央行釋放流動(dòng)性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊土地增值稅，說明決策層可以容忍股市泡沫，但不能容忍房地產(chǎn)泡沫。

　　由于目前銀行體系資金緊張，回購利率飆升，本周資金凈投放量或?qū)⑦_(dá)到1450億元。如果再加上國庫現(xiàn)金管理所投放的資金量，總額將達(dá)到1850億元，創(chuàng)下4月以來的天量。至此，5月實(shí)現(xiàn)凈投放基本已成現(xiàn)實(shí)。這與此前緊縮政策大相徑庭。此前13周，除一周凈投放外，其余12周保持資金凈回籠。13周內(nèi)央行累計(jì)凈回籠資金1.02萬億元，并且上調(diào)存款準(zhǔn)備金率回籠資金近3000億元。

　　就在各方對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控迷惑之際，又一項(xiàng)新政出臺(tái)。5月26日，國家稅務(wù)總局日發(fā)布 《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。這是對(duì)新“國十條”和各地細(xì)則加大土地增值稅清算力度的細(xì)化。爭議頗大的房產(chǎn)稅未出，土地增值稅收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策在往貨幣緊縮之路上飛奔。

　　不能不容忍股市泡沫，高科技企業(yè)需要，銀行需要，如果股市緊縮，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)將隨之下行。但另一方面，為了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，又不能放松房地產(chǎn)調(diào)控。從目前形勢(shì)來看，刺破房地產(chǎn)泡沫的方針不會(huì)變，變的是調(diào)控方式。“國十條”的核心條款是提高房地產(chǎn)融資成本、降低房地產(chǎn)金融杠桿。而此次細(xì)化土地增值稅，相當(dāng)于變相向房地產(chǎn)企業(yè)加息。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難，目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇極大考驗(yàn)，今年會(huì)有一波房地產(chǎn)企業(yè)洗牌潮。

　　政策能夠一箭雙雕地做空樓市做多股市嗎？有一定難度。在激勵(lì)機(jī)制不改變的情況下，資產(chǎn)泡沫不可能只流向特定市場(chǎng)，而不流向另一個(gè)市場(chǎng)。

　　土地增值稅是利器。土地增值稅并非新政，2005年強(qiáng)調(diào)征收土地增值稅，引起房產(chǎn)股暴跌。按照國家稅務(wù)總局新近發(fā)布的《通知》，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算政策，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能會(huì)使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。問題在于，土地增值稅的征收從來都是松緊帶，預(yù)征不易。

　　市場(chǎng)反應(yīng)正是如此，對(duì)房地產(chǎn)新政明顯審美疲勞。由于貨幣流動(dòng)性增加，股指再次顯示出企穩(wěn)跡象。5月27日收盤，滬指報(bào)2655.92點(diǎn)，上漲30.13點(diǎn)，漲幅1.15%，成交985億元；深成指報(bào)10543.33點(diǎn)，上漲181.64點(diǎn)，漲幅1.75%，成交784.16億元。除了稀有金屬、中字頭大盤股、金融保險(xiǎn)等板塊之外，幾只地產(chǎn)股同樣有資金凈流入的跡象。央行放松流動(dòng)性幫助了地產(chǎn)股，并非無心插柳柳成蔭，而是必然趨勢(shì)。

　　只有一種情況能夠做到只打房地產(chǎn)不打證券：單獨(dú)提高房地產(chǎn)的交易成本，市盈率控制在一個(gè)特殊的水準(zhǔn)之下，做實(shí)上市公司的業(yè)績，嚴(yán)格要求執(zhí)行分紅政策。這就意味著，中字號(hào)上市公司的投資價(jià)值較高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較大。問題是，目前房地產(chǎn)與金融、建筑等板塊市盈率如難兄難弟，上市公司的誠信與吝嗇并不比房地產(chǎn)企業(yè)更好，憑什么資金只進(jìn)入證券市場(chǎng)而不進(jìn)入樓市？唯一的可能性就是政策單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)施壓，降低房地產(chǎn)上市公司的盈利，從而變相提高市盈率。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生極大變革，這一變革并不意味著房地產(chǎn)泡沫的消失，而意味著開發(fā)商的更新?lián)Q代。

　　政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的收縮前所未有。從土地款到銷售回款都有嚴(yán)格限制：今年3月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，開發(fā)商必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年等。一旦從嚴(yán)征收土地增值稅，可以預(yù)料，一半以上開發(fā)商會(huì)在三季度出現(xiàn)資金緊張局面。

　　結(jié)局是什么？房地產(chǎn)泡沫下降了嗎？不是。而是所有有能量的、能夠通過母公司拿到低息貸款、能夠搭上房地產(chǎn)信托快車的房產(chǎn)商有福了。他們會(huì)成為最大的贏家。