中新網(wǎng)4月13日電 據(jù)南方周末報道，馮建民(化名) 已經(jīng)完成了人生中最重要的兩件大事：結(jié)婚和買房。他在廣州一家文化單位工作，在這個城市里已經(jīng)待了6年。相對于順利的擇偶過程，他始于前年的購房經(jīng)歷要復雜得多——前后看過64個樓盤，觀摩過至少180套以上的樣板房，至少和9家地產(chǎn)中介打過交道。他先在郊區(qū)購房，后又感覺交通不便，再回城里買房。

　　在他歷時兩年的購房過程中，廣州樓市正漂浮在一片“漲”聲之中。

　　馮建民是在2003年7月從學校畢業(yè)的。一到單位，他就分到一間帶有福利性質(zhì)的宿舍——兩人合住一套103平方米的套間，每人月租金只是象征的數(shù)字240多元。

　　和學生時代8人一個房間的住宿條件相比，單位宿舍就等于一套豪宅。馮建民當時根本沒考慮買房這回事。他并不知道，那時的廣州樓市正處于一個長達7年低谷期的尾聲。

　　廣州最早的商品房可以追溯到1982年開工的東湖新村，隨后大規(guī)模的商品房住宅小區(qū)開始出現(xiàn)。到1992年，廣州房價上漲到一個頂峰，其中環(huán)市東淘金路一帶的住宅均價在6000元-8000元／平方米，最高的達到12000元／平方米。

　　韓世同當時還不是廣州房地產(chǎn)專家，他在廣州開發(fā)區(qū)管委會任正科級干部，“才400元一個月，所以普通市民根本無力買房子”。據(jù)他介紹，當時主要購房的是香港、澳門人以及歸僑等，還有少部分先富起來的人以及大量單位為職工團購房。

　　1997年，亞洲金融危機波及香港。被稱為“港澳騎兵”的香港、澳門炒家紛紛從廣州撤退，留下一片爛尾樓，樓價也跌去近一半。這次前車之鑒也使得廣州地產(chǎn)市場在隨后一波遍及全國的房地產(chǎn)熱潮中顯得更為理性。

　　廣州樓市價格的回歸讓市委書記林樹森頗為欣慰。1992年，林樹森從地方調(diào)任到省里工作，想在越秀區(qū)買房，圖都看了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)標價高達12000元／平方米，因此作罷。“過了幾年有人告訴我，房價變成了6000元／平方米。聽到這個我很高興，因為這說明整個市區(qū)的發(fā)展格局拉開了，而且意味著改造老區(qū)環(huán)境的成本降低了。”

　　在城里看樓

　　馮建民從2004年2月開始，認真地看房子。他制定了一個結(jié)婚前的買房計劃——房子按揭前的房價為40萬-45萬，使用面積80平方米左右，二手樓齡不超過5年，在濱江路一帶，一定要有成熟的物業(yè)管理，清潔安靜。

　　他最先去看的是珠江帝景。那里樣板房柔和的燈光、舒適的家具，會所前威武的銅馬和武士，讓他很是興奮，但當他看到7000元／平方米的均價時，最初的興奮隨即消失了。

　　此時，廣州樓價正以連續(xù)兩年超過10%的速度增長。

　　合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江認為主要原因是需求在增長。在過去兩年，由于廣州市人均可支配收入增長，廣州市每年住宅需求比供應量都大200萬平方米以上。

　　由于供不應求，不少市民轉(zhuǎn)向空置房。據(jù)廣州市統(tǒng)計局公布的信息稱，至去年年底，廣州市商品房空置面積為563.23萬平方米同比下降5.5%。其中住宅空置254.45萬平方米，同比下降9.9%，空置量是1998年以來最低的。

　　半年內(nèi)，馮建民已先后看過帝景華苑、海天花園、江南新村、逸景翠園等22個樓盤，足跡遍布海珠區(qū)、天河區(qū)、番禺區(qū)等樓盤。他發(fā)現(xiàn)要在老八區(qū)找6000元／平方米以下的樓盤幾乎不可能。于是，他要買房的決定便擱置下來。

　　“因為老八區(qū)住宅土地供應量不足，房地產(chǎn)商將手中的有限存量土地紛紛開發(fā)中高檔樓盤，以期獲取更多的利潤。” 黎文江分析說。他曾任廣州市房地交易中心主任。

　　一陣陣的傳言也在為廣州樓市推波助瀾。去年就有傳言說，200億資金正轉(zhuǎn)向珠三角炒作樓市，在查無實證后，這陣傳言也就沒人理會了。

　　另一種傳言是廣州地產(chǎn)商們發(fā)布的。廣州市十大地產(chǎn)大亨在去年舉辦的峰會上，一致對外宣稱房價會上漲10%以上，并在會上拋出“地荒論”。

　　恒大集團董事長許家印在給本報發(fā)來的書面材料中提到，從2003到2004年，老八區(qū)住宅三年消耗土地面積為1173萬平方米，而2003至2005年新增住宅土地供應面積僅為91.5萬平方米，僅為消耗土地面積的7.8%。

　　但廣州市有關(guān)部門駁斥了“地荒論”，并認為房地產(chǎn)商有造勢、哄抬房價之嫌。廣州市政府還忠告市民要謹慎入市。

　　2005年2月，馮建民結(jié)婚，他在單位附近租了一套50平米的房子，月租1200元。“這樣的租金我能夠承受，而且搬家很方便。”馮建民話音未落，就發(fā)現(xiàn)房子靠近一家造船廠的車間，正對著正在施工的工地。

　　一次錯誤的選擇

　　馮建民開始考慮在郊區(qū)買房，他把目光投向番禺和花都兩個區(qū)。

　　這樣的購房者是政府和郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)商所樂見的。政府的規(guī)劃目標就是“拉開城市格局，抽疏老城區(qū)，拉開建設(shè)”。

　　廣州正通過實施“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的城市總體戰(zhàn)略形成大都市框架。2000年6月花都和番禺撤市設(shè)區(qū)后，廣州已呈現(xiàn)“山、城、田、海”的城市局面，改變了過去沿著珠江水道形成的“L”形的局促布局。

　　此外，廣州還通過白云山西側(cè)的北部轉(zhuǎn)移帶和海珠區(qū)到市橋的南部轉(zhuǎn)移帶，來增加土地的有效供給，疏散老城區(qū)人口。據(jù)統(tǒng)計，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年間，廣州越秀、荔灣、東山等3個老城區(qū)人口減少了10萬。

　　馮建民最終選擇在花都落戶。在那里，他以2500元／平方米的價格買下一套160平方米的大套房，其中他哥哥付了這棟大宅的大部分首付和按揭。他的岳父母也住在附近。

　　今年元旦，馮建民終于搬進花都的大宅，享受著充足的陽光、新鮮的空氣和低密度的居住環(huán)境，但他開始不得不面對一個新的問題：交通。從花都的家到位于市區(qū)的工作單位距離是48公里，如果馮建民每天早上先花17元坐大巴到達市區(qū)，再花5元從三元里坐地鐵到單位，總共需要1個小時。

　　為了避免塞車，馮建民自己開車走高速公路，所需過路費為25元，汽油費為25元，這還不包括汽車折舊和保養(yǎng)的費用，時間是50分鐘。為了上班方便，馮建民花了14萬買了一輛成色不錯的二手車，這輛車的一部分還屬于他親戚。

　　經(jīng)過3個月的奔波和勞累，馮建民再不能繼續(xù)承受每天開“長途車”和工作雙重壓力，他想回到市區(qū)里住。

　　此時，關(guān)于“地荒論”的爭辯還在持續(xù)。今年年初，廣州市市委書記林樹森公開表示，這幾年開發(fā)商有聯(lián)合哄抬房價的跡象。在廣州市兩會小組討論中，他發(fā)出更為嚴厲的警告：哄抬房價本身就是搶劫。

　　在許多城市，政府和開發(fā)商的立場較為一致，但在廣州，人們看到的更多是另一種景象。從1999年開始，廣州市政府決定不再讓開發(fā)商參與舊城改造。此后，大學城項目也拒絕開發(fā)商的參與開發(fā)。

　　“企業(yè)是以追求利潤作為自己最終目標。”華南理工大學建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松說，“而政府則需要考慮多元目標，例如政治影響、社會和諧等因素。”

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，關(guān)于“地荒論”的爭論中，雙方只是觀察角度不同，“目前廣州樓價上升主要是指老八區(qū)的土地供應量不足。而政府部門認為不存在地荒是從全市土地量來說。” 光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳洪志說。

　　但政府與地產(chǎn)商的著眼點不同在于，政府為拉開城市格局，希望開發(fā)商開發(fā)郊區(qū)充足土地，而開發(fā)商為減少市場風險，更愿意開發(fā)市中心的項目。

　　回到城里

　　當馮建民今年再次去城里的樓盤看樓時，他被上升的房價弄得有點不知所措。一年前，他在中山大學后門看中一套58萬的二手房，現(xiàn)在再去看，同樣樓層、戶型，價格已經(jīng)變?yōu)?8萬。而他在華景新城看過的一套53萬、面積93平方米的房子，現(xiàn)在也凈漲了10萬。

　　為了應對廣州市房價持續(xù)上漲的勢頭，有關(guān)部門自去年6月份開始進行一系列調(diào)控措施。去年12月底，廣州市地方稅務局下發(fā)通知，規(guī)定自2006年起，個人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實征收20%的個人所得稅。而今年以來出臺的政策則包括：徹查違規(guī)提取公積金的行為；從7月1日起，廣州市公積金的繳納為每月5640元封頂。廣州市房管局還表示，將于今年6月推出基準房價信息系統(tǒng)，公布房地商的地段開發(fā)成本價。

　　廣州市國土房管局局長簡文豪最近針對土地供應表示，今年廣州會適當調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，以期能起到控制房價非正常波動的作用。同時為安置拆遷戶，政府正考慮建設(shè)“新社區(qū)”，地點離市區(qū)不會太遠。新推出“新社區(qū)”項目，針對拆遷的特定人群。

　　面對外界的一片聲討，原定今年1月召開的廣州房地產(chǎn)巨頭峰會最終銷聲匿跡，沒有如期召開。“以后我們要在政府支持或主辦下開展這樣的交流會，免得造成誤解。”光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳洪志說。

　　馮建民等不及政府調(diào)控抑制房價見效，也等不及2010年地鐵9號線貫通花都，他已經(jīng)決定在市區(qū)買房，而花都的大宅轉(zhuǎn)給了他哥哥。

　　今年3月1日，馮建民到廣州大橋附近的匯美南苑簽下了一套樓齡5年的二手房：60平米，43.5萬。他選擇首付18萬，一筆需20年還清的25萬公積金貸款的解決方案，來完成這次購房之旅。（成功 盧先義 江英）