前日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議讓一直膽戰(zhàn)心驚的地產(chǎn)股松了口氣，會(huì)議定下2010年經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)是“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期”，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　會(huì)議多次提到轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的重點(diǎn)是拉動(dòng)消費(fèi)，鼓勵(lì)住房需求釋放是推動(dòng)消費(fèi)的主要內(nèi)容之一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，并且放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制。多名機(jī)構(gòu)人士多認(rèn)為政策偏暖，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的城市化進(jìn)程將成為地產(chǎn)板塊中長(zhǎng)期的有力支撐。而資本市場(chǎng)中，二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股將因此具有相當(dāng)?shù)谋�發(fā)力。

　　放寬戶(hù)籍制度限制超預(yù)期

　　在一片爭(zhēng)議中，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的定調(diào)，讓業(yè)內(nèi)開(kāi)始繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊。國(guó)信證券行業(yè)分析師區(qū)瑞明分析：中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議傳遞出兩大利好，將對(duì)下一階段地產(chǎn)股投資起到“撥云見(jiàn)日”之效：首先“支持改善性購(gòu)房需求”的表述掃除了前期市場(chǎng)對(duì)政策的擔(dān)憂(yōu)；二提出要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制”，二三線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程將有望加快，將利好二三線(xiàn)及中西部的區(qū)域龍頭。

　　區(qū)瑞明分析說(shuō)，“中央對(duì)房地產(chǎn)保持了冷靜的頭腦，沒(méi)有走進(jìn)民粹主義誤區(qū)。其實(shí)打壓房?jī)r(jià)，會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)商不拿地，上下游產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)等等。房?jī)r(jià)下跌，原來(lái)買(mǎi)不起房子的居民可能因?yàn)槭�業(yè)依然買(mǎi)不起房子。我們計(jì)算過(guò)，2008年房?jī)r(jià)下跌，大約造成2.6億平方米的供應(yīng)缺口。這是造成房?jī)r(jià)上漲一個(gè)原因。”因此，他分析認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該擴(kuò)大供應(yīng)，并且提高居民收入水平。在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)成為中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。

　　二三線(xiàn)地產(chǎn)股有長(zhǎng)期潛力

　　因此，他認(rèn)為，在一線(xiàn)城市已經(jīng)充分城市化后，二、三線(xiàn)城市成為關(guān)注熱點(diǎn)。“地產(chǎn)股調(diào)整這么長(zhǎng)時(shí)間，二三線(xiàn)城市地產(chǎn)相應(yīng)個(gè)股具有相當(dāng)?shù)闹虚L(zhǎng)期潛力。”他表示說(shuō)，前期干擾做多地產(chǎn)股的因素均已消除，地產(chǎn)股的跨年度行情即將展開(kāi)。

　　“中央積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)農(nóng)民大量進(jìn)入中小城市和城鎮(zhèn)，從而誕生出巨大的購(gòu)房需求，正是我們看好行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個(gè)股估值沒(méi)有偏高，動(dòng)態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因?yàn)闃I(yè)績(jī)?cè)谠鲩L(zhǎng)。”長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師劉昆分析說(shuō)，“二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股，主要要看成長(zhǎng)性，有哪些在建項(xiàng)目。比如榮盛發(fā)展，在河北、南京均有項(xiàng)目，值得關(guān)注。”

　　“此次政策的明確有望提升行業(yè)估值水平，下半年以來(lái)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二三線(xiàn)中小規(guī)模地產(chǎn)股上。”中金公司分析，“我們認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)該回歸龍頭地產(chǎn)公司和地方龍頭，建議關(guān)注：首開(kāi)、棲霞、中華企業(yè)、華發(fā)。H股：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、雅居樂(lè)。

　　“我們認(rèn)為在2010年有資源稟賦或者資源掌控能力的公司更加有望取得較好的表現(xiàn)。”興業(yè)證券行業(yè)分析師王嘉則建議，“其中，已經(jīng)擁有大量的廉價(jià)土地儲(chǔ)備，并且所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)前景和房?jī)r(jià)升值潛力較大；擁有獨(dú)特的資源獲取模式，比如優(yōu)質(zhì)國(guó)企、有能力一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)商；潛在的地王，如未來(lái)有望轉(zhuǎn)型為‘城投’類(lèi)的公司。”建議關(guān)注：中南建設(shè)、ST魯置業(yè)、蘇州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST瓊花、蘇寧環(huán)球、名流置業(yè)、ST東源、合肥城建、榮盛發(fā)展等。

　　中金點(diǎn)評(píng)

　　會(huì)議精神兩方面超預(yù)期

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持基調(diào)，有望對(duì)市場(chǎng)形成支持。特別是，對(duì)于金融行業(yè)的政策不確定性有望逐步解除，前期受政策不確定性影響的銀行及地產(chǎn)板塊有望逐步擺脫政策的負(fù)面影響。

　　此次會(huì)議精神超出此前市場(chǎng)預(yù)期的地方主要在于：

　　1)對(duì)于新建產(chǎn)能的控制將比較嚴(yán)厲。

　　我們認(rèn)為對(duì)于新建產(chǎn)能的嚴(yán)格控制將使得制造業(yè)的投資只是維持一個(gè)比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)，從而對(duì)明年投資的整體增速不能有過(guò)高的期望，內(nèi)需的進(jìn)一步提振將主要著力在包括房地產(chǎn)投資的第三產(chǎn)業(yè)投資以及居民消費(fèi)。

　　2)戶(hù)籍方面限制的放寬對(duì)于城鎮(zhèn)化特別是中小城鎮(zhèn)的進(jìn)一步城鎮(zhèn)化支持力度加大。

　　會(huì)議提到了“要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制”。有可能加快這些區(qū)域的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高對(duì)房地產(chǎn)以及當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求，增加農(nóng)民收入從而提振包括汽車(chē)、家電等方面的消費(fèi)，而具體受益情況要關(guān)注未來(lái)這方面政策的實(shí)際力度和落實(shí)情況。( 梁永建)