中新網(wǎng)12月21日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，北京市國(guó)土局經(jīng)過(guò)了將近11個(gè)月的沉默期后突然大開(kāi)閘門(mén)，一下子放出了31塊地。這是自去年“8·31大限”之后，土地實(shí)行招、拍、掛以來(lái)北京市國(guó)土局推出的最大規(guī)模一次經(jīng)營(yíng)性土地集中上市。將近270公頃的土地，無(wú)疑讓冬天的土地市場(chǎng)燃起了一把火。
截至20日，北京市國(guó)土局交易中心的交易記錄顯示已有16宗土地成交，8宗土地收到競(jìng)價(jià)書(shū)，僅僅12月5日一天，成交金額就達(dá)到了18.27億元。有分析人士認(rèn)為，北京市國(guó)土局為趕追年度土地供應(yīng)計(jì)劃，還將要大量放地。
國(guó)土局堅(jiān)稱(chēng)供地量沒(méi)減
按照2005年10月北京市國(guó)土資源局發(fā)布的《北京2005年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)安排使用方案》，北京今年的土地供應(yīng)總量為6500公頃。但據(jù)了解，截至目前各類(lèi)用地放量?jī)H有1914公頃，僅完成年度計(jì)劃的33%。其中，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅為520公頃，而根據(jù)年度計(jì)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該供應(yīng)2516公頃土地相對(duì)照，完成了還不到五分之一。面對(duì)這樣的年度總結(jié)，北京市國(guó)土局應(yīng)該做出怎么樣的解釋呢？
近日，北京市國(guó)土資源局土地利用中心處處長(zhǎng)陳倩作客首都之窗時(shí)明確表示：和往年相比，今年的供地量并沒(méi)有少，只是形式發(fā)生了變化。她給出的解釋是：從2004年8月31日之后，北京市停止了經(jīng)營(yíng)型用地的協(xié)議出讓方式而通過(guò)招拍掛的方式公開(kāi)出讓土地。通過(guò)招拍掛上市的土地都是“熟地”——一定要拆遷完，辦完征地手續(xù)，同時(shí)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要達(dá)到一定的條件。而“生地”到“熟地”需要一個(gè)過(guò)程，因此就使得今年的土地供應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生了一個(gè)變化。500多公頃的建設(shè)用地供地量確實(shí)是比往年少了，但土地開(kāi)發(fā)的工作并沒(méi)有停止，到目前為止，已經(jīng)進(jìn)入到從“生地變熟地”的開(kāi)發(fā)階段的地塊接近5000公頃。因此，和往年相比，今年的土地供應(yīng)量沒(méi)有少，只是形式發(fā)生了變化。
其實(shí)，早在8月26日北京市國(guó)土局第二季度新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土局副局長(zhǎng)張維就曾表示，由于去年年底土地放量比較大，再加之一些企業(yè)在“8·３1大限”之前又儲(chǔ)備了一些土地，所以今年的土地供應(yīng)計(jì)劃在整體上完成有一定的困難。一位國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示，年度土地供應(yīng)計(jì)劃不能單純地理解為是一定要入市交易的土地，應(yīng)該包括入市地塊和貯備土地。
不管?chē)?guó)土局怎么解釋?zhuān)吘?914公頃和6500公頃相差實(shí)在懸殊，一些地產(chǎn)大佬就此大做文章，再次提出北京的高房?jī)r(jià)就是由于土地供應(yīng)緊張?jiān)斐伞?/p>
開(kāi)發(fā)商再炒“地荒論”
土地有效供應(yīng)只完成了年度供應(yīng)計(jì)劃的33%，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地用量只完成了20%，顯然國(guó)土局解釋并不能掩蓋今年北京市土地有效供應(yīng)不足的事實(shí)。“地荒論”一直被開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊，這次國(guó)土局土地供應(yīng)和年度土地計(jì)劃出入較大，無(wú)疑又給了開(kāi)發(fā)商“口實(shí)”。
日前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在媒體上堅(jiān)稱(chēng)，“今年房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒地上漲的事實(shí)就說(shuō)明了北京土地供應(yīng)不足這一事實(shí)。”潘石屹認(rèn)為，不管銀行利率、稅費(fèi)等因素如何變動(dòng)，真正最終決定房?jī)r(jià)的還是供需。今年在政策調(diào)控下，北京的房?jī)r(jià)還在上漲的根源就是供應(yīng)不足。他認(rèn)為，拆遷難、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受限制等原因使土地從獲得政府批準(zhǔn)到進(jìn)入實(shí)際操作的“有效使用不足”。
進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看的就是地塊和交通，地塊要大要成規(guī)模，交通要便利要有軌道交通。開(kāi)發(fā)商一直抱怨國(guó)土局出售的土地少了而且價(jià)格太高了，經(jīng)常有地產(chǎn)大佬為了一塊地拼得你死我活，揮金如土為快地不惜血本，讓人看著真以為北京的土地缺得厲害。其實(shí)這邊你看著開(kāi)發(fā)商們?yōu)橹粔K地爭(zhēng)得頭破血流，可是那邊卻是大量閑置用地的出現(xiàn)，國(guó)土部有關(guān)人士指出，北京市就有約5900萬(wàn)平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤(pán)活，不僅如此，今年北京市國(guó)土局還收回了46宗土地使用權(quán)，原因是不能按時(shí)交納土地出讓金，這和在國(guó)土局交易中心里一擲千金的場(chǎng)面形成了鮮明的對(duì)比。
“爭(zhēng)地”和“棄地”，兩個(gè)相反的行為，折射出開(kāi)發(fā)商追求利益的本質(zhì)。北京市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)張維表示，好多開(kāi)發(fā)商放棄土地，不是因?yàn)闆](méi)錢(qián)，而是認(rèn)為當(dāng)初買(mǎi)的地沒(méi)有了開(kāi)發(fā)價(jià)值。開(kāi)發(fā)商鬧“地荒”，鬧的不是地少是好地少，鬧的是適合開(kāi)發(fā)商的土地少，國(guó)家土地供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是非常有限的，因此不可能由著開(kāi)發(fā)商的“性子”，“地荒論”的目的只是開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)找借口和攫取更多的土地。
年底還將集中放地
據(jù)北京市國(guó)土局內(nèi)部人士透露，在年底前還將有一批土地上市，一方面是為了追補(bǔ)年度供應(yīng)計(jì)劃，另一方面也是為了平抑明年北京市的房?jī)r(jià)。今年年底批量放地對(duì)明年的房?jī)r(jià)能影響幾何？
北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，北京市的土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國(guó)平均的26%。而土地價(jià)格在商品房成本中所占比例并不是很高，地價(jià)并不是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲最主要的原因。這位負(fù)責(zé)人進(jìn)一步分析指出，在中國(guó)房?jī)r(jià)比較高的上海和廣州，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比例也只有16.15%和11.4%，因此說(shuō)加大土地供應(yīng)只能在一定程度上平抑房?jī)r(jià)。
然而，一些業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，2005年土地有效供應(yīng)本身已經(jīng)不足，再加上受2008年奧運(yùn)會(huì)影響有可能在2007年就停止工程施工，有不少項(xiàng)目為了避免停工帶來(lái)的開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)而出現(xiàn)的資金鏈拖長(zhǎng)，已經(jīng)在調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，不急于開(kāi)工。這兩個(gè)因素決定明后年北京樓市的有效供應(yīng)會(huì)越來(lái)越少。有可能會(huì)帶來(lái)明后年房?jī)r(jià)出現(xiàn)20%的漲幅。(賴(lài)大臣）
