中新網(wǎng)12月12日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，“物業(yè)稅”最近一段時(shí)間被頻頻提及。然而看似平坦的物業(yè)稅開(kāi)征之路卻并不平坦，開(kāi)征之路仍顯迷茫和漫長(zhǎng)。
物業(yè)稅熱 源于利益集團(tuán)因素
新浪網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，41.08%的被調(diào)查者表示不清楚物業(yè)稅的概念，另有18.01%的人表示從沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這一概念。雖然有很多人都不了解物業(yè)稅，但這似乎并不影響眾人對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征的期待，那么為何物業(yè)稅受到如此大的關(guān)注呢？
武漢大學(xué)法學(xué)院教授、民商事法律科學(xué)研究中心主任孟勤國(guó)一語(yǔ)道破了其中的秘密：“物業(yè)稅開(kāi)征，是能夠?yàn)槟承├嫒后w帶來(lái)實(shí)實(shí)在在好處的，所以大家都樂(lè)此不疲�！泵锨趪�(guó)教授說(shuō)，目前，有很多稅和法都呼吁了很多年，但遲遲都不能夠出臺(tái)。然而各地卻對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅津津樂(lè)道，這是由于在某些城市尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，政府已經(jīng)將土地基本出讓完畢，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)很難再?gòu)耐恋爻鲎屩蝎@取巨大的利益，只有通過(guò)物業(yè)稅的征收形式才能維持政府繼續(xù)從土地上源源不斷地獲取利益。
孟勤國(guó)強(qiáng)調(diào)，物業(yè)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)從中受益。他說(shuō)，目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的，而這無(wú)疑占用了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量的開(kāi)發(fā)資金，但當(dāng)開(kāi)征物業(yè)稅后，部分稅費(fèi)由房產(chǎn)的持有人每年來(lái)支付，如此一來(lái)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本和所占用的資金量都會(huì)相應(yīng)減小，因此，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的鼓舞。
再次，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。孟勤國(guó)說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征后，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就具有了最廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。雖然目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也有一定的業(yè)務(wù)量，但在物業(yè)稅開(kāi)征后這將成為經(jīng)常性的工作。
與此同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征有利于改善城市的經(jīng)營(yíng)發(fā)展思路。物業(yè)稅開(kāi)征以后，在政府財(cái)政尤其是地方政府財(cái)政中的比重會(huì)不斷增加。政府為了增加財(cái)政收入，在“盯緊”納稅企業(yè)的同時(shí)，也不會(huì)放過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅。為了增加財(cái)政收入，政府完全有理由千方百計(jì)地改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境，不管是硬環(huán)境還是軟環(huán)境。只有各方面的環(huán)境變好了，人們才會(huì)在這里居住下去。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉�，物業(yè)稅就越多，個(gè)人所得稅也會(huì)增加，政府財(cái)政收入就會(huì)相應(yīng)增加。
物業(yè)稅亂 莫衷一是缺乏權(quán)威說(shuō)法
物業(yè)稅受到的關(guān)注熱度是當(dāng)前的一大特點(diǎn)，但我們?nèi)绻屑?xì)觀察和深究也會(huì)發(fā)現(xiàn)，亂也是當(dāng)前物業(yè)稅開(kāi)征前的另一大特點(diǎn)。無(wú)論是物業(yè)稅的試點(diǎn)、物業(yè)稅平抑房?jī)r(jià)的力度以及物業(yè)稅具體開(kāi)征時(shí)間都沒(méi)有一個(gè)十分權(quán)威的說(shuō)法。在其間還經(jīng)常充斥著一些假新聞。
亂點(diǎn)一，開(kāi)征物業(yè)稅能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大的影響力，最終的買單人會(huì)不會(huì)是普通購(gòu)房者？
目前，為數(shù)眾多的人認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅下降，而這也是眾多的普通市民熱衷于開(kāi)征物業(yè)稅的最根本原因。但一些專家對(duì)此并不持贊同態(tài)度，相反，他們認(rèn)為此舉對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)下降作用有限。
對(duì)此，孟勤國(guó)教授指出，僅憑開(kāi)征物業(yè)稅希望房?jī)r(jià)下跌絕對(duì)是癡心妄想，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)更多地取決于供求關(guān)系。 北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，稅改對(duì)房?jī)r(jià)下降是個(gè)有利的促進(jìn)因素，但房?jī)r(jià)能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，一定是市場(chǎng)行為，與房地產(chǎn)市場(chǎng)是否升溫以及百姓對(duì)房產(chǎn)的追求趨勢(shì)是密切相關(guān)的。房?jī)r(jià)取決于多種因素，不能說(shuō)物業(yè)稅開(kāi)征就會(huì)降房?jī)r(jià)。
與此同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征后最終的買單者會(huì)是消費(fèi)者本人。
亂點(diǎn)二，物業(yè)稅是不是一種財(cái)產(chǎn)稅？開(kāi)征物業(yè)稅是否符合國(guó)際慣例？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員莫紀(jì)宏說(shuō)，目前討論物業(yè)稅的性質(zhì)有不同爭(zhēng)議，大致上認(rèn)為物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)房屋以及土地的擁有者或者是租賃者占有房屋征收稅負(fù)。但是，由于中國(guó)土地不由個(gè)人所有，所以，居民在擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)對(duì)土地只享有使用權(quán)，從嚴(yán)格意義上講，對(duì)房屋征收“物業(yè)稅”與對(duì)土地使用權(quán)征收“物業(yè)稅”兩者很難統(tǒng)一起來(lái)。
孟勤國(guó)教授指出，在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅也并不符合國(guó)際慣例，因?yàn)橹袊?guó)的物業(yè)稅內(nèi)容與國(guó)外存在較大的差異，中國(guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，而在國(guó)外購(gòu)買相關(guān)房產(chǎn)后，土地的所有權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)就決定中國(guó)的物業(yè)稅不可能與國(guó)外相同。
亂點(diǎn)三，物業(yè)稅試點(diǎn)情況進(jìn)展如何？十一五期間能否做到穩(wěn)步推行？
雖然物業(yè)稅受到眾多媒體的關(guān)注，但記者發(fā)現(xiàn)，關(guān)于物業(yè)稅試點(diǎn)情況的報(bào)道也只是進(jìn)行了非常簡(jiǎn)單的描述，而沒(méi)有任何觸及試點(diǎn)實(shí)質(zhì)進(jìn)展、問(wèn)題等深入的報(bào)道，更有意思的是，當(dāng)有關(guān)當(dāng)事人透露試點(diǎn)情況被媒體報(bào)道后，當(dāng)事人馬上對(duì)此予以否認(rèn)。金育松說(shuō)，目前應(yīng)該沒(méi)有哪一個(gè)城市正式運(yùn)行過(guò)物業(yè)稅，只是北京曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)空轉(zhuǎn)的模擬試驗(yàn)，但也沒(méi)有正式實(shí)施。
物業(yè)稅難 具體征收細(xì)則如何確定
開(kāi)征物業(yè)稅究竟難在什么地方？金育松認(rèn)為，在物業(yè)稅征收之前，最為關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題就是物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)該如何清晰的界定，這種界定包含三個(gè)方面，第一是新房與舊房是否應(yīng)該區(qū)分對(duì)待還是實(shí)行一刀切；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否應(yīng)該區(qū)分；第三個(gè)就是普通住宅與高檔住宅是否應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。與此同時(shí)，相關(guān)問(wèn)題也應(yīng)該予以清晰界定，比如征收范圍、征收方式、后續(xù)問(wèn)題的及時(shí)跟進(jìn)(如物業(yè)升值如何評(píng)估)等問(wèn)題能夠有效解決，那么物業(yè)稅的征收也就可以正式實(shí)施。
孟勤國(guó)教授認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)征物業(yè)稅的思路和征收體系并不十分明確。同時(shí)，稅與稅之間存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此物業(yè)稅的征收應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎抉擇而不能急于一時(shí)。
據(jù)了解，中國(guó)物業(yè)稅征收的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
對(duì)此，莫紀(jì)宏認(rèn)為，這種思路對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒(méi)有特別大的意義。雖然有專家論證可以將業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)納稅的價(jià)款通過(guò)逐年負(fù)擔(dān)物業(yè)稅的方式分解到保有房屋的每一個(gè)階段，從而從整體上減低目前居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，這種思路無(wú)法解決城市國(guó)有土地按照何種方式向開(kāi)發(fā)商出讓的途徑，如果取消了城市建設(shè)土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣的制度，必然就會(huì)導(dǎo)致城市房地產(chǎn)目前已經(jīng)建立的公正秩序的失范。此外，即便是通過(guò)物業(yè)稅來(lái)減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，卻可能為開(kāi)發(fā)商拓展利潤(rùn)空間提供了有利機(jī)會(huì)。
莫紀(jì)宏說(shuō)，中國(guó)目前正在討論的物業(yè)稅與國(guó)外作為地方稅種的房產(chǎn)使用稅性質(zhì)不一樣，國(guó)外的房產(chǎn)使用稅是對(duì)持有房屋的狀況逐年征收的一定程度的財(cái)產(chǎn)稅，與房屋交易過(guò)程中的其他稅種無(wú)關(guān)，而且稅率也比較低。況且一般情況下房屋與土地的所有權(quán)是合一的，房產(chǎn)使用稅的計(jì)稅方式比較科學(xué)。
他認(rèn)為，中國(guó)如果要開(kāi)征物業(yè)稅作為地方稅種，可以從調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)居民占有房屋的數(shù)量角度來(lái)單獨(dú)征稅，也就是說(shuō)在目前各項(xiàng)稅種不變的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)的保有狀況征收財(cái)產(chǎn)稅，并且實(shí)行比較低的稅率，這種制度還是可以考慮的，既可以保證政府原有的土地出讓金稅源有保障，防止開(kāi)發(fā)商不當(dāng)獲得土地；另一方面，也可以通過(guò)開(kāi)征獨(dú)立的物業(yè)稅，來(lái)調(diào)整居民對(duì)房屋的占有量，增加地方財(cái)政稅源。低稅率的二次稅源要比高稅率的綜合性的房地產(chǎn)稅更能適應(yīng)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀。
專家建議：加大房地產(chǎn)保有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅力度
伴著物業(yè)稅征收呼聲的不斷高漲，其平抑房?jī)r(jià)、降低購(gòu)房者購(gòu)房門檻也被賦予極大期望，但正式征收依然有待時(shí)日。針對(duì)現(xiàn)實(shí)情況，專家建議，為有效抑制投機(jī)行為，改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系是關(guān)鍵，同時(shí)，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。
國(guó)家稅務(wù)總局梁巖森說(shuō)，目前，中國(guó)現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。同時(shí)，中國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。
梁巖森表示，應(yīng)學(xué)習(xí)參照國(guó)外的成功做法，首先加強(qiáng)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅”的征管，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅：對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，可以有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
其次，應(yīng)對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。
梁巖森強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是金融政策的效率性和稅收政策的公平性，其作用的發(fā)揮都離不開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度、估價(jià)制度、定價(jià)制度的逐步完善。一個(gè)完善的房地產(chǎn)登記和評(píng)估體系的建立，是實(shí)施新的房地產(chǎn)稅收制度的先決條件。(王旭 李佳鵬）
