●房地產價格飆升現泡沫跡象

　　●成為制約經濟穩增關鍵因素

　　●不可心存僥幸忽略市場風險

　　●調整政策就可以實現軟著陸

　　一季度中國經濟平穩較快增長，通脹溫和，但一些強化通脹預期的因素仍然存在，房地產價格大幅上漲可能是今年經濟主要的不穩定因素。

　　需要注意的是，地方政府的投資沖動特別大。推動經濟過快增長會增加更多投資需求和更多的貨幣供應，使短期總需求偏離潛在增長水平，最終拉動價格水平的快速上漲，加速通脹惡化的壓力。更多的貨幣供應增加，對通脹預期的流動性管理顯然是不利的。

　　最近國務院會議強調流動性管理。相信數量管理工具、存款準備金率、公開市場操作包括3年期央票，都會成為交替使用的流動性管理的貨幣政策工具。針對一些過度投資的信貸額度的調整，也可能是非常有必要的調控方式。

　　今年強化通脹預期的非流動性因素較多。勞動力成本上升，資源稅調整，國際油價和大宗產品價格上漲，干旱帶來糧食減產糧價可能上升等等，導致通脹預期管理力度加大。

　　不過，我們判斷二季度應該沒有加息的壓力。首先，利率對流動性管理與其他非流動因素的調整并不直接有效。對地方政府的非市場化推動高增長的行為，也沒有約束力。其次，一季度經濟形勢呈現低通脹高增長的良好態勢，央行已經動用的貨幣工具效果明顯，沒有必要動用更多的貨幣工具。第三，作為宏觀政策工具，利率調整可能對其他微觀層面產生影響。比如，吸引更多的在低利率市場借錢、到高利率市場套利的投機性資本的流入，加大流動性和通脹的壓力。綜合評價利率調整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。

　　房地產市場能否軟著陸，是今年經濟穩定增長的關鍵因素。去年的非常態的貨幣供應量增長，推動房價產生了非常態的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平，超過國內安全線60%。這是最明顯的泡沫現象。房價從長期來說一定會隨著經濟增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風險會大幅上升。

　　不斷吹大的房地產泡沫會導致危機。房地產泡沫，讓日本經濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產空置率，一天有58家銀行破產，引發亞洲金融危機。迪拜的房地產泡沫已經幾乎兩次使國家破產。美國次貸引發了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發達國家、發展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發展階段，都發生過房地產泡沫危機。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產泡沫的風險。值得關注的是，上述國家的房地產市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產市場延續2009年的漲勢，兩年到三年，中國經濟將面臨巨大風險。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產應該是以居者有其屋為主要發展目標。中國房地產市場越來越變成一個投資性的市場。房地產市場變成投資性市場最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產市場的價格秩序。一旦房地產市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產的價格就會通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應被不斷放大，就會產生價格不斷上漲的循環。當然，如果還有地方政府的高價賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過去的一些政策調整把房地產價格越調越高？有兩個原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動的價格，實際上是在助推價格。第二，執行不力。

　　現在，房地產調控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是通過加強保障性住房建設，把房地產的居住與投資功能進行某種程度的分離等。能否加大執行力度，是這次房地產調控政策是否有效的關鍵。我們認為，如果及時得到調整，房地產市場不會形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。

　　(作者左曉蕾 為銀河證券首席經濟學家)