當房價迅速上漲的時候，所有人都呼吁政府進行調控。政府確實擁有調控房價的手段，第一，政府擁有進行宏觀調控的常規政策工具。目前美聯儲正在連續加息，其主要目的正是為了應對美國的房地產泡沫。房屋市場對利率是高度敏感的，提高利率可以迅速地抑制房地產市場泡沫，減少投機，從而在一定程度上平抑房價。當然，在美國，作為中央銀行的美聯儲跟政府沒有太大關系，但在中國，中央銀行還沒有這樣的獨立性，政府顯然可以通過中央銀行的貨幣政策影響房地產市場。

　　除此之外，政府還擁有一項特殊的優勢:各級政府就是土地的擁有者。尤其是在房地產泡沫最大的城市，住宅用地完全控制在政府手中，政府可以任意地決定土地的供應量、供應類型及轉讓價格。在房價急劇上漲的時候，政府完全可以通過擴大土地供應的方式，向市場發出房屋供應大幅度增加的信號，或許能夠有效地抑制價格上漲。

　　大約也正因為此，人們對政府的調控寄予極大的期望。

　　但政府有能力進行調控，并不等于政府愿意進行調控。而且，悖謬的是，恰恰是讓政府有能力進行調控的那個因素，讓政府不愿意認真地進行調控。政府固然為了經濟的穩定，為了防范金融風險，而樂于控制房地產泡沫膨脹。但政府是唯一的土地供應商，所以也是房地產市場的主體之一。基于前一個角色，政府自然不希望房價急劇上漲，并希望抑制投機。但從后一個角色考慮，政府卻傾向于操縱土地供應，抬高地價，而這必然推動房價上漲。

　　政府自己很可能就是房地產市場上的一個投機者。在幾乎所有城市房價暴漲的故事背后，幾乎都可以看到政府的有形之手。這兩年的房地產市場調控過程倍顯艱難，且始終未能奏效。去年是房地產調控年，但有的城市期房價格去年仍上漲百分之十幾，根源正在于此。

　　不過，政府終究不能無視公眾輿論的壓力。近幾年來，輿論強烈呼吁政府調控房地產市場。輿論提出這樣的訴求，倒并不是擔心房地產市場出現泡沫，相反是為了平抑房價，讓中低收入者買得起房，解決窮人的福利問題。這樣的訴求，盡管錯誤地把兩個性質完全不同的問題攪合到了一起，但表達了人們對于政府責任的一種角色期待。

　　這種角色期待，與上面說的政府作為土地的唯一供應者和房地產市場的宏觀調控者的兩個現實角色相加，讓政府陷入一種剪不斷理還亂的角色困惑之中。

　　于是，推出“經濟適用房”，在政府看來，似乎就是一種可以三全其美的方案。它可以讓輿論相信，政府在為解決窮人的住房問題進行努力。它也可以讓人們相信，政府正在通過調整房屋供應結構對市場進行宏觀調控。而政府并不會因為建設經濟適用房而有所損失。政府確實降低了經濟適用房建設用地的出讓價格，損失了部分應得收益，但在增加經濟適用房用地的時候，政府通常并不增加土地供應總量，因而，經濟適用房建設占地會使整體住房用地供應趨于緊張，推動一般住房用地地價上漲，政府依然可以獲得巨大收益。

　　但是，三全其美，很可能的事情很可能只是想象而已。政府在自己的正當公共職能與自己在土地市場上的巨大利益之間，過多地基于經濟人理性進行政策選擇，試圖實現政府所需承擔之公共責任的最小化。這可能不是政府承擔公共責任的正確原則。

　　政府恐怕得具有更多的公共理性。因而，政府要解決窮人的住房問題，首先需要厘清自己在房地產領域的三個角色:作為土地供應主體的政府，作為房地產市場宏觀調控者的政府，及解決窮人住房問題的政府。這三個角色的性質是大相徑庭的，需要通過某種制度設計，讓政府抑制其作為土地供應者的經濟人理性，而依靠公共理性、按照公共利益最大化的原則進行決策。

　　即便是同在公共理性范圍內，調控房地產市場、抑制資產泡沫，也完全不同于解決低收入者住房的問題。前者是政府的宏觀經濟政策問題，后者卻屬于社會財富的二次分配問題。前者是貨幣當局要考慮的問題，后者是政府的福利責任問題。

　　因此，政府在幫助那些真正的窮人解決住房問題的時候，應完全從社會福利、從財政再分配的角度考慮，直接補貼窮人。試圖借助自己作為土地供應商的角色，直接影響房地產市場，以解決低收入者的住房問題，其實是避重就輕。幻想低收入者通過購買經濟適用房解決住房問題，本身就是荒唐的:低收入者買得起房子嗎——哪怕是經濟適用房？集中力量搞經濟適用房的結果是，政府通過地價提供了一些住房補貼，但真正的窮人因為買不起經濟適用房而無從享受這種補貼。

　　(來源：南方都市報 經濟人之秋風專欄）