住房市場(chǎng)從租房到買普通房再到公寓別墅，不過(guò)是正常的梯次消費(fèi)，靠政策人為干預(yù)價(jià)格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說(shuō)，所謂經(jīng)適房只是畫了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
住房問(wèn)題是當(dāng)今熱點(diǎn)之一，為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，各級(jí)政府采取了不少措施，經(jīng)濟(jì)適用房就是其中之一。應(yīng)該說(shuō)，推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是好的，但是良好的初衷并不真正意味著良好的結(jié)果。現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房操作模式最大的弊端在于制造了事實(shí)上的住房?jī)r(jià)格雙軌制，客觀上造成因資本逐利而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)高度短缺、脫離應(yīng)受惠人群等問(wèn)題。解決的方法則應(yīng)在堅(jiān)持低收入人群也能居者有其屋的前提下，盡快將出售改為出租，由國(guó)家擁有資源并真正將資源配置給符合條件的人群。
首先，住房需求并不等于買房需求，也就是說(shuō)，有房住并不等于要有自己的房住。即使發(fā)達(dá)國(guó)家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有買得起房的人一定會(huì)去買房。如果用交通需求來(lái)作比較，租房買房好比坐出租車和開(kāi)私家車，這里面有一個(gè)所有權(quán)的重大差別。如果套用經(jīng)濟(jì)適用房的邏輯于交通的話，那就是“行者有其車”，等于通過(guò)減免稅收、價(jià)格管制等政策讓“窮人”、“老百姓”買得起夏利，這自然會(huì)刺激那些甚至“寶馬級(jí)”的富人偽裝成窮人搶購(gòu)。當(dāng)然，擁有產(chǎn)權(quán)后，是自用還是出租出售用于牟利就誰(shuí)也管不著了。
其次，所謂窮人富人是靜態(tài)的、相對(duì)的概念。既有超女的一夜成名，也有富豪的投機(jī)失敗，在收入多元化的今天，用工資條上的數(shù)字來(lái)判斷個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況未免過(guò)于片面。按法律，如今個(gè)人的不變指標(biāo)恐怕就剩下身份證號(hào)碼和姓名性別了，而經(jīng)濟(jì)適用房政策卻企圖以某個(gè)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)指標(biāo)應(yīng)萬(wàn)變，理論上只要你申請(qǐng)的那一刻是“窮人”或被認(rèn)定為“窮人”就可以享受優(yōu)惠，這種“偽裝”窮人的成本和今后可能獲得的利益相比當(dāng)然可以忽略不計(jì)。
住房?jī)r(jià)格是地段、戶型、朝向、配套設(shè)施甚至投機(jī)等多重因素綜合作用的結(jié)果，而經(jīng)濟(jì)適用房則是靠行政手段制定價(jià)格，是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，這等于人為制造“雙軌制”，理性的“經(jīng)濟(jì)人”一定會(huì)選擇低價(jià)品，由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房在理論上永遠(yuǎn)供不應(yīng)求，其外在表現(xiàn)就是卷鋪蓋連夜排長(zhǎng)隊(duì)。因?yàn)槿藗兌加X(jué)得，為了得到一輛免費(fèi)車的總收益，“排幾天隊(duì)的代價(jià)是值得的”。
一項(xiàng)政策的制定如果違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，必然在現(xiàn)實(shí)中扭曲地體現(xiàn)出來(lái)，事實(shí)也正是如此，各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房普遍興趣不高，有的已經(jīng)從補(bǔ)磚頭改為補(bǔ)人頭，有的干脆取消。北京也經(jīng)歷了從排隊(duì)到搖號(hào)到定向發(fā)售拆遷戶的過(guò)程，這等于將大量“合格的窮人”拒之門外，早已背離了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷。其實(shí)拆遷戶未必是窮人，拆遷補(bǔ)償應(yīng)該由市場(chǎng)決定，是拆遷戶和開(kāi)發(fā)商的博弈，如果用名義上應(yīng)該惠及全民的經(jīng)濟(jì)適用房定向補(bǔ)償，就等于用一種不公去彌補(bǔ)掩蓋另一種不公，反而造成更多的不公和混亂。
從香港和新加坡等地的實(shí)踐來(lái)看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，對(duì)困難戶只是收取象征性的房租。坦率地說(shuō)，廉租房的確品質(zhì)不高，但這的確就應(yīng)該是住房保障的本來(lái)意義，救濟(jì)品應(yīng)該是粥和饅頭而不該是燕窩魚翅，否則就有用于牟利的可能。去年出臺(tái)的政策限制了經(jīng)濟(jì)房的面積，等于縮小了雙軌制的差價(jià)，但產(chǎn)權(quán)的存在仍然使得獲取經(jīng)濟(jì)適用房有數(shù)萬(wàn)乃至數(shù)十萬(wàn)不等的利益。經(jīng)濟(jì)常識(shí)告訴我們，爭(zhēng)奪這種利益的“套利”行為還會(huì)繼續(xù)下去，直到價(jià)差消失，或者成本抬高(定向銷售就是隱性成本抬高)，使廉租房用于套利的可能近于零。
住房市場(chǎng)從租房到買普通房再到公寓別墅不過(guò)是正常的梯次消費(fèi)，和從打的到買夏利、富康、寶馬類似。只要有需求就會(huì)有供給，靠政策人為干預(yù)價(jià)格既不必要也起不了什么作用。從某種程度上說(shuō)，所謂經(jīng)適房只是畫了張餅,不但不能緩解住房緊張的矛盾，甚至還會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
（來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 作者：中立）
