2010年注定將成為資本市場(chǎng)的創(chuàng)新年，繼融資融券、股指期貨近日獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。

　　剛剛結(jié)束的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，要不斷提高金融市場(chǎng)的廣度和深度、并加快開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作，房地產(chǎn)投資信托基金再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在這一消息和其他利好的共同作用下，昨日，地產(chǎn)板塊終于一改陰沉了多日的“綠臉”，多數(shù)個(gè)股飄紅。而房地產(chǎn)上市公司在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，雖然不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，但還是看好房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)5年的表現(xiàn)。

　　REITs成房企融資寄托

　　招商證券研究員賈祖國(guó)表示，從當(dāng)前情況看，國(guó)內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計(jì)將在2010年一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺(tái)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院創(chuàng)意地產(chǎn)研究室主任戴承良認(rèn)為，相對(duì)于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　賈祖國(guó)也表示，REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場(chǎng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　目前，北京、天津、上海三地的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)全部準(zhǔn)備就緒。由央行牽頭，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門(mén)成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，已完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定。據(jù)悉，京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準(zhǔn)備，將同時(shí)推出REITs試點(diǎn)，破解了之前市場(chǎng)對(duì)試點(diǎn)城市先后順序的猜測(cè)。

　　而對(duì)于日前國(guó)辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度的政策， 某券商分析師認(rèn)為，單從這一政策來(lái)看，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴，房地產(chǎn)公司融資的重?fù)?dān)又將落在房產(chǎn)信托身上。

　　多元化融資手段漸受關(guān)注

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所信托行業(yè)研究員趙楊表示，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡(jiǎn)單，主要是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款。但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來(lái)越表現(xiàn)出類(lèi)基金化操作的模式，目前一些信托計(jì)劃已經(jīng)出現(xiàn)先有資金池，再?gòu)捻?xiàng)目池中選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資的現(xiàn)象。

　　他還表示，這些舉動(dòng)都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng)，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，同時(shí)希望為未來(lái)REITs的開(kāi)展進(jìn)行市場(chǎng)布局。

　　戴承良表示，REITs主要是進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值投資，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作周期比較長(zhǎng)。標(biāo)準(zhǔn)意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場(chǎng)上市問(wèn)題是關(guān)鍵性的一步。近年來(lái)，我國(guó)一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)REITs的迫切需求也在不斷增長(zhǎng)，期待REITs不久的將來(lái)在我國(guó)內(nèi)地資本市場(chǎng)誕生。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的出臺(tái)是房地產(chǎn)金融放開(kāi)的第一步，也是極其重要的一步。發(fā)展房地產(chǎn)金融項(xiàng)目也將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康平穩(wěn)。

　　金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室游然在書(shū)面答復(fù)《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的提高、房地產(chǎn)行業(yè)整合的加劇，多元化融資手段的重要性正在資本主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益凸現(xiàn)，公司也在積極探索新的發(fā)展模式，如發(fā)展“金融地產(chǎn)”， 目前已有項(xiàng)目在這種模式下實(shí)際運(yùn)作。她還表示，雖然不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，但是看好房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)5年的表現(xiàn)。(李木子)