中新網12月22日電 據《新京報》報道，21日，越秀房地產投資信托基金正式在香港聯交所開始買賣。“多個外資投資機構已經私募到專門針對中國房地產市場的投資基金，部分投資基金從單個項目投資開始，逐漸尋求與境內知名房地產開發企業進行長期戰略合作。預計這一趨勢將延續至2006年。”日前，全球著名房地產服務機構世邦魏理仕在其一年一度的市場報告中作上述表示。

　　萬達REITS有望在明年初上市

　　“從我們監測的動向來看，明年境外機構投資內地物業將會更趨熱烈。”在內地首只REITS越秀上市的第二天，世邦魏理仕投資總監姚俊淦博士表示。

　　12月21日，由著名投行新加坡星展銀行輔助的內地第一個REITS——越秀房地產投資信托基金正式在香港聯交所開始買賣。“越秀REITS的前期市場認購狀況相當好，說明境外投資者對內地物業投資概念比較追捧。”瑞銀亞洲房地產部董事VincentPeng如此評價。

　　越秀REITS奪得內地物業境外上市“頭彩”后，萬達集團也正加緊與澳大利亞麥格理銀行合作，以期在明年盡早將其旗下商業物業REITS在香港聯交所上市。據萬達集團一位高層透露，萬達REITS今年上市已不太可能，但會爭取在明年初上市。

　　中坤集團旗下位于北京的大型商業項目大鐘寺國際廣場將于2006年年底開業，據其董事長黃怒波透露，該項目在美國洛杉磯的投資者見面會非常成功，多家美國投資機構表現出的濃厚興趣使其堅定了將該項目做成REITS并在海外上市的想法。

　　“一家來自歐洲的財團目前已私募到一筆總額達5億歐元的基金，將專門用于投資包括中國內地在內的亞洲物業，”世邦魏理仕投資部姚俊淦博士透露，“此外，美國最大的幾家私募基金，以及部分來自歐洲的投資機構目前都在北京和上海加緊尋找可供收購的物業。”

　　剛剛結束的今年上海住交會，匯集了德國HYPO銀行、新加坡星展銀行、瑞銀、摩根大通等此前在國內露面較少的國際著名投行。而在這些投行的背后，是境外機構投資內地物業的真實需求。

　　2006年將是境外機構投資高潮

　　盡管在2005年，境外機構大宗購買內地物業的數量遠遠超過2004年，但在中原地產市場研究部看來，今年的實際投資總量仍不足掛齒，“目前大量的境外資金仍處于觀望狀態，預計隨著北京房地產政策的進一步明朗化，這些仍在觀望的境外投資方會積極投身京城房地產市場——2006年將是境外投資極為火熱的一年。”中原地產市場研究部的2005年度報告如此判斷。

　　世邦魏理仕的預測與此相同，“隨著對北京宏觀經濟穩步發展、房地產市場價格持續上漲的認可，和人民幣升值的期望，預計2006年海外投資者在北京房地產市場的投資行為會增多；越來越多的投資機構和投資者可能將北京市場作為其資產組合的一個部分，以求分散投資風險，獲得較高回報。”

　　事實上，隨著凱雷、華平等國外一些大型私募基金的到來，境外機構對內地物業的投資將進入真正的高潮。

　　“在這幾個大型私募基金到來之前，國外幾大投行已經做了多年關于內地物業投資價值的調研準備并積極付諸實施；未來的外資投資將更加活躍，來源地更多，規模也更大，靈活的交易架構將會給外資和國內開發商帶來雙贏以及更多的附加價值。”姚俊淦表示。

　　業內預測：國際中小型投資機構將尾隨進入

　　到目前為止，凱雷、華平等海外私募基金在內地還沒有大規模的物業投資舉動，但其籌集的專門針對亞洲不動產市場的基金已經成型，而且通過各大投行尋找合適物業的活動已持續相當長的一段時間。據一些機構預測，上述基金將在2006年落實幾項大規模的物業投資計劃。

　　除了這幾個來自美國的私墓基金以外，來自歐洲和日本的一些基金財團也正在實質性地進入內地物業市場。日前香港中銀國際方面透露，其正與一家英國基金合作，準備募集一個中國內地房地產投資基金。此外，德國HYPO銀行已經介入上海綠地集團的高額項目貸款，其投資內地物業的行為傾向已經非常明顯。

　　另據中原地產市場研究部稱，2006年，尾隨國際知名投資機構進入北京市場的將是許多國際中小型投資機構，盡管這些投資機構對投資區域和投資項目的選擇將更為謹慎，較少出現整棟投資的大手筆，但大量的零散投資也將形成一個較高的投資總量。

　　今年境外機構投資內地物業成交約65億元

　　根據戴德梁行的統計，2005年境外機構投資內地物業的主要交易共9個，成交金額約65億元，交易總建筑面積約32萬平方米。但中原地產認為上述數字可能過于保守，中原地產的資料顯示，僅在北京，就包括凱德置地介入中環世貿中心、摩根士丹利介入富力雙子座B座、美林注資銀泰中心、瑞海物業購買光彩國際中心近四萬平米物業、凱德置地介入華聯地產、日本太平洋幸運集團接手瞰都酒店式公寓F座等案例。

　　在上海的收購案例包括：澳大利亞麥格里銀行旗下MGPA收購新茂大廈，花旗銀行收購上海永新廣場。此外，摩根大通日前與香港瑞安集團合作收購了位于大連的一宗商業物業。

　　世邦魏理仕投資部認為，2005年北京、上海等一線城市優質辦公樓、商場、服務式公寓以及倉儲物業被境外機構收購的數量要多于2004年，而且這方面的增長在2006年將更多。(陳龍）