中新網(wǎng)5月9日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，兩年以前，曾女士就開(kāi)始著手買(mǎi)房。當(dāng)時(shí)，她的一對(duì)雙胞胎女兒已經(jīng)在北京工作了5年多，退休以后，曾女士便從家鄉(xiāng)武漢來(lái)到北京照顧女兒們的起居。然而住在租來(lái)的房子里并不那么踏實(shí)，“中間搬了3次家，最后一次租了套一居，沒(méi)到半年，房東就告訴我們，要收回房子賣給別人。”思考再三，曾女士決定買(mǎi)一套房子，結(jié)束在京的租房生涯。用她的話說(shuō)，“與其把租金付給別人，不如自己用來(lái)供房。”

　　那段時(shí)間，曾女士生活的整個(gè)重心都在淘房上面，因?yàn)榕畠簜兩习嗟攸c(diǎn)都在東三環(huán)，那個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)又著實(shí)太高，考慮到經(jīng)濟(jì)承受能力以及方便女兒們上下班的問(wèn)題，在對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)摸底之后，她果斷地把目光從新房轉(zhuǎn)移到了二手房。

　　最后，曾女士對(duì)一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)麥子店的二手房一見(jiàn)鐘情。2005年年初，和房東以43萬(wàn)元的價(jià)格成交，其中首付20萬(wàn)元，月付2200元，10年還清。

　　價(jià)量同漲的二手房市場(chǎng)

　　現(xiàn)在，每每打量這套56平方米的兩居，曾女士總有一股說(shuō)不出的喜悅，“房齡不到8年，精裝修，我們只需買(mǎi)家具和電器，就可以直接入住，而且這里環(huán)境便利，離女兒上班的地方也近。”更令她得意的是，麥子店的房?jī)r(jià)一直在上漲，“如今周圍的房?jī)r(jià)已經(jīng)到8000多了。”

　　其實(shí)，曾女士只是剛好趕上了北京二手房市場(chǎng)火爆的趟兒。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：2000年，北京的二手房交易量?jī)H為1100套，到了2005年，北京二手房的交易量達(dá)到了7萬(wàn)套。預(yù)計(jì)2006年成交量還將突破9萬(wàn)套。

　　“二手房市場(chǎng)正處于一個(gè)價(jià)量同漲的上升階段。”在接受記者采訪時(shí)，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理左暉對(duì)2006年北京的二手房市場(chǎng)充滿了信心，據(jù)他介紹，2006年

　　一季度北京二手房成交量達(dá)到16300套，同比上漲幅度達(dá)13.7%；成交均價(jià)為4280元／平方米，同比上漲幅度達(dá)11.6%。

　　根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料，北京二手房市場(chǎng)交易中，自住剛性需求明顯，有85%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是為了自住。二手房在地段、價(jià)格和社區(qū)配套設(shè)施完善等方面的優(yōu)勢(shì)成了吸引這個(gè)人群的主要因素。現(xiàn)實(shí)的情況是，越來(lái)越多的樓盤(pán)向郊區(qū)方向發(fā)展，中心地段的樓盤(pán)房?jī)r(jià)卻讓普通老百姓嘆而觀止。龐大的上班族更樂(lè)意選擇市中心的房子，二手房的出現(xiàn)無(wú)疑填補(bǔ)了這一空缺。此外，隨著二手商品房異軍突起，在整體外觀、室內(nèi)格局以及居住舒適度均高于已住公房，二手房房源的居住品質(zhì)和吸引力越來(lái)越高。

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)的均衡器？

　　一方面，二手房市場(chǎng)交易的火熱表明了購(gòu)房者的選擇正在日趨多元化；另一方面，也說(shuō)明了北京房?jī)r(jià)高速飛漲的現(xiàn)實(shí)。以最近的數(shù)據(jù)為例，北京市建委等四部門(mén)發(fā)布的1-2月份北京房市運(yùn)行情況顯示：1月到2月北京商品期房均價(jià)上漲了17.3%。“房?jī)r(jià)太高了，特別是城區(qū)的房?jī)r(jià)，誰(shuí)不想住新房子呢？但是以我們的承受能力只能在五環(huán)外購(gòu)房了，女兒們上班又成了問(wèn)題。”曾女士笑著說(shuō)。

　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇二手房是現(xiàn)實(shí)而略帶無(wú)奈的選擇；然而，對(duì)于政府宏觀調(diào)控部門(mén)來(lái)說(shuō)，二手房交易市場(chǎng)的火爆讓他們看到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的希望。

　　在4月25日召開(kāi)的“2006北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展論壇”上，北京市建委副主任苗樂(lè)如就透露。2006年北京市將給予二手房中重點(diǎn)“關(guān)照”，“二手房市場(chǎng)將被視作穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的重要手段”。他指出：“發(fā)展二手房市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)梯次消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。”

　　然而，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜卻認(rèn)為：“二手房市場(chǎng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用是有限的。”她表示，一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括新建房、存量房(二手房)；出售房、出租房；高檔房、低檔房；大戶型房、小戶型房，“房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)存在一個(gè)合理的庫(kù)存結(jié)構(gòu)，二手房不過(guò)是其中的一個(gè)供給渠道而已。”此外，汪利娜指出，市場(chǎng)上也不可能有大量的二手房，因?yàn)樵S多人是以居住為主，想以舊換新的人畢竟是少數(shù)，所以二手房交易量的增多對(duì)房?jī)r(jià)的抑制是很有限的。

　　投資的新渠道？

　　值得注意的是，記者在采訪過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)，二手房也開(kāi)始成為一種投資增值的手段。“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心甚至出示了一份有關(guān)《二手房投資全攻略》的報(bào)告。

　　報(bào)告指出，投資二手民宅獲取收益主要靠?jī)煞N方式，一是買(mǎi)來(lái)用于出租，二是買(mǎi)來(lái)用于出售。前者是靠租金獲益，“一般情況下，普通住宅的投資回報(bào)率約在6%-8%左右，資金回收周期約為12-16年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會(huì)變得越來(lái)越大，租金價(jià)格也會(huì)隨之提高，整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。”后者是靠買(mǎi)賣之間的差價(jià)賺取利潤(rùn)。“投資二手房期望短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí)；如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，城區(qū)一手樓盤(pán)的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇，二手房在較長(zhǎng)的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。”該報(bào)告指出。

　　“如果我還有錢(qián)的話，去買(mǎi)套二手房出租也挺不錯(cuò)的。”認(rèn)為自己很有投資眼光的曾女士也有投資二手房的想法。“在我家這個(gè)地段，一間房就能夠租850元左右呢。”她笑著說(shuō)，“可惜我也是剛從租房族過(guò)來(lái)，沒(méi)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”

　　不過(guò)也有反對(duì)意見(jiàn)，汪利娜甚至尖銳地指出：“類似的這種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布的報(bào)告很多時(shí)候是個(gè)‘幌子’，是個(gè)廣告。”她提醒消費(fèi)者說(shuō)，現(xiàn)在供出售的二手房絕大多數(shù)是上世紀(jì)80年代和90年代初建的，這個(gè)時(shí)期房子的質(zhì)量一般不怎么高，壽命也只有30年左右，大部分還沒(méi)有廳，“所以別指望能有很高的房租，而想靠長(zhǎng)期放租來(lái)收回成本也不太可能。”

　　二手房市場(chǎng)有待成熟

　　一個(gè)重要的問(wèn)題是，我國(guó)二手房市場(chǎng)還未真正成熟。相關(guān)資料顯示：2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房總計(jì)5億平方米，大約有500萬(wàn)套。按照國(guó)際慣例，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年約有5%的存量房進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，即在政策、金融、市場(chǎng)各方面因素成熟完善的狀態(tài)下，北京這樣的國(guó)際型大城市每年二手房的理想成交量也應(yīng)該在25萬(wàn)套左右。即使2006年二手房成交量突破9萬(wàn)套，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到理想的成交標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，由于二手房交易過(guò)程中程序繁雜，二手房按揭市場(chǎng)中存在著一些不規(guī)范現(xiàn)象。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易管理所的資料顯示，按揭中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)隱價(jià)瞞價(jià)、隱瞞交易類型現(xiàn)象，更有甚者憑空制造假交易，利用產(chǎn)權(quán)證毀損、遺失補(bǔ)證的借口，重新?lián)Q發(fā)產(chǎn)權(quán)證后冒充二手房按揭來(lái)騙取銀行貸款。另外，用假身份證辦理手續(xù)的情況也時(shí)有發(fā)生。

　　另外一個(gè)奇特的現(xiàn)象是，隨著2006年北京二手房市場(chǎng)的火爆開(kāi)場(chǎng)，房地產(chǎn)中介的跑馬圈地也呈加速度發(fā)展。截至2005年底，中大恒基在北京地區(qū)的門(mén)店數(shù)量已經(jīng)突破300大關(guān)，預(yù)計(jì)今年會(huì)達(dá)到500家；我愛(ài)我家在北京地區(qū)已有240多家門(mén)店，預(yù)計(jì)今年將超過(guò)300家；鏈家地產(chǎn)預(yù)計(jì)到年底門(mén)店數(shù)量將達(dá)到300家左右；北京順馳在目前100多家的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)年底有可能開(kāi)到200家門(mén)店。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，絕大部分人是通過(guò)房地產(chǎn)中介進(jìn)行二手房交易的，曾女士也是其中一員。“雖然害怕受騙，但是必須承認(rèn)通過(guò)中介可以省去很多麻煩，他們的房源信息也多。”曾女士坦言。在決定買(mǎi)那套兩居以后，曾女士和中介溝通了很久，最終支付了8000元的中介費(fèi)，“這個(gè)中介費(fèi)還算便宜的。”作為過(guò)來(lái)人，曾女士提醒，找中介的時(shí)候一定要看該中介的信譽(yù)度，最好是找比較知名的中介公司。(詹宇昆 辜□）