中新網5月10日電  據《中國經濟時報》報道，“今天的北京房地產市場，光看現象，已是一個危險信號。”五一前夕，連敏在接受采訪時做出這樣的判斷。作為一名房地產從業人士，連敏供職于上海張江一家房地產公司。連敏坦言，受去年房地產調控的影響，該公司旗下樓盤“森活”一年來價格下跌了10%左右。

　　“雖然現在斷言上海樓市已步入健康發展軌道還為時尚早，但上海在房地產調控方面基本上可以算是成功的。到目前為止，沒有產生太多的負面影響。”和滬市許多房地產從業人士一樣，連敏除了對眼下敏感的本地市場任何風吹草動都特別留心之外，對北京樓市的發展也非常關注。

　　北京樓市＝前兩年上海樓市

　　“北京房地產市場過去的發展態勢總體來說比上海要好，但是近期上漲房價明顯比較快。”雖然與北京有著千里之隔，上海富華投資公司投資部經理程傳東先生還是嗅出了北京樓市的異樣。

　　在北京，與房地產有關且曾經被廣受關注的一連串數字：一是有關部門公布的數據顯示，2005年北京商品住宅均價為6725元／平方米，三年來首次超過上海；二是今年前兩個月期房價格同比上漲了17.3%；三是今年一季度住宅平均銷售價格繼續攀升至7168元／平方米，漲幅同比高達15%左右。緊隨這些數字出現的房價“報復性上漲”說甚囂塵上。

　　前不久，北京市建委以其下屬單位北京城建研究中心的名義，向媒體發布了一份書面材料，對北京房價高增長做出回應，試圖以正視聽。

　　該書面材料稱，今年一季度北京商品住宅價格增幅明顯回落，商品住宅同質樓盤價格漲幅低于城市居民人均可支配收入增幅。該材料同時還披露，今年1-3月，全市商品住宅期房預售均價漲幅比2005年降低了4.4個百分點，商品住宅單月價格繼續保持去年6月份以來的平穩波動態勢。

　　一邊是官方的統計數據，一邊是周圍樓盤的一片“漲聲”。到底那一個更加真實？

　　就在北京市建委回應北京房價高增長之后不久，也就是在4月下旬，即有業內人士對去年以來的房地產調控成效提出了質疑，調控失效的說法被有關媒體首次公之于世。

　　“透過北京這一陣房地產熱，冷靜下來思考不難發現，眼下北京樓市有點像前兩年上海的趨勢。”談到北京樓市現狀，連敏不無擔心地表示。

　　另有數據顯示，今年一季度，北京市商品住宅期房預售均價為6885元／平方米，同比仍然保持14.8%的高增長水平。北京房地產信息網公布的統計結果也表明，全市3月期房售出16641套，日均賣房達到500套以上，進入4月，樓市依然保持在這個水平。

　　與央行等部門公布的一季度全國城鎮居民消費意愿跌至歷史新低，70%城鎮人口沒有新房購買力以及商品房空置率遠遠超過國際公認警戒線這些現象形成鮮明對比的是，房價越漲，北京購房者越“瘋狂”。

　　曾經在上海出現過的“排隊搶購”現象，似乎也在一夜之間潛入北京。這樣的故事不僅發生在蘋果派、明天第一城等每平方米5000至7000多元的中低價位樓盤首日銷售現場。鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國際花園等單價超過每平方米1萬元的房子同樣亦不乏排隊大軍，這些樓盤未開盤就已經有數倍于放量的客戶在排隊。

　　一樣的調控，不一樣的結局

　　“3月份上海樓市出現了回暖跡象。這是前一陣購房者恐懼、觀望，購房需求積聚下來得到重新釋放的結果。經過一年來的調控，在操作不規范、投機取巧等方面，開發商收斂了很多，有的已經被淘汰出局。”連敏說。

　　“上海房價原來瘋漲，去年七部委政策出臺后，上海樓市曾有一段時間處于膠著狀態，最近一段時間這種狀態打破了。”上海中華企業股份有限公司企業文化部經理王凱紅證實了連敏的說法。

　　上海漢宇地產研究部分析師邵明浩則告訴記者，今年3-4月上海樓市，無論是一手房還是二手房市場成交量都有明顯的增加，3月比前一個月成交量差不多翻了一番。

　　邵明浩表示，綜觀上海3-4月以來的樓市，市場表現出3月下旬快速上升，4月上旬出現回調，4月中旬再次穩定上漲的趨勢。市場有漲有跌，邵明浩認為，這是市場理性發展的標志。

　　從一年來的調控效果和上海樓市目前的現狀來看，是否已經達到調控的目的？對于記者提出的問題，邵明浩表示，調控的目的是否達到，首先要了解調控的目的是什么。“宏觀調控最大目的應是打擊投機，我認為從這個意義上來說，此次調控的目的已經達到。”在上海，現在投機基本已經看不到，市場發生了重要的變化。

　　他說，樓市從過去整體都看好變成了分區域分板塊分樓盤，購房群體也由原來投資投機為主轉變為自住占絕大多數，在定價策略、客戶選擇方面，開發商都非常理性，即使樓盤前期好銷，后期也是非常穩健，慎言漲價。

　　“一年來上海全市房價整體上都有一定的下跌。”連敏說，具體因樓盤而異，“位于市中心，地理位置和品質比較高的樓盤，基本上只是略降，約為5%左右。偏遠的地方，降價幅度多的達到20%左右。”

　　“上海不會出現北京那樣的房價大幅上漲。在前一陣房價上漲中，上海樓市傷了元氣，現在重要的是慢慢恢復市場信心。”對于以北京、廣州等部分熱點城市為代表的新一輪房價上漲會不會再次波及上海的問題，連敏的回答非常肯定。“最保守的估計，至少今明兩年，上海房價不會出現較大幅度的上漲。”連敏說。

　　但是，同樣服用七部委開出的“藥方”，北京樓市卻逆市而動，房價節節高升，今年一季度住宅平均銷售價格增長幅度達15%。

　　市場亟待告別短期行為

　　與上海地產圈一些人士所持觀點相反，經濟學家王小廣認為，“盡管上海現在的房價有所下降，但還是偏高，上海房價應降50%的說法其實有一定的合理性。調控還需要繼續。”

　　“北京人均GDP達到1700美元，和上海比較，人均財富并不低，因此有人認為北京房價被低估了。北京參照上海，上海參照香港、紐約和東京，整個參照系都是錯誤的。”王小廣表示，新一輪房價上漲除了游資參與炒作和銀根松動兩大因素之外，地方政府消極對待調控，視房地產為搖錢樹也是一個原因。

　　“現在應肯定房地產調控的效果，我們沒有理由相信調控失效的說法。房地產調控的目標遠還沒有達到，沒三年調整不出來。”王小廣指出，調控一旦松動，加上人為的煽動，房價就可能重新大幅上漲。

　　盡管受訪的上海房地產界人士對樓市的看法同王小廣有很大的出入，但是在打擊投機和炒作方面，他們的觀點完全一致。

　　程傳東說，房價出現瘋狂的非理性的上漲，就是投機性需求在興風作浪。如何控制投機？主要還是要依賴市場規則，只有建立科學合理的市場規則，市場才能規范起來，一個好的市場規則應將購買第一套房和第二套房區分開來對待，不能搞一刀切。程同時透露，上海有關部門目前正在醞釀這方面的政策。

　　“對于自住需求，不需要打擊，而是需要扶持。”邵明浩說，今年上海樓市呈現的區域性回暖，絕大部分市場需求屬于自住需求支撐的結果。樓市調控就是要打擊短期急功近利的投機或投資行為，遏制房價過高和過快增長。

　　連敏表示，短期來看，房價快速上漲，也許對開發商或地方政府有好處，但是從長期來看有百害而無一利。在程傳東看來，告別短期行為，對北京乃至全國房地產市場而言，都是應該吸取的教訓。（周雪松）