中新網4月17日電 據《江南時報》報道，“無息貸款？有這事嗎？”世界銀行中國代表處的對外事務官員李麗對記者的咨詢甚為奇怪。這是一樁陳年舊事，上個世紀的90年代初，世行曾經向中國提供過10億美元的長期無息貸款以支持中國的住房改革。配合這個貸款項目的是世行一個專門研究中國住房改革的報告《中國城鎮住房改革：問題與可供選擇的方案》。

　　追尋歷史是件頗為吃力的事情但好處在于你總是會發現歷史與現實有相似之處，而我們并非總是能夠吃一塹長一智。當宏觀調控之后的北京繼續保持17%以上的高速房價增長，上海房價開始死灰復燃之時，人們已經不太相信依靠一兩個政策就能控制住局面。

　　16年前的提醒

　　一度身為國務院住房改革研究小組成員和世行顧問的王育琨曾歷經下海和多次轉行，已經不再是個專職的房地產研究者，他現在的身份是首鋼發展研究院企業研究所所長。但從年初起，王育琨突然恢復了對房地產的研究熱情。看起來，讓王育琨恢復熱情的是年初以來北京節節攀升的房價。

　　北京房價17%的增長速度并非歷史最高點，它引起人們關注的所在卻不是速度本身，而是與尚未結束的宏觀調控政策的反差和對未來的預示。主流的意見有多種，但都不約而同地在承認這樣一個現實：供應遠遠小于需求。“怨言什么問題都解決不了”，社科院金融所副所長王國剛提醒記者要認識現實，按照他的測算，到2025年，中國尚缺160億平米的住宅面積。很明顯，住宅需求遠遠要大于實際供應，北京作為中心城市情況就要更嚴重。

　　與眾不同的是，王育琨的觀點與大部分研究愛好者的風格迥異，他并不喜歡太多討論供需關系和數據，而是鮮明了當地認為，中國的住房需求膨脹超越了國力。“現在看來，我們在十幾年前的研究成果仍然是有用的”，王育琨說。

　　20世紀80年代住房改革已經列上中國經濟體制改革的頭等位置，王育琨便身處這一課題研究的核心機構之中。王育琨去了解住宅的基本屬性，他將住宅視為商品，住宅市場分為住宅消費和住宅投資兩個市場。針對住宅消費的是住宅服務，既可以是買也可以是租，而投資則是作為資產的投入以求升值。

　　兩個市場的區分當然不是王育琨的創舉，翻開任何一本西方的教科書它都理直氣壯地躺在那里。王育琨相關論文也被編入國務院發展研究中心的城市課題研究集冊中。

　　按照這樣的分類，住宅消費需求和住宅投資需求是兩個不同的概念，所謂市場化并非僅僅指住宅作為投資品出售的市場化，而所謂政府住宅保障顯然是針對消費需求而非投資需求。就此而言，上個世紀的80年代末與目前的情形亦有相同之處。雖然當時的住房還是福利性質，需求源于單位購買，但由于各個單位競相攀比，住房規模龐大和價格高漲成為當時政府的難題。包括煙臺在內的多個城市開始出售公房以求實現市場化和資金回籠改善財政，但效果卻與設想背道而馳。

　　盡管世行關于中國住房改革的報告目的是推動中國住宅改革走向市場化道路，但它還是令人驚異地在16年前的當時批評煙臺等地的出售公房行動，提醒中國政府不要指望倚靠住房自有化來解決住房問題。報告認為，“政府應該抵制全力推行住房自有的企圖”。世行給出的解決辦法是在中國各個城市建立中小型住房出租公司而非簡單的開發與出售。

　　歷史的回歸

　　吸取了出售公房的教訓，1991年國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進住房制度改革的意見》以逐步提高公房租金，首先實現租金市場化為主要任務。在出售住房的問題上指出：出售對象是高收入者而不是一般職工。與此同時，世行開始履行貸款計劃，全國包括北京在內的各個城市都積極競爭以獲得世行貸款。捎帶提一下，后來得到世行無息貸款的煙臺市房屋銀行行長自殺，上海的相關負責人也被捕入獄，這也許是現在大部分人壓根不知道有世行的合作計劃和世行對中國住房改革建議這么回事的原因之一。

　　應該說，當時中國對住房改革的研究和實際成果受到了全世界的重視。王育琨回憶，一位首長在接見世行代表時說過，“我們要去申請諾貝爾獎，中國解決了十幾億人的住房問題。”

　　但是按照眼下的情況，中國要獲得住宅改革的諾貝爾獎已經沒有希望。開放后的北京和上海住宅保障被限制在極小的范圍內，樓市被潮水般涌進來的人群和財富撐破，無論窮人還是富人，高收入者還是一般職工，解決住房問題只能依靠購買自有住房。“政府總是在住宅投資和住宅消費兩個市場搖擺，用投資品市場去解決住宅消費問題，用調控投資市場的手段去解決住宅消費和保障問題，用調控消費市場的手段去解決投資市場的問題”，王育琨的分析解釋了十幾年前的研究成果仍然沒有過時的原因。

　　這是一個令人迷惑不解的問題，為什么十幾年前在理論上就已經相當清楚的問題，在十幾年后依舊重蹈覆轍。

　　“政府不僅沒有鼓勵租賃市場還阻礙其發展”，中國社會科學院財貿研究所研究員況偉大認為，北京租賃市場被征收過多的稅費讓很多人感覺租不如買。為了避稅，北京的租賃市場事實上就是一個地下黑市，人們被迫擠向本已擁擠的購買市場。“當然，把消費需求推向住宅投資市場會讓一些人高興”，況偉大分析，住宅消費需求是必需的，沒有彈性，把它推向投資市場將進一步助長投機需求。而投機的增長意味著房價和地價的攀升，哪些人高興不言自明。這再次印證了歷史和現實的相似，相關政府研究機構在上個世紀90年代的實物地租調查研究表明，在土地沒有實現有償使用的時候，地方政府已經掌握如何將地租轉讓到房價中去，以避免和中央財政的分成。

　　最令人難忘的是親眼見識印尼18平米住滿了一家人的廉租房，王育琨表示，他對純粹住宅投資市場的漲跌并不在意，漲也是必然的，但主動鼓動普通消費者需求卻難以理解。王育琨了解過美國至今仍有17%的人住在廉租房里香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米中國的人均居住面積已經達到25平方米。在上個世紀80年代，鄧小平說過，希望到2000年時中國人均居住面積能達到8平方米，現實已經大大超越了他的設想。

　　鼓舞消費者購房是不可否認的事實。“居者有其屋”、“住房消費年”的口號不是來自民間而是來自政府。北京市政府在宏觀調控前后一直認為，北京房地產沒有大問題。上海市雖然嚴控房地產投機，但從不承認房價下降，而且現在已經不再重提當初把房價壓下來的“兩個1000萬”政策，“如無特殊情況，不再提及”。

　　在眾多利益集團追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂熱，已經成為中國經濟的引擎。王育琨說：“當一國居民把財富都凝聚在住房上的時候，這個國家的居民就危險了。”(姜洪橋)