中新網1月16日電 據《市場報》報道，從今年1月1日起，北京市發改委、北京市建委聯合發布的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》正式實施。這一新《辦法》明確規定，除對經濟適用房物業費確定了每平方米0.55元/月政府指導基準價外，普通住宅和高檔住宅小區物業費均實行市場調節價，由業主委員會與物業公司商議而定。對此，許多消費者憂心忡忡，認為這樣的規定很難緩解既有的業主與物業間在收費問題上的種種矛盾——

　　隨著北京市住宅供應量和需求的增加，物業管理市場的空間在不斷擴大，規范市場和有序競爭成為當務之急，其中價格成為最好的制衡武器。而近年來，北京市業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直高居各類投訴問題前列。那么，新的物業收費辦法能否給緩解當前物業矛盾注入一針強心劑呢？

　　物業收費方式發生變化

　　以往只有高檔住宅實行市場調節價，普通居住小區、經濟適用住房物業收費實行政府定價管理。而剛剛公布的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》明確規定，除了對經濟適用房確定了每平方米0.55元指導基準價外，普通住宅小區和高檔住宅小區均實行市場調節價，將由業主委員會根據市場情況與物業公司議價決定。

　　原先在聽證會中各方激辯的“商品房每平方米0.9元物業費的基準價”，在新政策中被“業委會與物業公司之間協商確定”所取代，而且一旦改變，要求由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。實行市場調節價的可采取包干制或酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

　　北京市發改委相關負責人在發布《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》時解釋說，制定一個統一的指導價標準很難平衡數千小區業主與物業管理企業之間的供求，實行服務等級定價也難以涵蓋現有或今后可能出現的服務內容。因此將商品住宅小區物業服務收費改為實行市場調節價管理。

　　議價原則缺乏可操作性

　　新的物業收費辦法回避了鋼性標準，沒有設置普通住宅的收費指導標準，實施市場調節。換言之，這一缺失很容易發生矛盾的環節間接交還給市場。同時，由于對成本核定等專業環節的缺失，業主也無法通過服務檔次來套用相適宜的價格標準。

　　據了解，雖然《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》已經出臺，并賦予了廣大業主“議價”的權利，可由于具體操作細節的缺失，相關條款缺乏可執行性，致使業主、物業管理公司是否能就議價的過程達成一致還是一個未知數。業主李先生表示，“即使在查過相關政策后，還是不清楚應該如何議價”。

　　“新收費辦法”規定，物業服務的收費標準由業主大會也就是全體業主決定。可在操作過程中困難重重。首先，在社區業主大會成立之前，小區的前期物業管理通常由開發商指定的物業管理公司負責，物業收費價格也由其單方制定，業主根本沒有討價還價的余地。

　　其次，成立業委會的過程本就非常艱難。根據有關資料顯示，北京市現有小區4000多個，有業主委員會機構的小區只有300多個，也就是說，絕大多數沒有業委會的小區現在根本不可能議價。而且，即使成立了業主委員會也未必能夠有效制衡物業公司，例如當業主不滿意物業公司服務的時候，有權辭退物業公司，要更換物業公司就要取得2/3業主同意，這個過程同樣十分艱難，并且現在的物業管理法規和物業服務合同對物業公司如何退出的條款不完善，缺乏可操作性。

　　根源在于兩者地位不平等

　　其實，業主與物業之間的矛盾隱患，早在業主簽定購房合同的時候就埋下了，購房合同上往往有這么一條：“業主同意開發商選定的物業公司或者同意已經擬訂的業主公約。”“我們在簽定合同時，無法知道開發商指定的哪家物業公司，也沒有看到業主公約和物業服務合同。”業主王女士告訴記者，“業主如果不簽這個合同就無法收房，造成業主處于先天弱勢。”

　　由于大部分小區的物業公司不是通過正常的投標方式進來的，這就已經造成了業主對其收費標準缺乏發言權。而且，在社區業主大會成立之前，樓盤的前期物業管理公司通常由開發商指定，而這些指定的物業公司與開發商有著千絲萬縷的聯系，甚至有的就是開發商的子公司，其單方制定的前期收費，業主很難討價還價。

　　業主和物業雙方在訴訟中地位也不平等。由于業主只對自己的房子擁有專有所有權，對于綠地、公共場所只有共有所有權，造成單個業主不具備訴訟主體資格，無法用法律手段解決與物業公司之間的糾紛。而且，業主都是分散的個人，在確定物業收費標準時沒有或者難以形成合力，也就沒有了話語權，處于不利地位。

　　針對物業費“市場協商”前景不明朗的狀況，業內人士普遍認為新辦法的議價原則還需進一步細化。當初參加“新辦法”聽證的代表邱寶昌說，政府只有根據實際情況，強制要求物業公司配合，為業委會的審批速度設限，掃清“議價”阻礙，才能將保護業主權利落到實處。

　　新聞鏈接：物業管理服務成本包括哪些？

　　根據《北京市物業服務收費管理辦法》的規定：物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：一、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；二、物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；三、物業管理區域清潔衛生費用；四、物業管理區域綠化養護費用；五、物業管理區域秩序維護費用；六、辦公費用；七、物業管理企業固定資產折舊；八、物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；九、經物業服務企業與業主商議同意后的其它費用。

　　其中物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。小區綠化物養護、園林水池噴泉等用水用電，不得向住戶分攤。（王旭輝）