10月8日，車主文先生起訴小區物業要求退還停車費一案成為房山法院受理的《物權法》實施后首起小區車位服務合同糾紛案件。文先生訴稱，自己每月繳納150元停車管理費，卻未得到小區物業公司提供的停車泊位，導致自己的車只能停放在小區內的道路和空閑場地內。但根據10月1日實施的《物權法》針對“建筑區規劃內的道路、綠地及其他公共場所屬于業主共有”的規定，文先生認為小區物業無權收取費用，因此要求物業公司返還停車泊位服務費、車卡成本費，共計170元。

　　10月9日上午，大興法院開庭審理了另一起小區停車位糾紛案件。原告九龍山莊業委會將小區物業訴上法庭，向其索要100余萬元小區車位近10年來的停車費。據了解，本案沒有當庭宣判。

　　對于小區車位的所有權問題一直都是業主與開發商及小區物業之間很容易產生糾紛的地方。各方觀點也很難達成一致：業主認為，小區車位、車庫是小區土地上的不動產，而小區土地使用權屬于業主，因此，根據房地不分的法理，小區車庫、車位應當屬于業主共有；其次，小區車位、車庫是為輔助業主正常使用房屋所必需的附屬設施、配套設施，自然應屬于業主所共有。開發商則認為，小區的車庫、車位與房屋一樣，都是開發商投資建設的，又是相互獨立的不動產，也能夠成為經濟交易的客體，因此所有權屬于開發商。

　　以九龍山莊業委會起訴小區物業一案為例，根據業委會的計算，從1997年入住至今，小區內的85個停車位的出租收益達150多萬元。扣除適當的管理成本，至少還有近100萬元入了物業公司囊中。但根據《物權法》的規定這100萬元收入應該由小區的業主共有。然而，有法律人士卻指出，法不溯及既往，1997年至今的費用爭議用現行法律來判斷難獲支持；此外目前《物權法》存在不少法律盲點，小區車位的所屬權該如何界定仍屬一大難題。

　　市賽思博律師事務所的陳律師對記者表示，“很多人都把希望寄托于《物權法》，希望它能夠打破目前小區內物業壟斷車位的局面。但有很多細節顯然不在《物權法》的規定之內，也導致一些具體的糾紛案件仍難以解決。”《物權法》規定，如果車位在建筑規劃內，業主在買房時應與開發商約定車位的歸屬。不過，由于目前種種情況的約束，讓處于下風的業主在與開發商簽訂合同時往往會得不到理想的結果。在這種情況下，小區業主往往會跟開發商就小區車位、車庫的所有權以成本和面積是否分攤來決定，即開發商在銷售房屋時，若將停車位、車庫的成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，停車位、車庫的產權就應歸業主，如果沒有分攤就歸開發商。

　　一般來說，如果車位已計入公攤面積，車位的所有權應歸業主所有。但陳律師也指出了這種做法的最大弊端，那就是如果日后雙方對此產生分歧時，如何確認車庫、車位是否攤入成本并不明確，因為公攤面積的計算涉及很多專業問題。而法院也很難定奪小區業主與開發商之間，哪一方負有舉證的責任，開發商甚至可以拒絕對此提供證據。

　　近期內接連發生的車位糾紛問題表明，有關部門應盡快完善《物權法》的實施細則并加以規范。陳律師認為，如果單純按照購房者購買房屋時是否分攤了車庫、車位成本確定車庫、車位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專業問題，在實踐中難以操作。管理部門應出臺相應法則，比如可以要求開發商從立項開始，即對車位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價格中。這樣的話，不管是對于私家車主或是小區物業而言都是一種不錯的做法，一旦發生矛盾，明細的規定也能很快讓雙方達成解決方案。(王培）