當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上漲的時(shí)候，所有人都呼吁政府進(jìn)行調(diào)控。政府確實(shí)擁有調(diào)控房?jī)r(jià)的手段，第一，政府擁有進(jìn)行宏觀調(diào)控的常規(guī)政策工具。目前美聯(lián)儲(chǔ)正在連續(xù)加息，其主要目的正是為了應(yīng)對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。房屋市場(chǎng)對(duì)利率是高度敏感的，提高利率可以迅速地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，減少投機(jī)，從而在一定程度上平抑房?jī)r(jià)。當(dāng)然，在美國(guó)，作為中央銀行的美聯(lián)儲(chǔ)跟政府沒(méi)有太大關(guān)系，但在中國(guó)，中央銀行還沒(méi)有這樣的獨(dú)立性，政府顯然可以通過(guò)中央銀行的貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除此之外，政府還擁有一項(xiàng)特殊的優(yōu)勢(shì):各級(jí)政府就是土地的擁有者。尤其是在房地產(chǎn)泡沫最大的城市，住宅用地完全控制在政府手中，政府可以任意地決定土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價(jià)格。在房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)候，政府完全可以通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)的方式，向市場(chǎng)發(fā)出房屋供應(yīng)大幅度增加的信號(hào)，或許能夠有效地抑制價(jià)格上漲。
大約也正因?yàn)榇耍藗儗?duì)政府的調(diào)控寄予極大的期望。
但政府有能力進(jìn)行調(diào)控，并不等于政府愿意進(jìn)行調(diào)控。而且，悖謬的是，恰恰是讓政府有能力進(jìn)行調(diào)控的那個(gè)因素，讓政府不愿意認(rèn)真地進(jìn)行調(diào)控。政府固然為了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而樂(lè)于控制房地產(chǎn)泡沫膨脹。但政府是唯一的土地供應(yīng)商，所以也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一。基于前一個(gè)角色，政府自然不希望房?jī)r(jià)急劇上漲，并希望抑制投機(jī)。但從后一個(gè)角色考慮，政府卻傾向于操縱土地供應(yīng)，抬高地價(jià)，而這必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
政府自己很可能就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)投機(jī)者。在幾乎所有城市房?jī)r(jià)暴漲的故事背后，幾乎都可以看到政府的有形之手。這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程倍顯艱難，且始終未能奏效。去年是房地產(chǎn)調(diào)控年，但有的城市期房?jī)r(jià)格去年仍上漲百分之十幾，根源正在于此。
不過(guò)，政府終究不能無(wú)視公眾輿論的壓力。近幾年來(lái)，輿論強(qiáng)烈呼吁政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。輿論提出這樣的訴求，倒并不是擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，相反是為了平抑房?jī)r(jià)，讓中低收入者買(mǎi)得起房，解決窮人的福利問(wèn)題。這樣的訴求，盡管錯(cuò)誤地把兩個(gè)性質(zhì)完全不同的問(wèn)題攪合到了一起，但表達(dá)了人們對(duì)于政府責(zé)任的一種角色期待。
這種角色期待，與上面說(shuō)的政府作為土地的唯一供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者的兩個(gè)現(xiàn)實(shí)角色相加，讓政府陷入一種剪不斷理還亂的角色困惑之中。
于是，推出“經(jīng)濟(jì)適用房”，在政府看來(lái)，似乎就是一種可以三全其美的方案。它可以讓輿論相信，政府在為解決窮人的住房問(wèn)題進(jìn)行努力。它也可以讓人們相信，政府正在通過(guò)調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。而政府并不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房而有所損失。政府確實(shí)降低了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的出讓價(jià)格，損失了部分應(yīng)得收益，但在增加經(jīng)濟(jì)適用房用地的時(shí)候，政府通常并不增加土地供應(yīng)總量，因而，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占地會(huì)使整體住房用地供應(yīng)趨于緊張，推動(dòng)一般住房用地地價(jià)上漲，政府依然可以獲得巨大收益。
但是，三全其美，很可能的事情很可能只是想象而已。政府在自己的正當(dāng)公共職能與自己在土地市場(chǎng)上的巨大利益之間，過(guò)多地基于經(jīng)濟(jì)人理性進(jìn)行政策選擇，試圖實(shí)現(xiàn)政府所需承擔(dān)之公共責(zé)任的最小化。這可能不是政府承擔(dān)公共責(zé)任的正確原則。
政府恐怕得具有更多的公共理性。因而，政府要解決窮人的住房問(wèn)題，首先需要厘清自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的三個(gè)角色:作為土地供應(yīng)主體的政府，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控者的政府，及解決窮人住房問(wèn)題的政府。這三個(gè)角色的性質(zhì)是大相徑庭的，需要通過(guò)某種制度設(shè)計(jì)，讓政府抑制其作為土地供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)人理性，而依靠公共理性、按照公共利益最大化的原則進(jìn)行決策。
即便是同在公共理性范圍內(nèi)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制資產(chǎn)泡沫，也完全不同于解決低收入者住房的問(wèn)題。前者是政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策問(wèn)題，后者卻屬于社會(huì)財(cái)富的二次分配問(wèn)題。前者是貨幣當(dāng)局要考慮的問(wèn)題，后者是政府的福利責(zé)任問(wèn)題。
因此，政府在幫助那些真正的窮人解決住房問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)完全從社會(huì)福利、從財(cái)政再分配的角度考慮，直接補(bǔ)貼窮人。試圖借助自己作為土地供應(yīng)商的角色，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，以解決低收入者的住房問(wèn)題，其實(shí)是避重就輕。幻想低收入者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房解決住房問(wèn)題，本身就是荒唐的:低收入者買(mǎi)得起房子嗎——哪怕是經(jīng)濟(jì)適用房？集中力量搞經(jīng)濟(jì)適用房的結(jié)果是，政府通過(guò)地價(jià)提供了一些住房補(bǔ)貼，但真正的窮人因?yàn)橘I(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房而無(wú)從享受這種補(bǔ)貼。
(來(lái)源：南方都市報(bào) 經(jīng)濟(jì)人之秋風(fēng)專欄）
