中新網1月16日電 據《房地產時報》報道，近年來，在上海市商品房交易中，買賣雙方投訴和糾紛現象有增無減，為了充分發揮預售合同示范文本在規范商品房預售行為、維護合同雙方當事人權益方面的積極作用，上海市出臺了新版預售合同。合同的十大亮點為——

　　1、在“合同主體”部分，增加了開發商對購房者個人信息負有保密義務的條款。經常有購房者抱怨，剛買了房子或者搬進新房子不久，自己手機就不斷接到房產中介、裝修公司等打來的電話，詢問是否出售、出租房屋或裝修等。而購房者個人信息一般只在開發商和小區物業管理處才登記過，所以，不能排除開發商等泄露購房者個人信息的可能。為此，新版預售合同規定，未經乙方(即購房者)同意，甲方承諾不向第三方提供或者泄露乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。這就在合同條款中強調了開發商的保密義務，為遏制個人信息泄密起到一定的作用。

　　2、在“合同標的物”部分，進一步增加了房屋及相關信息的透明度。新版合同保留了原合同中預售許可、房屋坐落、建筑結構、層高、暫測面積等信息，還增加了土地使用權取得方式、土地使用起始年限、經規劃部門批準的布局圖等內容，使得購房者對于商品房本身及相關信息有了更直接全面的了解。以往購房者要取得這些詳盡情況，需通過有關部門查詢，但專門去查詢的購房者并不多。因此，新版合同直接添加這些內容，實際上是要求開發商履行如實告知的義務。

　　3、在“房價款和付款方式”部分，提出了分期付款和按揭貸款辦不出如何處理的條款，降低了購房者的付款風險。合同附件五提出了按時間進度和工程進度分七期付款的概念，體現了“一手交錢、一手交貨”的公平交易原則，不僅減少了購房者的利息損失，而且也降低了購房者因開發商延遲交房甚至樓盤爛尾出現“錢房兩空”的風險。在新版合同中不僅規定購房者可自行選擇貸款銀行，開發商必須提供貸款所需資料的責任條款外，還專門規定了貸款辦不出的三種情形(購房者原因、開發商的過錯、非雙方的原因)下的處理方式，從而降低了購房者貸款辦不出的逾期付款或付款不能帶來的違約風險。

　　4、在“面積誤差的處理方式”部分，提出了兩種不同的處理原則和兩種計算方式供雙方選擇。對于因開發商未征得購房者同意擅自變更建筑設計、不按施工圖施工或因向房屋土地調查機構提供不實資料等原因造成建筑面積增加或減少的，新版合同規定購房者有權退房、不承擔或要求開發商返還由此變化的建筑面積房價款。此外，因其他原因造成實測建筑面積和預測建筑面積有誤差的，購房者可要求按該房屋單價計算多退少補，也可選擇一定誤差比范圍內的處理方式。

　　5、在“房屋質量和房屋保修”部分，增加了購房者的權利和開發商不履行保修義務的違約責任條款。原預售合同僅提示買賣雙方參照有關條例和辦法在附件中約定，但現實交易中這樣的約定并不多見，造成購房者遇到房屋質量問題不知如何處理。事實上，保修期的房屋維修責任應該由開發商負責。新版合同中用了六個條款進行提示，先把法律規定的很多內容用合同條款形式明確，再把處理程序、購房者的權利、開發商的違約責任、爭議處理依據等作了細化，改變了購房者以往在房屋保修上的被動局面。

　　6、在“廣告”部分，直接把銷售廣告及宣傳資料作為合同附件粘貼在合同文本中，要求開發商予以履行。一般情況下，廣告僅僅作為要約邀請，對開發商沒有約束力。盡管最高人民法院明確把開發商的說明和允諾視為合同內容，但畢竟要滿足一定構成條件并完成一定認定程序。因此，新版合同將銷售廣告及宣傳資料作為合同附件粘貼在合同文本中，并要求開發商予以履行的規定，這就直接約束開發商，有效防止開發商夸大或虛假宣傳。

　　7、在“合同網上備案和登記”部分，在提出預告登記概念的同時，加強了合同解除后注銷登記手續的可操作性。新版合同結合市房地產登記條例和網上備案制度，既強化了預售合同生效后由一方或雙方去房地產交易中心辦理預告登記手續的時間、責任，又把舊版合同中注銷登記的條款內容進行了修訂。新版合同規定單方解除合同而另一方又不予配合辦理合同注銷登記時，解除合同方應先通過訴訟或者仲裁途徑確認合同解除，然后憑有關法律文書才能向房地產交易中心辦理注銷登記手續。

　　8、在“房屋交付和所有權轉移”部分，既完善了房屋交付程序和開發商逾期交房的違約責任，又明確了開發商在為購房者辦理小產證事宜上的義務和責任。新版合同除了規定交房條件、交房時間外，對于開發商逾期交房的責任方面做了完善。如開發商逾期交房，買房人要求其按逾期天數支付違約金，但當開發商繼續逾期并超過了一定期限，買房人可解除合同。另外，新版合同明確因開發商原因致使購房者未能在該房屋交付之日起一定期限內取得小產證的，開發商應該承擔違約責任。當然，考慮到購房者小產證的辦理需要雙方配合，新版合同規定由于購房者原因導致不能辦理過戶手續，進而使開發商遭受損失的，比如階段性擔保責任無法及時免除產生的利益損害，購房者應該承擔違約責任，體現了合同的公平性。

　　9、在“甲方承諾”部分，不僅保留了規劃、設計變更條款，還補充了會所、綠化及綠地等原本只屬于促銷廣告中內容的條款。以往圍繞會所產生的糾紛非常多，主要原因就在于合同中雙方就會所問題缺乏明確約定。新版合同不僅規定了會所的竣工時間，還在附件中提示性地列舉了會所所有權、會所經營服務方式(是否對社會開放)和具體經營服務功能(健身、餐飲、美容等)。對于綠化問題，新版合同明確了綠地面積和綠地率的概念，這對于購房者而言可能更具實際意義。

　　10、對于全裝修房屋，新版合同專門設定了相應條款予以規范，克服了舊版合同僅針對毛坯房預售擬定的局限性。新版合同不僅在簽約提示條款中告知了購房者全裝修住宅的兩種裝修模式的含義，而且在附件四中明確了房屋全裝修價格及付款方式、全裝修住宅裝修設備標準，比如各房間各部位所用材料名稱、品牌、規格、型號、質量等級、數量、顏色等，從而細化了原本只在開發商樣板房中展示的內容。這樣，購房者日后在驗收全裝修房時就有了明確的依據和標準。此外，預售合同還對全裝修房的空氣質量標準作了規定，一定程度上體現了新版合同的新穎性。

　　縱觀新版商品房預售合同，也有一些需要繼續完善和修正的地方，包括購房者需補充約定的內容，為此，王律師提出了五點建議：

　　1、層高“縮水”問題。若存在層高縮水，對開發商沒什么“說法”，應該明確開發商具體承擔什么樣的違約責任。

　　2、在會所條款中，應當明確會所逾期交付使用的責任、會所收費標準和會所無法經營后的處理辦法。

　　3、單方面解除合同問題。因為房屋買賣標的巨大，在一方因種種原因不愿履行合同的情況下，法律強制繼續履行也不太現實或不具有操作性。因此，應該在新版合同中考慮賦予合同一方通過承擔違約責任的方式替代繼續履行的權利。

　　4、在質量爭議解決方式上，應該賦予任何一方有委托本市有資質的相應機構進行鑒定或評估并作為爭議處理依據的權利。因為雙方在簽約時很容易就選擇雙方共同委托，但在日后出現爭議后往往很難協商一致去共同委托，那么這樣的條款就變得形同虛設。

　　5、缺乏兜底性違約責任條款。對于任何一方違約的，應該約定非違約方有權要求違約方按合同總房價的一定比例或自己的損失承擔賠償責任，或者非違約方有權要求違約方返還違約所得。(胡敏方)