中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)》報(bào)道，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示，“要解決房地產(chǎn)企業(yè)資金窘境，可以考慮國內(nèi)合格的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市，以期雙贏乃至多贏。”
房地產(chǎn)行業(yè)以其事關(guān)國計(jì)民生的特性，一直是最受關(guān)注、最有爭議的一個行業(yè)。在日前舉行的“財(cái)經(jīng)年會2006：預(yù)測與戰(zhàn)略”上，各方圍繞房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)融資問題各抒己見。
合格房企可在境內(nèi)上市
哈繼銘認(rèn)為，控制貸款是為了風(fēng)險(xiǎn)控制，目前貸款占房地產(chǎn)開發(fā)的比重很高，貸款的控制可能導(dǎo)致很多房地產(chǎn)商資金短缺，尋求其他途徑融資，包括外資乘虛而入。中國資本市場為何自身不能提供足夠的直接融資呢？“一個合格的、較好的房地產(chǎn)商在本土證券市場上募得資金，同時也是為老百姓創(chuàng)造更具吸引力的投資手段，而不是熱衷購買房產(chǎn)投資，也不是將資金固定在銀行中只求2.25%利率回報(bào)。”
北京高華證券有限責(zé)任公司副董事長許小年則指出，國內(nèi)資本市場的融資功能正在退化，資產(chǎn)定價功能逐漸喪失，真正成為中國經(jīng)濟(jì)晴雨表的香港資本市場的融資能力卻在逐步走強(qiáng)。由于內(nèi)地企業(yè)上市地且產(chǎn)品市場都在內(nèi)地，國內(nèi)市場和H股市場的融資能力存在此消彼長的關(guān)系。國內(nèi)的市場應(yīng)當(dāng)更多學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，在制度建設(shè)上跨出更大的一步。否則香港也會逐漸變成國內(nèi)的金融中心，愈來愈多的國內(nèi)企業(yè)到香港上市的趨勢將無法遏制。
標(biāo)準(zhǔn)普爾中國區(qū)總裁扈企平建議，住房融資定要證券化。住房貸款證券化如何才能更有效助力于融資？“第一，要有完整的法律。第二，完善會計(jì)和稅收。若要促進(jìn)中低收入房屋的需要，應(yīng)該在稅收方面有所調(diào)整。第三，需要專業(yè)的分析師。第四，與信用評級密不可分。第五，完善投資銀行的相關(guān)措施，自始至終以規(guī)范貫之。第六，利用利率，證券定價是以國庫券的利率加之利差，故首先需要國庫券利率為基礎(chǔ)。第七，要有活躍的二級市場，準(zhǔn)確為新證券定價。第八，需要專業(yè)投資者。
控制銀行對房地產(chǎn)貸款
美林集團(tuán)全球資本投資部中國區(qū)總經(jīng)理蓬鋼認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場主要的問題在于供應(yīng)，而并不在于需求。“實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場需求量非常‘健康’，主要來源于人口的城市化，體現(xiàn)了城市人口對于生活空間的需求從無到有的積累過程。”
“供應(yīng)問題的產(chǎn)生源于整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的管理缺陷和銀行的貸款來之太易。”蓬鋼分析，“銀行如果能將為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供80%、90%的資金支持，降至40%、50%，將是一種健康的趨勢。項(xiàng)目的草率上馬和對市場接受能力的錯估導(dǎo)致產(chǎn)生太多不良貸款。由此看來，控制供應(yīng)、控制銀行對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控會是長久之計(jì)，市場需求的某些限制反而是暫時現(xiàn)象。”
國際資本參與利害并存
蓬鋼說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金20%來自銀行貸款，50%來自預(yù)售。宏觀調(diào)控和預(yù)售回落使得絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入缺乏資金的窘境，于是企業(yè)各顯神通以求融資。但是，由于銀行以外的資本市場缺乏規(guī)章制度和市場標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)大為放大，這時，外資嗅出了其中的商機(jī)廣泛參與進(jìn)來。
北京國華置業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理房超指出，國際資本進(jìn)入后，新的理念，新的評估方式的運(yùn)用，產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)整合的經(jīng)驗(yàn)隨之而來，這將拉動整個房地產(chǎn)升級，提升房地產(chǎn)的行業(yè)價值。
蓬鋼認(rèn)為，國際資本的參與是利害并存。中國的高經(jīng)濟(jì)增長速度和仍將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長的潛力，給眾多國際資本提供了充分發(fā)揮的機(jī)會。國際資本的規(guī)模巨大，其中也不乏投機(jī)資本，故政府目前對于國外資金進(jìn)入中國仍有諸多限制。歸根到底，中國的資本市場還未對國際開放，形式拘泥于國外直接投資。(唐瑋)
