前日結束的中央經(jīng)濟會議讓一直膽戰(zhàn)心驚的地產(chǎn)股松了口氣，會議定下2010年經(jīng)濟工作的目標是“保增長、調結構、管理通脹預期”，強調繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　會議多次提到轉變增長方式的重點是拉動消費，鼓勵住房需求釋放是推動消費的主要內容之一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，并且放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。多名機構人士多認為政策偏暖，國家發(fā)展戰(zhàn)略的城市化進程將成為地產(chǎn)板塊中長期的有力支撐。而資本市場中，二三線地產(chǎn)個股將因此具有相當?shù)谋�發(fā)力。

　　放寬戶籍制度限制超預期

　　在一片爭議中，中央經(jīng)濟會議的定調，讓業(yè)內開始繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊。國信證券行業(yè)分析師區(qū)瑞明分析：中央經(jīng)濟會議傳遞出兩大利好，將對下一階段地產(chǎn)股投資起到“撥云見日”之效：首先“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場對政策的擔憂；二提出要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”，二三線城市的城市化進程將有望加快，將利好二三線及中西部的區(qū)域龍頭。

　　區(qū)瑞明分析說，“中央對房地產(chǎn)保持了冷靜的頭腦，沒有走進民粹主義誤區(qū)。其實打壓房價，會產(chǎn)生連鎖反應。房價下跌，地產(chǎn)商不拿地，上下游產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)等等。房價下跌，原來買不起房子的居民可能因為失業(yè)依然買不起房子。我們計算過，2008年房價下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房價上漲一個原因。”因此，他分析認為，對房地產(chǎn)市場應該擴大供應，并且提高居民收入水平。在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)成為中國支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。

　　二三線地產(chǎn)股有長期潛力

　　因此，他認為，在一線城市已經(jīng)充分城市化后，二、三線城市成為關注熱點。“地產(chǎn)股調整這么長時間，二三線城市地產(chǎn)相應個股具有相當?shù)闹虚L期潛力。”他表示說，前期干擾做多地產(chǎn)股的因素均已消除，地產(chǎn)股的跨年度行情即將展開。

　　“中央積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民大量進入中小城市和城鎮(zhèn)，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業(yè)中長期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個股估值沒有偏高，動態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業(yè)績在增長。”長城證券行業(yè)分析師劉昆分析說，“二三線地產(chǎn)個股，主要要看成長性，有哪些在建項目。比如榮盛發(fā)展，在河北、南京均有項目，值得關注。”

　　“此次政策的明確有望提升行業(yè)估值水平，下半年以來市場熱點集中在二三線中小規(guī)模地產(chǎn)股上。”中金公司分析，“我們認為現(xiàn)在應該回歸龍頭地產(chǎn)公司和地方龍頭，建議關注：首開、棲霞、中華企業(yè)、華發(fā)。H股：遠洋地產(chǎn)、綠城集團、雅居樂。

　　“我們認為在2010年有資源稟賦或者資源掌控能力的公司更加有望取得較好的表現(xiàn)。”興業(yè)證券行業(yè)分析師王嘉則建議，“其中，已經(jīng)擁有大量的廉價土地儲備，并且所在區(qū)域經(jīng)濟前景和房價升值潛力較大；擁有獨特的資源獲取模式，比如優(yōu)質國企、有能力一二級開發(fā)聯(lián)動的開發(fā)商；潛在的地王，如未來有望轉型為‘城投’類的公司。”建議關注：中南建設、ST魯置業(yè)、蘇州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST瓊花、蘇寧環(huán)球、名流置業(yè)、ST東源、合肥城建、榮盛發(fā)展等。

　　中金點評

　　會議精神兩方面超預期

　　中央經(jīng)濟工作會議確立了政策對經(jīng)濟的支持基調，有望對市場形成支持。特別是，對于金融行業(yè)的政策不確定性有望逐步解除，前期受政策不確定性影響的銀行及地產(chǎn)板塊有望逐步擺脫政策的負面影響。

　　此次會議精神超出此前市場預期的地方主要在于：

　　1)對于新建產(chǎn)能的控制將比較嚴厲。

　　我們認為對于新建產(chǎn)能的嚴格控制將使得制造業(yè)的投資只是維持一個比較平穩(wěn)的增長，從而對明年投資的整體增速不能有過高的期望，內需的進一步提振將主要著力在包括房地產(chǎn)投資的第三產(chǎn)業(yè)投資以及居民消費。

　　2)戶籍方面限制的放寬對于城鎮(zhèn)化特別是中小城鎮(zhèn)的進一步城鎮(zhèn)化支持力度加大。

　　會議提到了“要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”。有可能加快這些區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程，提高對房地產(chǎn)以及當?shù)鼗�礎設施建設的需求，增加農(nóng)民收入從而提振包括汽車、家電等方面的消費，而具體受益情況要關注未來這方面政策的實際力度和落實情況。( 梁永建)