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　　“勾地”的醞釀推出，到底是為了穩定地價，還是為了穩定地方政府的土地出讓金收入，會否形成新的權力尋租

　　“勾地”這個源自香港的名詞，正在逐漸成為2006年中國地產界的第一個熱詞。

　　所謂“勾地”，按照國土資源部做出的解釋，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并承諾愿意支付的價格，在政府認可其出價后，再進行掛牌、招標、拍賣的交易方式。

　　“勾地”制其實有一個正式的名稱，叫“土地成交價格申報制度”。這個概念出現在2006年春節前，一份發往全國各地方國土管理部門的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》征求意見稿中。隨后的2月初，國土資源部副部長小蘇在談到土地調控時亦透露，國家將建立“土地成交價格申報制度”，目的主要是針對當前一些地方非法壓低地價招商引資。

　　“由于征求意見稿仍在國土資源部內部進行研討，所以這目前還只是一個大思路，尚未細化，政策將會在年內出臺。”國土資源部的相關人士解釋說。

　　利與弊

　　盡管這項設想還未付諸實踐，但有關“勾地”制度的討論卻已經熱鬧起來。

　　贊成者認為，“勾地”實施后可以穩定地價，因為拍賣前就有一個大致的底部價格。另外“勾地”制度有助于房產業的重新洗牌，因為土地話語權會集中在那些有實力的大開發商手中，中小開發商的生存空間將被進一步擠壓。“這是對土地招拍掛制度的一種完善。”北京鵬潤地產總監陳云峰對本刊記者說。

　　反對者則認為，“勾地”制度實質上改變了市場游戲規則，“只許地價漲，不許地價跌”。這樣一來，決定土地交易價格的因素不再是供求關系，而是政府的意愿。政府作為土地出讓的主導者，本來就已從土地拍賣中獲取巨額收益，而“勾地”制度將更強化了這部分收益的最大化。而且，“勾地”制度會在無形中扭曲市場規律。政府將關起門來制訂勾地表上每塊土地的底價，并不時作出調整，整個過程是不透明的。“這就為權力尋租提供了天然的良機。假如開發商通過行賄等手段，獲取政府勾地的底價，他們便可以掌握主動權，在競爭中占據優勢位置。”一位不愿透露姓名的業內人士說。

　　面對業界的爭論，國土資源部有關人士解釋說，“土地成交價格申報制度”其實并不是新內容，《城市房地產管理法》中已有明確的規定，這也是國家計收交易稅費和實施優先購買權的依據。事實上，部分省(區、市)早已開始施行土地成交價格申報制度，有的地方還推行了優先購買制度。通過實施該制度可以使多頭供地、競相壓低地價的現象受到遏制，有效控制土地供應總量。

　　對于業界的擔心，國土資源部土地利用司有關負責人表示，“勾地”制度絕不會突破自2004年以來確定的國有土地使用權市場化交易原則，其主要針對的是協議出讓范圍中的工業用地。對低于市場價成交的土地，政府可優先購買，以防止非法交易。國家也可以因此引導市場需求，穩定市場預期，防止地價大起大落。

　　謀劃背后

　　對于一項新制度或政策，人們或許不應該只關注其爭議的內容，而應該關注這個爭議背后所隱藏的事實和真相。

　　一位接近國土資源部的專家告訴本刊記者，“勾地”制度設想的背景主要是因為2005年全國范圍內土地“流拍”現象的出現。2004年8月31日后，“招拍掛”成為市場土地供應的惟一方式。2005年，房地產宏觀調控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內蔓延，土地“流拍”時有發生。根據媒體的報道，2005年9月，武漢、南京、深圳、北京等城市相繼出現城市中心區土地“流拍”現象，其中深圳龍三塊土地于2005年9月15日“流拍”；而武漢“流拍”土地的總額更是高達10億元。

　　華遠集團總裁任志強在接受本刊記者采訪時說，目前的現實是，地方政府壟斷了土地一級市場，土地供應遠沒有進入有序狀態，諸如招拍掛中的“暗箱操作”、地方政府的低地價招商等等不規范行為，實際上還存在于土地供應的各個環節。除了壟斷供地，地方政府的另一個做法是，通過儲備土地，成為土地的直接經營者。在實際運作中，土地儲備中心已完完全全成為一個土地經營的主體，成為地方政府將土地“低進高出”、實現利益最大化的工具。

　　更令人關注的是，土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方。因此，“土地的流拍顯然給地方的財政帶來了不小的影響。”一位不愿透露姓名的財稅專家說。

　　“目前的做法是，只公開準備出讓的土地的信息。而就一塊地的公開不是‘公開’，而是‘壟斷’，現在是七八條‘惡狼’搶一塊骨頭。”任志強給本刊記者舉例說，2005年北京五環以外的地漲了230%，不是市場的真實反映。北京2005年號稱供應量是4700多萬平方米，但是最后才供應250多萬平方米，與計劃相差很遠，五環以內的供應量少了12%。“北京清河一塊地16.7億起拍價，最后拍到了25個億。”任志強說。

　　信息公開更重要

　　任志強認為，信息嚴重不對稱也是導致流拍的重要原因，因此全盤計劃公開才是真正的透明化。“現實的情況是，當一塊地以網站或通知的形式公布出讓信息后，知道這個信息的開發商并不多。”新華聯偉業房地產開發有限公司副總經理陳海旭對本刊記者說。顯然，沒有足夠的買家關注是一些地方的土地掛牌時遇到的最大尷尬。

　　根據陳海旭公司拿地的經驗來看，北京房地產商在開發房地產項目時，事先都進行市場調研，作可行性研究。其過程一般是：首先研究開發住宅預期售價，再扣除預計建筑安裝成本、稅費、融資利息、預期利潤等費用，剩余的金額才是用來買地的錢。但目前土地出讓方式的缺陷是，從發布土地出讓公告，到出讓現場會的時間只有一個月。想拿地的開發商只能憑經驗去判斷推出的某塊地值不值得拿、什么情況下可以拿。所以，開發商往往缺乏理性，最終造成要么地價被盲目抬高，要么就流拍。

　　陳海旭向本刊記者回憶說，2005年，他們公司曾參與競拍一個地塊，從市場調研分析市場走向、銷售價格，推算成本到最后算出公司能接受的拍賣價格底線，匆忙之下只用了一個星期的時間。1.2億起拍的地塊，在陳他們算來，日后建成的房子得賣5800元/平米左右，他們的心理底線是3.2億元，不過最后被另一家地產商以4億元的價格中標。在陳看來，這個價格并不能帶來太多收益，不過中標的公司是上市公司，其收益可以從股市中撈回。

　　雖然年初政府都會公布年度土地供應計劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。“開發商每年要花費很長一段時間詢問土地出讓計劃。”陳海旭說。而政府出讓的土地信息對于房地產行業來說影響巨大，不僅僅是開發商會因此而改變開發計劃，二手房市場也會非常敏感。

　　因此，中國人民大學土地管理系教授嚴金明在接受本刊記者采訪時建議，目前的土地開發供應計劃缺乏中長期的規劃，應該以年度為主，建立中長期的完整的體系，將批地計劃分為下一財政年度的賣地計劃和后四個年度的土地發展計劃，即“1+4”模式，計劃逐年滾動，賣地計劃是定位的，而發展計劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統一公布出讓地塊的位置、面積、數量等明細內容，留給開發商更多的選擇空間和選擇時間，也賦予業界主動選擇的權利。

　　陳海旭則認為，政府應該學習國外，不僅要將信息公布日前提前到一個長的周期，而且應該組織相關專業部門對要出讓的地塊進行前期調研，做出全景式可行性分析報告，直接將這些信息賣給有意競標的開發商，這樣既能減少開發商的盲目抬高地價，導致房價的上升，也能防止開發商因前期準備不足而中途退出導致的土地流拍。“這也許比勾地制度更有效。”陳海旭對本刊記者說。

　　稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳