英大證券研究所

　　房地產(chǎn)作為鋼鐵、建材主要下游行業(yè)之一，其增長速度對于相關(guān)品種的市場需求量將有一定影響。我們認為，該政策組合拳的出臺對于鋼鐵、建材行業(yè)的影響預(yù)計將通過以下兩個方面進行傳導(dǎo)：

　　需求減緩將降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的積極性。目前，房地產(chǎn)投資性需求比較大，“新政”出臺的目標(biāo)首先是打擊投資性購房，這對于房地產(chǎn)投資需求將有一定抑制作用，并很可能導(dǎo)致部分剛性需求者形成觀望態(tài)度，進而對未來一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，再進一步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情。相應(yīng)的，其對于建筑用鋼(包括螺紋鋼、線材等)、建材的需求將會出現(xiàn)一定程度的減少。由于施工面積目前還處于高位，而在建房產(chǎn)是無法停建的。同時，數(shù)據(jù)顯示一季度新開工面積增幅較大，依然處于高位，實際開工則會在6個月以后表現(xiàn)出對于鋼材的需求。預(yù)計對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響真正起作用至少是1-2年之后，因而對于鋼材、建材需求短期內(nèi)不會有實質(zhì)性影響。

　　國家對于囤地打擊力度的加大反而會促進短期內(nèi)施工面積增加。由于目前開發(fā)商擁有的土地較為豐富，其開發(fā)進度受到國家對土地開發(fā)時間限制的影響，將會在近兩年相繼上馬。正是這種原因，即使房地產(chǎn)價格下跌也不會立即導(dǎo)致開發(fā)商停止土地開發(fā)和建設(shè)，相反會增加集中建設(shè)的項目，進而促進鋼鐵、建材的需求增加。

　　綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控政策對鋼鐵及建材行業(yè)的影響短期內(nèi)不僅不會呈現(xiàn)，反而可能在一定程度上促進其需求量的增加，但對長期影響還將有待于觀察其政策效應(yīng)對于房價的實際效果。(英大證券研究所)

　　銀行 房貸“價升量不跌”

　　房貸新政對銀行影響總體中性，周一的走勢顯示市場對銀行股的擔(dān)心被放大。目前銀行股估值的安全邊際高，盈利預(yù)測下調(diào)的風(fēng)險不大。房價下行對銀行的負面影響更多體現(xiàn)在投資者對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂，我們認為這一負面影響是短期的，有限的。

　　“新政”或提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　首付比例提高有利于銀行信用風(fēng)險防控，為銀行的信貸質(zhì)量提供了保證；嚴格二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，有利于銀行凈息差的回升。之前由于較為寬松的信貸政策和銀行爭奪住房按揭貸款的市場份額，實際執(zhí)行過程中，不少二套房貸利率可能執(zhí)行8.5折甚至更低折扣的利率政策。本次利率提高，有利于提升貸款收益率。第三套房可停止貸款的政策，也給銀行提供選擇的機會，防止多套房貸的資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)問題。

　　房貸將保持“價升量不跌”

　　我們判斷，銀行業(yè)短期略有負面影響，但長期利好。短期政策調(diào)控對樓市成交量的影響會大于按揭利率提升的影響，按揭業(yè)務(wù)將承壓。不過隨著政策利空的消化，剛性需求將使觀望的自住性需求迅速回升。

　　綜合來看，2010年信貸總量增長總體所受影響很小。一方面，房貸新政導(dǎo)致按揭貸款中投資投機需求下降；另一方面，政府會擴大土地和房屋供給，增加普通房、廉租房等的供應(yīng)，相關(guān)貸款需求會增加；同時2010年貸款規(guī)模控制目標(biāo)7.5萬億元并未縮減，房貸新政的影響更多地體現(xiàn)在貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而對銀行貸款總量的影響有限。另外，如果管理層接下來加息調(diào)控地產(chǎn)，那么對銀行的凈息差的回升或構(gòu)成利好。總體來看，房貸新政對銀行貸款中性略偏利好，即“價升量不跌”。(英大證券研究所)

　　房地產(chǎn) 還有“靴子”沒落下來

　　□英大證券研究所

　　房價的快速上漲引發(fā)了國家嚴厲的調(diào)控政策。4月17日，國辦發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。該文是對4月14日的“新國四條”的細化和加強，明確提出對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次，規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　房地產(chǎn)市場將降溫

　　我們認為，此次信貸政策的初衷依然是保護剛性住房需求，限制投機性住房需求。(1)對于首次購房者影響主要在于購房面積的控制，而參考目前的房價水平和首次購房者的一般收入水平，購買90平方米以上住房的比例較小，因此，預(yù)計影響不大。(2)對于購買二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用較為顯著，首付和利息的提高將減少或推遲部分改善型購房需求和投機投資需求。(3)總需求的減少將降低房價瘋長的推動力，有利于房地產(chǎn)市場的降溫和房價的穩(wěn)定。

　　除了信貸政策，增加有效供給也是此次政策措施的主要內(nèi)容之一。文件中提到，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)，要加快保障性安居工程建設(shè)。這表明政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段上，更注重采用市場化的措施，盡量減少行政干擾。住房供給的增加不僅能有效地緩解房價上升的壓力，也能在一定程度上解決較為困擾的民生問題。在供給增加、需求下降兩方面手段作用下，相信房價的過快上漲將得到有效控制。

　　“組合拳”還沒打完

　　提高首付款比例只是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個方面，而政府面對過熱的房地產(chǎn)市場計劃打出的是一套“組合拳”。從此次政策的具體措施內(nèi)容，我們還看到了其他可能出臺的調(diào)控政策：稅收手段方面，加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策；土地出讓制度方面，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”“一次競價”“雙向競價”等土地出讓方式；企業(yè)融資方面，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

　　對于稅收手段，我們認為，新稅種的正式征收需要一個過程，短時間內(nèi)應(yīng)該不會出臺，近期將主要還是以預(yù)期的方式影響市場，但是不排除頑強堅挺的房價迫使政府加快相關(guān)稅收政策出臺的速度，從而較為劇烈的影響房地產(chǎn)市場。對于土地出讓制度，我們認為，該制度的變更也非一朝一夕之事，但新制度的試點和推出相對新稅收的增加較為容易，首先推出新土地出讓制度地方試點的可能性相對較大。對于企業(yè)融資，我們認為，盡管目前的政策主要針對的是存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，但相關(guān)政府部門有可能將政策延伸到整個房地產(chǎn)行業(yè)，從而縮緊房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，迫使房地產(chǎn)企業(yè)提早降價。

　　近日國家連續(xù)出臺政策，對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控。受此影響，地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅調(diào)整。同時，作為房地產(chǎn)行業(yè)上游的鋼鐵、建材以及關(guān)系緊密的銀行業(yè)也未能幸免，聯(lián)袂走弱。