11月8日午間，位于朝陽北路的天鵝灣業主，由于小區地下停車費問題，與小區物業發生糾紛。據業主劉先生介紹，2007年底入住天鵝灣后，由于地下停車場沒有完全建好，他們都將車停在北區與南區之間的步行街兩側，物業每個月收取100元的管理費。但從11月1日起，物業堵住小區西門，業主無法開車進入小區步行街，無法將車停在上面。同時，地下停車位開始收費，其中，地下二層車位租金1000元/月/個，沒有電梯直達的地下三層，700元/月/個。業主們認為這個收費標準太高了，而且之前對收費情況也沒有與業主協商，為此不少人將車停在了高碑店北路上，造成了當天該區域的擁堵。

　　1000元/月/個的地下車庫租金，到底是不是過高？如此收費是否合理？政府是否有一個指導價？劉先生和很多業主都對此感到很困惑，帶著這些疑問，記者對本市十余個已入住社區進行了地下車庫租金調查并采訪了資深業內人士。

　　專有產權持有者有權定地下車庫價

　　調查發現，各個小區的停車費標準都不太一樣，有的是年付、有的是月付，平均每月標準從200多至600多元不等，但大多數小區的地下車庫收費標準都在500元/月/個左右。通過比較后，可以看出，天鵝灣的收費標準是比較高的，但是否合理呢？

　　“業主可以反對地下車庫的收費過高，但是定價是由物業的所有者決定的。”中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心指出，如果開發商擁有小區地下車庫的專有產權，則開發商有權定價。如果地庫屬于全體業主共有或依法共用(如人防工程)，則價格由業主共同決定。“地上停車位是屬于全體業主的，因此北京發改委有一個建議指導價，是150元/月。”舒可心指出，地上停車位租金的建議指導價，也只是起參考的作用，沒有強制標準。由于地下車庫產權比較復雜、管理成本差異也較大，故政府并沒有制定指導價格。

　　目前，各個小區物業公司對地下車庫收費的名目主要分為兩種，有的物業公司稱這是地下車庫的租金，更多的物業公司稱其只征收地下車庫的管理費。“開發商專用產權的地下車庫，開發商才有權收取租金，或者物業公司代理其收取租金。”舒可心指出，物業公司收取租金應該是由地下車庫的所有人來委托的，而管理費則是物業公司管理停車服務的費用。

　　業主可通過成立業委會來維權

　　針對地下車庫的收費高問題，很多業主認為這是開發商希望有更多的業主購買地下車庫，所以租金定得很高。同時很多業主認為部分開發商的高定價屬于“霸王條款”，他們建議政府制定指導價，否則開發商漫天要價，小區業主又不得不接受，如果不接受就意味著沒有地方停車，就像天鵝灣的業主一樣把車停在路上。

　　“業主已經買房入住了，租金不合理有權維權。”北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，雖然擁有專有產權的地下車位，作為產權持有人開發商有權定價，但業主可以選擇不接受這個價格。不過業主已經入住了，不接受價格就沒有地方停車，所以還是要進行維權，將價格談到雙方可接受范圍。像天鵝灣這樣的小區，業主應該盡快成立業主委員會，可與開發商談判。

　　“業主可以不違法地維權。”舒可心也指出，業主覺得價格不合理，有權抗議及采取必要的商業行動迫使地庫產權人與業主進行協商，只要不違法，進行合理維權是可以的。

　　- 算賬

　　買車庫比租更劃算

　　一位開發商私下告訴記者，很多小區的地下停車位租金過高，引起業主抗議，但通常無疾而終。因為租金過高，最后有的業主們只好選擇購買地下停車位。因為業主們算賬后發現，租車庫還不如購買車位合算。記者也簡單地算了一下。

　　假設趙女士購買了一個產權為70年的地下車位，總價為15萬元/個，以每個月需要繳納100元的管理費計算，70年趙女士需要繳納管理費為8.4萬元，和購買地下車庫合計費用共23.4萬元。如果趙女士只租不買，假設70年間地下車庫租金一直為500元/月沒有漲價，那么70年的租金合計為42萬元。費用多出18.6萬元，這還不算車庫的升值、租金的上漲變化以及趙女士投資回報率等等，比較下來買車庫確實比租車庫省心還劃算很多。

　　- 有問必答

　　車庫產權年限與住宅相同

　　趙先生想在西北三環買一套二手房，連同該小區的地下車位，原房主告訴他，已經繳納了50年的管理費。他想知道地下車庫是否可以買賣，地下車庫有產權年限嗎？

　　解答：根據法律相關規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，因此擁有專有產權證的地下車位，在拿到產權證后，才可以進行買賣。可以賣給小區業主，也可以賣給小區外的業主，手續與二手房買賣過戶無異。買方需要查驗賣方的車庫使用權證，如果向開發商購買車庫，需要查驗車庫預售許可證。

　　地下停車位的產權年限與項目一致，以住宅項目的地下停車位產權為例，年限為70年。如果所買的是辦公立項的房子，地下車庫的產權年限為50年。

　　購買車庫契稅稅率為3%

　　李女士：咨詢買車庫的事情時，銷售人員只告訴我，買車庫跟買房一樣，需要交納契稅、公共維修金等，但具體比例他們卻不清楚，我想知道詳細一點。

　　解答：咨詢12333財稅咨詢熱線后了解到，個人隨同房屋購買車庫，適用與住宅相同的契稅政策。即隨同普通住宅購買的車庫，減半征收契稅，即按照1.5%的稅率征稅；隨同非普通住宅購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，即依然要按照3%的稅率征稅。單獨購買車庫，按照3%征收契稅。而公共維修基金則按照2%的比率交納。

　　物業不能擅自收車位牌費

　　最近劉先生所在小區的物業公司上門說要收五塊錢，理由是物業統一給每個地下停車位安裝上了一個號碼牌。劉先生雖然交了錢，但感覺心理不舒服，因為這東西他并不需要，卻要莫名其妙地花錢。

　　解答：針對這種情況，記者咨詢律師后了解，物業公司無權收錢，應該是物業公司和業主委員會或全體業主，雙方議定達成一致后，才可以購買安裝。而不該是一方擅作主張收費，下次遇到類似的情況，可以拒絕交錢。