買商品房入住5年后，朝陽區安翔里華盛樂章53號、54號樓的200多戶業主，至今仍沒拿到房產證。

　　為此，業主們不斷探詢原因。他們發現開發商沒有取得華盛樂章項目的國有土地使用權證，辦不了大產權，更談不上為他們辦房產證。

　　在沒有國有土地使用權證的情況下，開發商華盛公司如何取得商品房預售許可證？2月27日起，本報記者對此展開調查。

　　入住5年沒有房產證

　　2000年，朝陽區安翔里華盛樂章53號、54號樓預售。李華(化名)看中了53號樓的一套商品房。從售樓小姐處看到了該樓的《預售許可證》復印件后，李華與開發商北京華盛創業房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，以每平方米約5000元的價格買了下來。

　　然而，入住1年多后，李華的房產證仍舊沒有辦下來。他多次催開發商辦理，得到的答復卻是“有關部門停止辦理了”、“合作方不蓋章”等。最終，李華和另兩名業主聯合起訴開發商。2003年，法院判決“開發商在判決生效15日內辦理過戶手續”。然而，兩年多時間過去了，直到現在，李華的房產證仍舊沒有蹤影。

　　此間，不少業主以拒絕繳納物業費的形式表示抗議。開發商于是提出為部分業主辦理房產證，前提是按時繳納物業費。但是，只有部分業主響應了開發商的提議。

　　“法院都判了，為什么還不給辦證？”和李華一樣，等待房產證的200多戶業主開始調查其中的原因。

　　發現開發商無土地證

　　華盛樂章小區是由北京華盛創業房地產開發有限公司(下稱華盛公司)和北京長空機械有限責任公司(下稱長空公司)合資、合作開發的項目。

　　2003年底，業主們在北京市高級人民法院于當年12月15日作出的有關華盛公司與長空公司糾紛的判決中，發現華盛公司并沒有取得華盛樂章項目的國有土地使用權證。

　　隨后，數名業主從朝陽區國土資源和房屋管理分局獲悉，華盛樂章項目已進入該局紅色名單，即不能辦理大產權證。“開發商沒有土地證，所以辦不了大產權證；沒有大產權證，業主自然不能辦理房產證了。”該局一名工作人員告訴業主。

　　失望的業主們開始不斷向法院起訴開發商，至今已打了數十起官司。但開發商的辯解理由仍是：與長空公司在土地使用權上有爭議，導致無法協助業主辦理產權登記義務。

　　今年2月28日，朝陽區國土資源和房屋管理分局房屋權屬登記中心徐主任向記者證實，華盛公司沒有土地證的原因的確是與長空公司的土地糾紛。

　　“法院作出多次判決，要求開發商賠償違約金，但我們從來沒有獲得過一分錢賠償。”業主們說，開發商一拖再拖，讓他們擔憂自己的房產證“真的泡湯”了。

　　預售許可證從何而來

　　根據市國土資源和房屋管理局的要求，從2004年7月1日起，開發商須按整棟樓交清地價款，取得土地證后方可申請預售，已交地價款不足整棟樓的，須補足后方可申請預售許可。與此同時，北京停發延續多年的臨時土地使用證。

　　呂先生等多名業主認為，開發商有預售許可證，才讓他們相信開發商完全有資質出售房屋。“但開發商沒有國有土地使用權證，市國土資源和房屋管理局怎么給它核發了預售許可證呢？”

　　華盛樂章項目于2002年7月11日，在已經開始預售兩年后取得預售許可證。一位房地產業內人士介紹，此前，開發商繳納40%的土地出讓金后，就可以獲得一個臨時土地使用證，憑此辦理預(銷)售許可證。

　　華盛公司是否取得過臨時土地使用證？記者未能從朝陽區國土資源和房屋管理分局得到答復。《中華人民共和國土地管理法》規定，“臨時使用土地期限一般不超過二年。”華盛公司如有臨時土地使用證，應在取得預售許可證(即2002年7月11日)之前，距今已超出兩年的期限。

　　3月1日，記者找到現在負責辦理商品房預售許可證的市建委房屋交易市場管理處。該處處長沈潔證實，開發商在獲取預售許可證前，應當獲得國有土地使用權證。但對于“華盛公司沒有土地證，卻有預售許可證”的問題，她以“已接到業主投訴，正在調查此事”為由，拒絕回答。

　　部分業主獲得房產證

　　按照有關規定，沒有土地使用證，肯定就辦不了房產證。然而，2004年間，開發商分兩批為業主們辦下了40個房產證。這讓部分業主一度相信：“開發商是能辦證的，只是時間長短的問題。”

　　另一些業主則認為，按正常途徑，開發商不能辦理房產證，他們甚至認為這些證是假的。

　　2月28日，朝陽區國土資源和房屋管理分局房屋權屬登記中心徐主任在查看了呂先生的房產證后證實，這是真的商品房房產證。

　　開發商沒有大產權證，為什么還辦下了40個房產證？徐主任稱：“因為這個問題百姓意見大，經過有關部門協調，辦理了一部分。剩下的只要開發商解決問題了，馬上登記辦理。”

　　同時，李華等多名業主發現，在市國土資源和房屋管理局核發的“華盛樂章預售許可證”(京房售證字710號)上，他們所買的房屋根本不在許可范圍內。在向市建委咨詢后，業主們得知“開發商取得的只是部分房屋的預售許可”。

　　3月1日，華盛公司總經理王獻在電話中向記者表示，政府要求做的華盛公司都做了，“我們一直在主動解決此事。”

　　“通過討房本，讓我們發現花錢買的房子居然有這么多問題。開發商沒有大產權，又怎么能做擔保，讓銀行為業主做按揭呢？”一些業主說，他們正準備通知銀行，暫停繳納貸款按揭。

　　(來源：《京華時報》，作者：易靖)