倒置的制度。

　　著名法學專家何山表示，現在很多小區難以自治的關鍵是的業主委員會成立不起來，而且就算成立了也沒有主體地位，無法發揮真正的作用。因此，建議把業主委員會與居民委員會結合起來，由居委會指導業委會。目前，北京市海淀區上地西路正在進行這種創新，據說運作形勢非常不錯。

　　“為了改變物業公司沒有服務意識的觀念，建議把物業管理公司改為物業服務公司。”北京工商大學法學院院長李仁玉認為，一個公司不具備任何管理業主的資格，因此，根本不應該叫做物業管理公司。同時，為了規范物業公司的服務，打破由物業公司和開發商制定《物業管理委托合同》的不公平現象，專家建議政府把物業公司分為等級制，制定通過專家認可的不同等級的物業服務格式合同。

　　“現在很多物業糾紛中業主敗訴的主要原因，是合同規定業主必須交物業費，但沒有說明在什么情況下可以不交。所以，物業管理合同是業主敗訴的根本原因。而相對于開發商和物業公司，業主在法律和專業知識上處于絕對的弱勢，解決物業糾紛首先要從立法上做到公平公正，同時也要在合同約定內容上做到公平公正。以業主的知識很難形成合理的物業管理合同，所以必須依靠政府來制定完善、詳細的格式合同。”邱寶昌說，要從根本上解決物業管理糾紛，就必須從立法上、從制度上完善物業管理的模式，體現公平、合理的原則，兼顧雙方的利益，實現權利與義務的對等。(王小霞)