中新網2月10日電  據《新聞晨報》報道，2005年，上海的樓市進入了理性的調整狀態。市場的理性回歸，也讓消費者學會了用理性的眼光看待市場，無論是買房還是賣房，理性是第一位的。

    展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務的有關專家認為，預計市場的新增供應在2006年可達2700萬平方米，存量住宅供應可能與新增供應持平，整體呈供大于求態勢，但部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現供不應求局面，因此未來一年整體住宅市場走勢將是謹慎樂觀，區域差異將越來越明朗，定價機制將不斷完善，不同產品的發展方向也將多元化。

　　據分析，市場將呈現一個區域差異明朗化，發展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預計將有一定幅度提高，成交均價則還有下跌空間，但不同區域價格走勢將有明顯分化。

　　相對于過去的一年，2006年上海住宅市場面臨的宏觀環境將有所不同，政策及經濟等各方面因素都有發生改變的可能。

　　對住宅市場來說，預計2006年的金融環境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數的趨勢，從國際角度來說，海外基金普遍預期人民幣將繼續升值，因此持有大陸物業還將是具有盈利預期的；這些因素都將對2006年住宅市場產生利好效應。

　　相對于金融或貨幣政策，財政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業稅、二手房買賣的個人所得稅等一旦開征，對住宅市場將產生需求抑制效應。但這種抑制效應是針對需求中的部分購房者，影響面多寡將取決于政策的細節規定。

　　面對更加成熟挑剔的消費者，發展方向多元化，居住品質將成為制勝關鍵因素。在買方市場下，唯有產品質量、居住品質才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質的最關鍵因素，此外，開發商對產品的打造也是加分的重要環節。預計2006年住宅特別是中高檔住宅將發展出更多宜居概念并體現在住宅產品上，如設計、裝修、智能化配套等方面的細節處體現品質優勢，以吸引自住客，決勝市場。展望總體市場：住宅供應將與2005年基本持平，價格總體小幅走低。

　　供應：存量住宅將逐步成主體

　　據預計，2006年全市住宅新增供應量將達到2700萬平方米，存量房市場供應可能與新增供應持平，將產生較強競爭，中心城區住宅用地日益稀缺，未來供應二手房比例將逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市場發展迅速，在規模不斷增加的同時價格也一路上揚，特別是2004年均價同比漲幅更是創歷史新高。進入2005年以來，宏觀調控有效抑制了過熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購房者也產生一定觀望心態，去化速度的放慢又導致部分開發商產生觀望心態，并推遲項目的上市。從2005年全年來看，呈明顯供大于求態勢，對價格具有拉低效應，但由于第1季度房價漲幅相當高，經過其后3個季度的調整，全年均價7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8％。

　　2003、2004年上海住宅新開工面積穩步增長，2004年新開工面積2669萬平方米，2005年1-11月新開工面積累計1979萬平方米。雖然2005年供應較2004年有所下降，但房地產開發慣性將使得未來2年左右的供應具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應將不會有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應相對新增供應更具彈性，其比例將不斷上升，在市場定價機制中將發揮更大作用。新增供應并非住宅市場供應的全部，考慮到上海住宅市場發展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區二手住宅比例更是高于新增住宅供應，因此在定價等市場機制中正發揮著越來越大的作用。預計2006年存量房供應將可能與新增供應基本持平，但具體數字則具有一定彈性。

　　綜合考量各種因素，泛城預計2006年存量住宅市場供應可達1500萬平方米或者更多。雖然絕對數量少于新增供應量，但考慮到新增供應量中配套及動遷房占到相當比重，存量市場供應將對新增供應的消化產生較強競爭。

　　就中心城區而言，隨著新推土地的減少，政府對城區高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預計未來新增住宅供應總量將逐步減少，存量住宅供應將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區新增供應較外圍區域將會面臨更好的市場條件。

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